2025타경3300
유찰 3회지분매각2026.11.19 (입찰법정)||
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| 소재지 | 전남광주통합특별시 서구 운천로162번길 43-5 (쌍촌동, 푸른빌라) [도로명] 광주광역시 서구 운천로162번길 43-5 | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 연립주택,다세대,빌라 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 일괄매각 출입문을 1개로 하여 2개호를 함께 사용중 등기사항증명서상 403호, 404호로 기재되어 있으나, 현황(출입문표시)는 503호, 504호로 표시되어 있음. |
| 토지면적 | 832㎡ (251.7평) | 건물면적 | 37.03㎡ (11.2평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 84,000,000원 | 최저가격 | (29%)24,085,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)2,408,500원 | 청구금액 | 72,000,000원 | 채권자 | 채권자 있음 |
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입찰진행입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 3회 | 2026.07.16 | (56%)47,040,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.08.27 | (45%)37,632,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.10.08 | (36%)30,106,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.11.19 | (29%)24,085,000원 | 진행 |
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물건 사진 (12장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 전남광주통합특별시 서구 운천로162번길 43-5 (쌍촌동, 푸른빌라) | 대 (제2종일반주거지역) | 832㎡ (251.7평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 582,100원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 전남광주통합특별시 서구 운천로162번길 43-5 (쌍촌동, 푸른빌라) (광주광역시 서구 운천로162번길 43-5) | 철근콘크리트조 · (공동주택) | 37.03㎡ (11.2평) | 토지·건물 일괄평가 | 일괄매각 출입문을 1개로 하여 2개호를 함께 사용중 등기사항증명서상 403호, 404호로 기재되어 있으나, 현황(출입문표시)는 503호, 504호로 표시되어 있음. |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 832㎡ (251.7평) 건물: 37.03㎡ (11.2평) | 84,000,000원 | |||
[공부와의 차이]
철근콘크리트지붕 4층 건내 4층 403호, 404호로서 외벽: 모르타르위페인팅 등, 내벽: 벽지, 타일 등, 창호: 새시창호 등 마감임. 다세대주택으로 이용중임. 위생설비,급배수설비,난방설비 등이 되어 있음. 부정형의 평탄한 다세대주택부지임. 폭 3~4미터의 포장도로에 접하고 있음. 도시지역, 제2종일반주거지역, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역 (2016-06-07)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 주거환경개선지구<도시저소득주민의주거환경개선을위한임시조치법> 없 음. 1) 기호(나,404호)의 등기사항전부증명서상 주택임차권등기(403호와 일괄계약
[현황 · 위치 및 주변환경]
본건은 광주광역시 서구 쌍촌동 소재 '효광중학교' 서측 인근에 위치하는 구분건물(제4층 제403호 외 1 다세대주택)로서 주변은 주로 단독주택, 다세대 및 연립주택과 주변의 상가 등으로 형성됨. 시내 간선도로변 인근으로 일반적인 교통상황은 무난한 편임. 철근콘트리트조
[참고사항]
일괄매각 출입문을 1개로 하여 2개호를 함께 사용중 등기사항증명서상 403호, 404호로 기재되어 있으나, 현황(출입문표시)는 503호, 504호로 표시되어 있음.
