2025타경12410
유찰 4회지분매각2026.10.27 (법정동 101호 법정)||
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| 소재지 | 서울특별시 성북구 정릉동 685-13 무화과동(102) [도로명] 서울특별시 성북구 솔샘로4길 26-4 (정릉동,무화과동(102)) | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 다세대 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 토지·건물 일괄매각 |
| 토지면적 | 736㎡ (222.6평) | 건물면적 | 16.22㎡ (4.9평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 189,000,000원 | 최저가격 | (21%)39,636,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)3,963,600원 | 청구금액 | 90,000,000원 | 채권자 | 채권자 있음 |
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입찰진행입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 5회 | 2026.07.14 | (41%)77,414,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.08.19 | (33%)61,931,000원 | 유찰 |
| 7회 | 2026.09.29 | (26%)49,545,000원 | 유찰 |
| 8회 | 2026.10.27 | (21%)39,636,000원 | 진행 |
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물건 사진 (44장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 서울특별시 성북구 정릉동 685-13 무화과동(102) | 대 (제2종일반주거지역) | 736㎡ (222.6평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 5,313,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 서울특별시 성북구 정릉동 685-13 무화과동(102) (서울특별시 성북구 솔샘로4길 26-4 (정릉동,무화과동(102))) | 철근콘크리트구조 | 16.22㎡ (4.9평) | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 (일괄매각) |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 736㎡ (222.6평) 건물: 16.22㎡ (4.9평) | 189,000,000원 | |||
[공부와의 차이]
철근콘크리트구조 경사슬래브지붕 지상4층건물로서('집합건축물대장' 상에 사용승인일은 2020,12,22 일임), 외벽 : 석재 붙임 등 마감. 내벽 : 타일붙임 등 마감 창호 : 샷시 창호 등임. 대상물건은 공부상 도시형생활주택(단지형 다세대주택)임 대상물건은 위생설비, 급배수설비, 화재재탐지 및 경보기, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 에어컨설비, 제1층 주차장 시설 등을 갖추고 있음. 대상물건의 토지는 4필지 일단의 부정형으로서 도시형생활주택(단지형다세대주택)의 건부지로 이용중임. 대상건물의 4필지 일단의 토지 북측과 동측 등으로
[현황 · 위치 및 주변환경]
대상물건은 서울특별시 성북구 정릉동 소재 우이신설선 '북한산보국문역' 남서측 인근에 위치하는 부동산으로서, 주위는 단독주택, 다세대주택 등 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하는 시장주변 상가지대로서, 제반 주위환경은 보통임. 대상물건은 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 경전철역 등이 소재하여 교통상황은 보통임. 대상건물은
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임차인 현황
말소기준일(소액) : 2023-06-28|배당요구종기일 : 2025.07.11
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 장OO 대항력 없음 | 기타 / 402호 | 전입: 2021-08-03 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주OO 대항력 있음 | 제4층제402호전부 | 전입: 2021-08-03 확정: 2021-06-30 배당: 2025-04-22 | 보: 9,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주택도시보증공사 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2021-08-03 확정: 2021-06-30 배당: 2025-04-22 | 보: 9,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 장OO 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2021-08-03 확정: 2021-06-30 배당: 2024-08-06 | 보: 9,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주택도시보증공사 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2021-08-03 확정: 2021-06-30 배당: 2025-04-22 | 보: 9,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 장OO 대항력 있음 | 제4층제402호전부 | 전입: 2021-08-03 확정: 2021-06-30 배당: - | 보: 9,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 장OO 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2021-08-03 확정: 2021-06-30 배당: 2024-08-06 | 보: 9,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 임차인8 대항력 없음 | 계 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 21억 8,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (8건) | - | 보: 27억 2,000만원 | 인수총액 0원 | - | |
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등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
말소기준권리 : 2023. 6. 28. 압류|청구/채권금액 : 90,000,000원
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2021-02-01 | 소유권 | 정OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2021-11-12 | 약정/금지사항/환매특약 | - | - | 인수 | - |
| 3 | 2023-06-28 | 압류 | 국 | - | 소멸기준 | - |
| 4 | 2024-02-23 | 가압류 | 서OO | 109,000,000원 | 소멸 | - |
| 5 | 2024-02-28 | 가압류 | 경OO | 30,000,000원 | 소멸 | - |
| 6 | 2024-08-06 | 임차권설정 | 장OO | 90,000,000원 | 소멸 | - |
| 7 | 2024-09-05 | 가압류 | 주OO | 490,000,000원 | 소멸 | - |
| 8 | 2025-04-30 | 강제경매 | 주OO | - | 소멸 | - |
회원전용등기부등본(건물·토지) 전체 을구/갑구 상세 내역 및 전입세대열람원은 로그인한 인증 회원에게만 공개됩니다.
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주의사항 및 매각조건
특별매각조건 없음. 현황조사서 및 매각물건명세서를 반드시 열람하여 점유관계 및 미납 관리비 등을 사전 확인하시기 바랍니다.
