2025타경633
유찰 9회지분매각| 소재지 | 충청남도 천안시 동남구 봉명동 270-1 1층102호 [도로명] 충청남도 천안시 동남구 개목1길 31 | 경매구분 | 부동산강제경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 다세대(빌라) | 접수/개시결정 | 2025.07.30 | 매각물건 | 매수인에게 대항할 수 있는 임차인 있음(배당에서 보증금 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함). |
| 토지면적 | 330.4㎡ (99.9평) | 건물면적 | 51.74㎡ (15.7평) | 소유자 | 김OO |
| 감정가격 | 86,000,000원 | 최저가격 | (4%)3,471,000원 | 채무자 | 김OO |
| 입찰보증금 | (10%)347,100원 | 청구금액 | 83,000,000원 | 채권자 | 임OO |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 5회 | 2026.05.18 | (24%)20,649,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.06.22 | (17%)14,454,000원 | 유찰 |
| 7회 | 2026.07.27 | (12%)10,118,000원 | 유찰 |
| 8회 | 2026.11.23 | (4%)3,471,000원 | 진행 |
물건 사진 (1장)
사진 01 · 클릭하여 확대| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 충청남도 천안시 동남구 봉명동 270-1 1층102호 | 대 (제2종일반주거지역) | 330.4㎡ (99.9평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 825,100원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 충청남도 천안시 동남구 봉명동 270-1 1층102호 (개목1길 31) | 철근콘크리트조 · 지상4층 | 51.74㎡ (15.7평) | 토지·건물 일괄평가 | 매수인에게 대항할 수 있는 임차인 있음(배당에서 보증금 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함). |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 330.4㎡ (99.9평) 건물: 51.74㎡ (15.7평) | 86,000,000원 | |||
철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 중 제1층 제102호 로서, - 외벽: 페인팅 및 외장타일붙임 등, - 내벽: 벽지마감 및 일부 타일붙임 등 - 창호: 새시창호임. 공동주택(다세대주택)으로 이용중임. 기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 전기설비 등이 구비되어 있음. 세장형의 토지로서, 다세대주택의 건부지로 이용중임. 본건 동측으로 폭 약 8미터 내외의 소로를 이용중이며, 제반 도로상태는 양호한 편임. 「토지이용계획확인서」상 도시지역(천안도시지역), 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m) (접합), 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가
본건은 충청남도 천안시 동남구 봉명동 소재 '천안봉서초등학교' 북측 인근에 소재하는 다세대주택 통칭 '중도빌라트 A동' 제1층 제102호 로서, 주위는 다세대주택 및 연립주택, 근린생활시설 등이 혼재하며, 제반 주위환경은 보통임. 본건까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 시내버스 승강장이 소재하는 등 일반적인 교통 상황은 무난한편임.
매수인에게 대항할 수 있는 임차인 있음(배당에서 보증금 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함).
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 유OO 대항력 없음 | 주거 / 102호 | 전입: 2022-10-20 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (1건) | - | 보: 0원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2023-01-04 | 근저당권 | 순OO | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | 2025-07-30 | 경매개시결정(신청채권) | 임OO | 83,000,000원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
매수인에게 대항할 수 있는 임차인 있음(배당에서 보증금 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함).
당사자 내역
| 채권자 | 임OO | 채무자 | 김OO |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 김OO | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 충청남도 천안시 동남구 봉명동 270-1 1층102호 | 대지면적 | 330.4㎡ (99.9평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 51.74㎡ (15.7평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 15.7% |
| 주용도 | 다세대(빌라) | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트조 · 지상 4층 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 천안시 관할 등기소 (천안지원) | 천안지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 충청남도 관할 지방국세청 | 충청남도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 천안시세무서 | 천안시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 동남구 행정복지센터(주민센터) | 충청남도 천안시 동남구 봉명동 270-1 1층102호 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 8,600만원 | 7,052만원 | 82% | 6.2명 | 7,052만원 |
| 최근 3개월 | 8,600만원 | 6,966만원 | 81% | 5.8명 | 6,966만원 |
| 최근 6개월 | 8,600만원 | 6,880만원 | 80% | 5.4명 | 6,880만원 |
| 최근 12개월 | 8,600만원 | 6,794만원 | 79% | 5.1명 | 6,794만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 68점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (5건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
임차인 또는 점유 관련 데이터가 1건 있습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 96.0%입니다.
유찰 횟수가 9회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 173만원
- 필요 현금(실투자)
- 977만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 224만원
- 필요 현금(실투자)
- 954만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 261만원
- 필요 현금(실투자)
- 945만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 1건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 5건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 1장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 96.0% 하락, 유찰 9회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 1건 있습니다.
- 3
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 4
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 96.0%입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (13건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경12531 | 다세대·연립 | 충청남도 천안시 동남구 개목1길 27 (봉명동, 중도빌라트) | 2026.04.28 | 6,200만원 | 4,345만원 | 70.1% | 매각 |
| 2025타경11929 | 다세대·연립 | 충청남도 천안시 동남구 개목4길 14 (봉명동, 유익아트빌라) | 2026.06.02 | 6,900만원 | 5,000만원 | 72.5% | 매각 |
| 2025타경703 | 다세대·연립 | 충청남도 천안시 서북구 성정동 676-10 금호아트빌라 2층202호 | 2026.10.26 | 6,400만원 | 5,383만원 | 84.1% | 매각 |
| 2020타경5982 | 다세대·연립 | 충청남도 천안시 동남구 양지2길 35-1 (봉명동) | 2026.09.15 | 1억 8,200만원 | 1억 800만원 | 59.3% | 매각 |
| 2025타경584 | 다세대·연립 | 충청남도 천안시 서북구 서부15길 34 (성정동, 성정빌라) | 2026.06.23 | 5,600만원 | 3,221만원 | 57.5% | 매각 |
| 2025타경12516 | 다세대·연립 | 충청남도 천안시 서북구 서부19길 14 (성정동, 삼익빌라) | 2026.06.22 | 5,500만원 | 3,000만원 | 54.5% | 매각 |
| 2026타경10143 | 다세대·연립 | 충청남도 천안시 동남구 봉명동 207-13 4층401호 | 2026.09.14 | 5,700만원 | 3,534만원 | 62% | 매각 |
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