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임차인 현황
말소기준일(소액) : 2007-02-02|배당요구종기일 : 2025.08.11
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김OO 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2006-03-09 확정: 2006-03-09 배당: 2025-07-25 | 보: 7,200만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 있음 | 403호,404호전부 | 전입: 2006-03-09 확정: 2006-03-09 배당: 2025-07-25 | 보: 7,200만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2006-03-09 확정: 2006-03-09 배당: 2025-07-25 | 보: 7,200만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 주거 / 403호,404호 | 전입: 2006-03-09 확정: - 배당: - | 보: 7,200만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (4건) | - | 보: 2억 8,800만원 | 인수총액 0원 | - | |
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등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
말소기준권리 : 2007.02.02.근저당권|청구/채권금액 : 72,000,000원
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 | 2007-02-02 | 소유권이전 | 문OO | 200,702,022원 | 매매 | 2007.02.02 갑(2) 소유권이전 문OO 매매 |
| 1 | 2007-02-02 | 근저당권설정 | 광주제일신협 | 195,000,000원 | 말소기준등기 | 2007.02.02 을(5) 근저당권설정 광주제일신협 195,000,000 말소기준등기 소멸 |
| 1 | 2007-02-02 | 근저당권설정 | 광주제일신협 | 195,000,000원 | 말소기준등기 | 2007.02.02 을(5) 근저당권설정 광주제일신협 195,000,000 말소기준등기 소멸 |
| 2 | 2007-02-02 | 근저당권 | 광OO | 195,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 1 | 2007-07-18 | 소유권 | 김OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2007-07-18 | 소유권이전 | 김OO | 200,707,183원 | 매매 | 2007.07.18 갑(3) 소유권이전 김OO 매매 소멸 |
| 3 | 2009-10-06 | 가압류 | 경기신용보증재단 | 35,089,928원 | 2009카단6817 | 2009.10.06 갑(6) 가압류 경기신용보증재단 35,089,928 2009카단6817 소멸 |
| 3 | 2009-10-06 | 가압류 | 경OO | 35,089,928원 | 소멸 | - |
| 3 | 2009-10-06 | 가압류 | 경기신용보증재단 | 35,089,928원 | 2009카단6817 | 2009.10.06 갑(6) 가압류 경기신용보증재단 35,089,928 2009카단6817 소멸 |
| 4 | 2014-06-05 | 압류 | 광OO | 201,406,059원 | 말소 | 2014.06.05 갑(9) 압류 광주광역시 소멸 |
| 4 | 2014-06-05 | 압류 | 광OO | - | 소멸 | - |
| 5 | 2015-02-11 | 압류 | 광주광역시서구 | 2,015,021,110원 | 말소 | 2015.02.11 갑(10) 압류 광주광역시서구 소멸 |
| 5 | 2015-02-25 | 압류 | 광OO | - | 소멸 | - |
| 6 | 2025-05-15 | 주택임차권 | 김OO | 72,000,000원 | 범위:건물(404호) 전부, 보:72,000,000원(같은 건물 403호와 일괄계약하여 합산된 임대차보증금 2025카임92 전입:2006.03.09 확정:2006.03.09 | 2025.05.15 을(6) 주택임차권 김OO 72,000,000 범위:건물(404호) 전부, 보:72,000,000원(같은 건물 403호와 일괄계약하여 합산된 임대차보증금 2025카임92 전입:2006.03.09 |
| 6 | 2025-05-15 | 주택임차권 | 김OO | 72,000,000원 | 범위:건물(404호) 전부, 보:72,000,000원(같은 건물 403호와 일괄계약하여 합산된 임대차보증금 2025카임92 전입:2006.03.09 확정:2006.03.09 | 2025.05.15 을(6) 주택임차권 김OO 72,000,000 범위:건물(404호) 전부, 보:72,000,000원(같은 건물 403호와 일괄계약하여 합산된 임대차보증금 2025카임92 전입:2006.03.09 |
| 6 | 2025-05-20 | 강제경매 | 김OO | - | 소멸 | - |
| 7 | 2025-05-20 | 강제경매 | 김OO | 72,000,000원 | 2025타경3300 | 2025.05.20 갑(13) 강제경매 김OO 청구금액 72,000,000 2025타경3300 소멸 |
| 7 | 2025-05-20 | 강제경매 | 김OO | 72,000,000원 | 2025타경3300 | 2025.05.20 갑(13) 강제경매 김OO 청구금액 72,000,000 2025타경3300 소멸 |
회원전용등기부등본(건물·토지) 전체 을구/갑구 상세 내역 및 전입세대열람원은 로그인한 인증 회원에게만 공개됩니다.
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주의사항 및 매각조건
일괄매각 출입문을 1개로 하여 2개호를 함께 사용중 등기사항증명서상 403호, 404호로 기재되어 있으나, 현황(출입문표시)는 503호, 504호로 표시되어 있음.