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당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
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국토교통부 실거래가 원문 ↗국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
매매 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
전·월세 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
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체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
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건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 서울특별시 성북구 정릉동 685-13 무화과동(102) | 대지면적 | 736㎡ (222.6평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 16.22㎡ (4.9평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 2.2% |
| 주용도 | 다세대 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | - |
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관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 성북구 관할 등기소 (서울북부지방법원) | 서울특별시 도봉구 마들로 749 (도봉동) 등기국(과) | 02-910-3114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 서울지방국세청 | 서울특별시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 성북구세무서 | 성북구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 정릉동 행정복지센터(주민센터) | 서울특별시 성북구 정릉동 685-13 무화과동(102) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
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법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 1억 8,900만원 | 1억 5,498만원 | 82% | 6.2명 | 1억 5,498만원 |
| 최근 3개월 | 1억 8,900만원 | 1억 5,309만원 | 81% | 5.8명 | 1억 5,309만원 |
| 최근 6개월 | 1억 8,900만원 | 1억 5,120만원 | 80% | 5.4명 | 1억 5,120만원 |
| 최근 12개월 | 1억 8,900만원 | 1억 4,931만원 | 79% | 5.1명 | 1억 4,931만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
신뢰도: 보통 (55%)taxonomy_median_baseline
AI 예측 낙찰가
9,769만원
최저매각가 대비 +92만원
예상 최저가 대비 낙찰가율
101.0%
연립/다세대/빌라 기준 회귀 추정
AI 리스크 점수25.6점
낮을수록 권리·점유 안전
AI 유동성 지수73.6점
시장 거래 회전 및 환금성
종합 추천 점수63.92점
가격 매력도 및 안정성 종합
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표R4전문가 검토 권장
위험도 점수: 81점 / 100점
자동 분석 기준으로 입찰 전 전문가 확인이 필요한 물건입니다.
핵심 주의 요인 (5건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 항목 다수확인
등기 요약이 8건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
임차·점유 정보 확인 필요주의
임차인 또는 점유 관련 데이터가 8건 있습니다.
비소멸 권리 신호확인
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
큰 가격 할인확인
감정가 대비 최저가 하락률이 약 79.0%입니다.
유찰 반복확인
유찰 횟수가 4회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금보수 시나리오
3,963만원
- 예상 대출액
- 1,981만원
- 필요 현금(실투자)
- 2,825만원
- 가정 조건
- LTV 50%
기준 시나리오 (권장)
4,280만원
- 예상 대출액
- 2,568만원
- 필요 현금(실투자)
- 2,559만원
- 가정 조건
- LTV 60%
공격 시나리오
4,597만원
- 예상 대출액
- 2,988만원
- 필요 현금(실투자)
- 2,459만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트권리확인 필요
등기 요약 8건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
점유확인 필요
임차·점유 데이터 8건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
원문준비 완료
연결 문서 8건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
현장준비 완료
사진 59장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
가격확인 필요
감정가 대비 79.0% 하락, 유찰 4회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
자금준비 완료
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 항목 중 입찰자가 인수할 가능성이 있는 권리가 있는지 확인해 주세요.
근거: 등기 요약이 8건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 8건 있습니다.
- 3
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 4
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 79.0%입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석평균 낙찰가율 64.36%
100% 이상 (경합) 75%~100% (적정) 75% 미만 (저가) 평균선
인근 유사 물건 낙찰 사례 (20건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경12255 | 다세대·연립 | 서울특별시 성북구 솔샘로4길 26-4 (정릉동) | 2026.06.09 | 1억 5,500만원 | 1억 1,195만원 | 72.2% | 매각 |
| 2025타경12259 | 다세대·연립 | 서울특별시 성북구 솔샘로4길 26-4 (정릉동) | 2026.05.19 | 1억 4,200만원 | 1억 339만원 | 72.8% | 매각 |
| 2025타경12791 | 다세대·연립 | 서울특별시 성북구 솔샘로4길 26-4 (정릉동) | 2026.05.12 | 1억 6,200만원 | 6,804만원 | 42% | 매각 |
| 2024타경119552 | 다세대·연립 | 서울특별시 성북구 솔샘로4길 26-4 (정릉동) | 2026.06.09 | 1억 4,800만원 | 1억 689만원 | 72.2% | 매각 |
| 2024타경119545 | 다세대·연립 | 서울특별시 성북구 솔샘로4길 26-4 (정릉동) | 2026.06.09 | 1억 3,100만원 | 7,545만원 | 57.6% | 매각 |
| 2024타경122152 | 다세대·연립 | 서울특별시 성북구 솔샘로4길 38-24 (정릉동, 청구아트빌라) | 2026.06.09 | 2억 2,700만원 | 9,530만원 | 42% | 매각 |
| 2024타경111725 | 다세대·연립 | 서울특별시 성북구 정릉로21길 8-35 (정릉동, 루마하우스정릉) | 2026.06.02 | 2억 2,000만원 | 1억 5,565만원 | 70.8% | 매각 |
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