2025타경51327
유찰 3회제시외건물포함2026.11.02 (경매법정(101호))||
글자크기
| 소재지 | 전라남도 영암군 영암읍 영암공단로 39-21 [도로명] 전라남도 영암군 영암공단로 39-21 | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 기타 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 일괄매각. 제시외 건물 매각 포함 - 일괄매각. 제시외 건물 매각 포함 |
| 토지면적 | 3,969.4㎡ (1200.7평) | 건물면적 | 684㎡ (206.9평) (제시외 건물 포함) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 1,399,971,200원 | 최저가격 | (45%)627,187,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)62,718,700원 | 청구금액 | 584,000,000원 | 채권자 | 채권자 있음 |
■
입찰진행입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 3회 | 2026.06.15 | (56%)783,984,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.07.27 | (45%)627,187,000원 | 변경 |
| 5회 | 2026.09.14 | (45%)627,187,000원 | 변경 |
| 6회 | 2026.11.02 | (45%)627,187,000원 | 진행 |
■
물건 사진 (42장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 전라남도 영암군 영암읍 영암공단로 39-21 | 공장용지 (일반공업지역) | 3,969.4㎡ (1200.7평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 52,300원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 전라남도 영암군 영암읍 영암공단로 39-21 (전라남도 영암군 영암공단로 39-21) | 일반철골구조 · 지상2층 | 684㎡ (206.9평) | 토지·건물 일괄평가 | 일괄매각. 제시외 건물 매각 포함 - 일괄매각. 제시외 건물 매각 포함 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 3,969.4㎡ (1200.7평) 건물: 684㎡ (206.9평) | 1,399,971,200원 | |||
[공부와의 차이]
일반철골구조 기타(판넬)지붕 2층 (사용승인일: 2020.4.6) 외 벽: 판넬이음, 유리치장마감 등 기호 2: 일반철골구조 기타(판넬)지붕 단층 (사용승인일: 2020.4.6) 외 벽: 판넬이음, 유리치장마감 등 기호 1: 1층(공장, 사무실 등) / 2층(사무실, 식당 등) 기호 2: 공장(창고) 기본 급배수, 위생설비 등이 되어 있음. 제시외 건물 ㄱ: 창고(실외기 보관함) 1식(약 1m x 2m) - 기호 1: 2층 일부는 빈공간이며, 빈공간 둘레의 판넬조 외벽은 건물에 포함하여 평가함
[현황 · 위치 및 주변환경]
전남 영암군 영암읍 망호리 영암식품특화농공단지 내에 위치하며, 주위는 공업용 등으로 이루어짐. 인근에 버스승강장이 소재함. 장방형 평지, 공업용 부지 동측으로 왕복 2차선 도로에 접함. 일반공업지역, 지구단위계획구역, 중로3류(폭 12m ~ 15m)(접함), 가축사육제한구역, 농공단지, 하수처리구역 - - - 기호 1:
[참고사항]
일괄매각. 제시외 건물 매각 포함 - 일괄매각. 제시외 건물 매각 포함
■
임차인 현황
말소기준일(소액) : 2024-10-17|배당요구종기일 : 2025.11.10
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 고르고만들다 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2022-09-27 확정: 2022-09-27 배당: 2022-09-27 | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주식회사 고르고만들다 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2022-09-27 확정: 2022-09-27 배당: 2022-09-27 | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주OO 대항력 있음 | 2층201호 | 전입: 2022-10-20 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주식회사 고르고만들다 대항력 없음 | 기타 / 2층 201호 | 전입: 2022-10-20 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2023-02-21 확정: 2023-02-21 배당: 2023-02-21 | 보: 2,023만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 기타 | 전입: 2023-02-21 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 있음 | 미상 | 전입: 2023-02-21 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주식회사 와카와카 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2023-08-08 확정: 2023-08-08 배당: 2023-08-08 | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주식회사 와카와카 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2023-08-08 확정: 2023-08-08 배당: 2023-08-08 | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주식회사 와카와카 대항력 없음 | 기타 / 2층 3호 | 전입: 2023-08-17 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주OO 대항력 있음 | 2층3호 | 전입: 2023-08-17 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주OO 대항력 없음 | 1층 | 전입: 2025-04-02 확정: 2025-04-03 배당: - | 보: 5,000만원 월: 800,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주OO 대항력 없음 | 기타 / 1층 | 전입: 2025-04-02 확정: 2025-04-03 배당: - | 보: 5,000만원 월: 800,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2025-04-10 확정: 2025-04-03 배당: 2025-04-10 | 보: 5,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2025-04-10 확정: 2025-04-03 배당: 2025-04-10 | 보: 5,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 노OO 대항력 없음 | 미상 | 전입: 2025-08-18 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 노OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2025-08-18 확정: 2025-08-18 배당: 2025-08-18 | 보: 2,025만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 노OO 대항력 없음 | 기타 | 전입: 2025-08-18 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 임차인19 대항력 없음 | 계 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 5,500,000억 80만원 월: 800,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (19건) | - | 보: 5,500,002억 4,128만원 월: 2,400,000원 | 인수총액 0원 | - | |