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당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
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국토교통부 실거래가 원문 ↗국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
매매 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
전·월세 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
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[N단지] 네이버부동산 단지 바로가기 ↗단지 정보 — (쌍촌동, 푸른빌라)
| 단지명 | (쌍촌동, 푸른빌라) | 총 세대수 | 18세대 | 동 수 | - | 건설사 | - |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 총 주차대수 | - | 세대당 주차 | - | 난방 방식 | 개별난방 | 난방 연료 | 도시가스 |
| 최저/최고층 | 지상 4층 | 관리사무소 | - | 충전시설 | 완속/급속 충전소 구비 | 면적 유형 | 공급/전용 다양 |
| 교육시설 | 인근 초·중·고 도보 통학권 | 편의/공원 | 단지 인근 상권 및 근린공원 인접 | ||||
■
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
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건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 전남광주통합특별시 서구 운천로162번길 43-5 (쌍촌동, 푸른빌라) | 대지면적 | 832㎡ (251.7평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 37.03㎡ (11.2평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 4.5% |
| 주용도 | 공동주택 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트조 | 사용승인일자 | 2004-01-07 |
■
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 서구 관할 등기소 (광주지방법원) | 광주지방법원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 전남광주통합특별시 관할 지방국세청 | 전남광주통합특별시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 서구세무서 | 서구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 운천로162번길 행정복지센터(주민센터) | 전남광주통합특별시 서구 운천로162번길 43-5 (쌍촌동, 푸른빌라) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
■
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 8,400만원 | 6,888만원 | 82% | 6.2명 | 6,888만원 |
| 최근 3개월 | 8,400만원 | 6,804만원 | 81% | 5.8명 | 6,804만원 |
| 최근 6개월 | 8,400만원 | 6,720만원 | 80% | 5.4명 | 6,720만원 |
| 최근 12개월 | 8,400만원 | 6,636만원 | 79% | 5.1명 | 6,636만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
신뢰도: 보통 (55%)taxonomy_median_baseline
AI 예측 낙찰가
8,480만원
최저매각가 대비 +80만원
예상 최저가 대비 낙찰가율
101.0%
연립/다세대/빌라 기준 회귀 추정
AI 리스크 점수14.6점
낮을수록 권리·점유 안전
AI 유동성 지수74.2점
시장 거래 회전 및 환금성
종합 추천 점수59.74점
가격 매력도 및 안정성 종합
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표R4전문가 검토 권장
위험도 점수: 81점 / 100점
자동 분석 기준으로 입찰 전 전문가 확인이 필요한 물건입니다.
핵심 주의 요인 (5건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 항목 다수확인
등기 요약이 18건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
임차·점유 정보 확인 필요주의
임차인 또는 점유 관련 데이터가 4건 있습니다.
비소멸 권리 신호확인
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
큰 가격 할인확인
감정가 대비 최저가 하락률이 약 71.3%입니다.
유찰 반복확인
유찰 횟수가 3회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금보수 시나리오
2,408만원
- 예상 대출액
- 1,204만원
- 필요 현금(실투자)
- 2,030만원
- 가정 조건
- LTV 50%
기준 시나리오 (권장)
2,601만원
- 예상 대출액
- 1,560만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,869만원
- 가정 조건
- LTV 60%
공격 시나리오
2,793만원
- 예상 대출액
- 1,816만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,808만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트권리확인 필요
등기 요약 18건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
점유확인 필요
임차·점유 데이터 4건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
원문준비 완료
연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
현장준비 완료
사진 17장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
가격확인 필요
감정가 대비 71.3% 하락, 유찰 3회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
자금준비 완료
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 항목 중 입찰자가 인수할 가능성이 있는 권리가 있는지 확인해 주세요.
근거: 등기 요약이 18건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 4건 있습니다.
- 3
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 4
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 71.3%입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석평균 낙찰가율 58.28%
100% 이상 (경합) 75%~100% (적정) 75% 미만 (저가) 평균선
인근 유사 물건 낙찰 사례 (20건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024타경76929 | 단독·다가구 | 전남광주통합특별시 서구 화정로74번길 6-2 (쌍촌동) | 2026.06.19 | 2억 7,900만원 | 1억 4,776만원 | 53% | 매각 |
| 2025타경3331 | 단독·다가구 | 전남광주통합특별시 서구 상무대로935번길 18-5 (쌍촌동) | 2026.11.04 | 2억 9,757만원 | 1억 7,167만원 | 57.7% | 진행중 |
| 2024타경85619 | 단독·다가구 | 전남광주통합특별시 서구 상일로42번길 5-10 (쌍촌동) | 2026.05.27 | 8억 4,237만원 | 4억 6,156만원 | 54.8% | 매각 |
| 2024타경83804 | 단독·다가구 | 전남광주통합특별시 서구 내방마을2길 4 (화정동) | 2026.08.26 | 10억 4,287만원 | 6억 788만원 | 58.3% | 매각 |
| 2026타경964 | 단독·다가구 | 광주광역시 서구 유촌동 844-7 | 2026.09.08 | 5억 7,502만원 | 4억 2,078만원 | 73.2% | 매각 |
| 2025타경33614 | 단독·다가구 | 전남광주통합특별시 서구 풍암신흥안길 21-7 (풍암동) | 2026.07.02 | 10억 7,749만원 | 6억 2,578만원 | 58.1% | 매각 |
| 2025타경31787 | 단독·다가구 | 전남광주통합특별시 남구 봉주6길 1 (주월동) | 2026.07.07 | 9,088만원 | 4,335만원 | 47.7% | 매각 |
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