2025타경51246
유찰 4회지분매각| 소재지 | 충청남도 서산시 한마음2로 22 (석림동, 서산 센트럴 코아루 아파트) [도로명] 충청남도 서산시 한마음2로 22 (석림동,서산센트럴코아루아파트) | 경매구분 | 부동산강제경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 아파트 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 매수인에게 대항할 수 있는 을구 3번에 대한 주택임차권등기(2023. 12. 14. 제36064호)있음.(임대차보증금 250,000,000원/ 전입일 2021. 12. 16./ 점유개시일자 2021. 12. 21./확정일자 2021. 11. 26.)배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함(신청채권자인 주택도시보증공사가 임차인 권리 승계함) |
| 토지면적 | 13,946㎡ (4218.7평) | 건물면적 | 74.76㎡ (22.6평) | 소유자 | 권OO |
| 감정가격 | 261,000,000원 | 최저가격 | (70%)182,700,000원 | 채무자 | 권OO |
| 입찰보증금 | (10%)18,270,000원 | 낙찰가격 | 243,200,000원 | 채권자 | 금융기관/신청채권자 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2026.05.20 | (100%)261,000,000원 | 유찰 |
| 2회 | 2026.06.17 | (70%)182,700,000원 | 유찰 |
| 3회 | 2026.07.29 | (49%)127,890,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.10.07 | (70%)182,700,000원 | 매각 |
물건 사진 (1장)
대표사진 · 클릭하여 확대| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 충청남도 서산시 한마음2로 22 (석림동, 서산 센트럴 코아루 아파트) | 대 (제2종일반주거지역) | 13,946㎡ (4218.7평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 681,800원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 충청남도 서산시 한마음2로 22 (석림동, 서산 센트럴 코아루 아파트) (충청남도 서산시 한마음2로 22 (석림동,서산센트럴코아루아파트)) | 철근콘크리트구조 | 74.76㎡ (22.6평) | 토지·건물 일괄평가 | 매수인에게 대항할 수 있는 을구 3번에 대한 주택임차권등기(2023. 12. 14. 제36064호)있음.(임대차보증금 250,000,000원/ 전입일 2021. 12. 16./ 점유개시일자 2021. 12. 21./확정일자 2021. 11. 26.)배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함(신청채권자인 주택도시보증공사가 임차인 권리 승계함) |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 13,946㎡ (4218.7평) 건물: 74.76㎡ (22.6평) | 261,000,000원 | |||
철근콘크리트구조 평슬라브지붕 20층 건물로서, 외 벽: 몰탈위페인트 등 마감, 내 벽: 벽지 및 타일 등 마감, 창 호: 샷시창호임. 「아파트」로 이용 중임. 위생 및 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재관련설비 등이 되어있음. 부정형의 토지로서, 아파트 부지로 이용 중임. 아파트단지 내·외의 도로상태 무난한 편임. 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(저촉), 가축사육제한구역(전부제한지역:모든 축종 불가). 없 음. ① 본건의 임대관계는 미상임. ② 본건은 토지이용계획확인원상 일부「중로2류 저촉」이나,
본건은 충청남도 서산시 석림동에 소재하는 부동산으로서, 부근은 단독주택, 아파트단지 및 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로서, 북측 약 500미터 거리에 「서산초등학교」가 소재함. 본건까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.
매수인에게 대항할 수 있는 을구 3번에 대한 주택임차권등기(2023. 12. 14. 제36064호)있음.(임대차보증금 250,000,000원/ 전입일 2021. 12. 16./ 점유개시일자 2021. 12. 21./확정일자 2021. 11. 26.)배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함(신청채권자인 주택도시보증공사가 임차인 권리 승계함)
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2023-05-17 | 압류 | 선순위 권리자 | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | - | 경매개시결정(신청채권) | 신청채권자 | 264,241,183원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
매수인에게 대항할 수 있는 을구 3번에 대한 주택임차권등기(2023. 12. 14. 제36064호)있음.(임대차보증금 250,000,000원/ 전입일 2021. 12. 16./ 점유개시일자 2021. 12. 21./확정일자 2021. 11. 26.)배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함(신청채권자인 주택도시보증공사가 임차인 권리 승계함)
당사자 내역
| 채권자 | 금융기관/신청채권자 | 채무자 | 권OO |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 권OO | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 충청남도 서산시 한마음2로 22 (석림동, 서산 센트럴 코아루 아파트) | 대지면적 | 13,946㎡ (4218.7평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 74.76㎡ (22.6평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 0.5% |
| 주용도 | 아파트 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 서산시 관할 등기소 (서산지원) | 서산지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 충청남도 관할 지방국세청 | 충청남도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 서산시세무서 | 서산시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 한마음2로 행정복지센터(주민센터) | 충청남도 서산시 한마음2로 22 (석림동, 서산 센트럴 코아루 아파트) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 2억 6,100만원 | 2억 1,402만원 | 82% | 6.2명 | 2억 1,402만원 |
| 최근 3개월 | 2억 6,100만원 | 2억 1,141만원 | 81% | 5.8명 | 2억 1,141만원 |
| 최근 6개월 | 2억 6,100만원 | 2억 880만원 | 80% | 5.4명 | 2억 880만원 |
| 최근 12개월 | 2억 6,100만원 | 2억 619만원 | 79% | 5.1명 | 2억 619만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 40점 / 100점
기본 검토는 가능하지만 입찰 전 확인 항목이 남아 있습니다.
핵심 주의 요인 (3건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
유찰 횟수가 4회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 9,135만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 135만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 1억 1,838만원
- 필요 현금(실투자)
- 8,909만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 1억 3,775만원
- 필요 현금(실투자)
- 8,450만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 5건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 1장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 30.0% 하락, 유찰 4회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 선별 입찰
가격·자금 조건을 맞추면 후보군에 둘 수 있습니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 3
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 4회입니다.
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