■
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
말소기준권리 : 2024. 10. 17. 근저당권|청구/채권금액 : 584,000,000원
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2024-10-17 | 소유권 | (OOOO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2024-10-17 | 근저당권 | 농OO | 700,800,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2025-06-13 | 가압류 | 기OO | 237,500,000원 | 소멸 | - |
| 4 | 2025-06-23 | 가압류 | 중OO | 151,015,948원 | 소멸 | - |
| 5 | 2025-06-27 | 가압류 | 한OO | 20,690,556원 | 소멸 | - |
| 6 | 2025-07-02 | 가압류 | 광OO | 99,000,000원 | 소멸 | - |
| 7 | 2025-07-22 | 가압류 | (OOOOO | 60,820,468원 | 소멸 | - |
| 8 | 2025-07-28 | 가압류 | 중OO | 45,077,873원 | 소멸 | - |
| 9 | 2025-07-31 | 가압류 | 농OO | 106,905,220원 | 소멸 | - |
| 10 | 2025-08-08 | 임의경매 | 농OO | - | 소멸 | - |
| 11 | 2025-08-18 | 가압류 | 서OO | 10,000,000원 | 소멸 | - |
| 12 | 2025-10-31 | 가압류 | 한OO | 7,481,140원 | 소멸 | - |
| 13 | 2025-11-10 | 가압류 | 정OO | 24,770,600원 | 소멸 | - |
| 14 | 2025-12-09 | 압류 | 영OO | - | 소멸 | - |
회원전용등기부등본(건물·토지) 전체 을구/갑구 상세 내역 및 전입세대열람원은 로그인한 인증 회원에게만 공개됩니다.
■
주의사항 및 매각조건
일괄매각. 제시외 건물 매각 포함 - 일괄매각. 제시외 건물 매각 포함
■
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
■
국토교통부 실거래가 원문 ↗국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
매매 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
전·월세 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
■
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
■
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 전라남도 영암군 영암읍 영암공단로 39-21 | 대지면적 | 3,969.4㎡ (1200.7평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 684㎡ (206.9평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 17.2% |
| 주용도 | 기타 | 주구조 / 층수 | 일반철골구조 · 지상 2층 | 사용승인일자 | - |
■
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 영암군 관할 등기소 (목포지원) | 목포지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 전라남도 관할 지방국세청 | 전라남도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 영암군세무서 | 영암군 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 영암읍 행정복지센터(주민센터) | 전라남도 영암군 영암읍 영암공단로 39-21 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
■
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 13억 9,997만원 | 11억 4,797만원 | 82% | 6.2명 | 11억 4,797만원 |
| 최근 3개월 | 13억 9,997만원 | 11억 3,397만원 | 81% | 5.8명 | 11억 3,397만원 |
| 최근 6개월 | 13억 9,997만원 | 11억 1,997만원 | 80% | 5.4명 | 11억 1,997만원 |
| 최근 12개월 | 13억 9,997만원 | 11억 597만원 | 79% | 5.1명 | 11억 597만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
신뢰도: 보통 (55%)taxonomy_median_baseline
AI 예측 낙찰가
10억 8,045만원
최저매각가 대비 +1억 47만원
예상 최저가 대비 낙찰가율
110.3%
공장/창고/물류 기준 회귀 추정
AI 리스크 점수34.1점
낮을수록 권리·점유 안전
AI 유동성 지수46.4점
시장 거래 회전 및 환금성
종합 추천 점수46.155점
가격 매력도 및 안정성 종합
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표R3중점 확인 필요
위험도 점수: 63점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (5건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 항목 다수확인
등기 요약이 14건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
임차·점유 정보 확인 필요주의
임차인 또는 점유 관련 데이터가 19건 있습니다.
감정평가서 확인 필요확인
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
큰 가격 할인확인
감정가 대비 최저가 하락률이 약 55.2%입니다.
유찰 반복확인
유찰 횟수가 3회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금보수 시나리오
6억 2,718만원
- 예상 대출액
- 3억 1,359만원
- 필요 현금(실투자)
- 3억 2,849만원
- 가정 조건
- LTV 50%
기준 시나리오 (권장)
6억 7,736만원
- 예상 대출액
- 4억 641만원
- 필요 현금(실투자)
- 2억 8,639만원
- 가정 조건
- LTV 60%
공격 시나리오
7억 2,753만원
- 예상 대출액
- 4억 7,289만원
- 필요 현금(실투자)
- 2억 7,064만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트권리확인 필요
등기 요약 14건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
점유확인 필요
임차·점유 데이터 19건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
원문확인 필요
연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
현장준비 완료
사진 42장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
가격확인 필요
감정가 대비 55.2% 하락, 유찰 3회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
자금준비 완료
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 항목 중 입찰자가 인수할 가능성이 있는 권리가 있는지 확인해 주세요.
근거: 등기 요약이 14건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 19건 있습니다.
- 3
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 4
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 55.2%입니다.
YOU MAY ALSO LIKE
