2024타경122480
유찰 9회지분매각| 소재지 | 서울특별시 성북구 화랑로22가길 37-17 (석관동) [도로명] 서울특별시 성북구 화랑로22가길 37-17 | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 다세대 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 대항력 있는 임차인 있음(배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함) |
| 토지면적 | 380㎡ (115.0평) | 건물면적 | 44.98㎡ (13.6평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 346,000,000원 | 최저가격 | (11%)37,152,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)3,715,200원 | 청구금액 | 340,000,000원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 9회 | 2026.09.01 | (17%)58,050,000원 | 유찰 |
| 10회 | 2026.10.13 | (13%)46,440,000원 | 진행 |
| 10회 | 2026.11.10 | (11%)37,152,000원 | 진행 |
| 10회 | 2026.11.10 | (13%)46,440,000원 | 03 |
물건 사진 (11장)
사진 01
사진 02
사진 03
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사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 서울특별시 성북구 화랑로22가길 37-17 (석관동) | 대 (제2종일반주거지역) | 380㎡ (115.0평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 2,795,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 서울특별시 성북구 화랑로22가길 37-17 (석관동) (서울특별시 성북구 화랑로22가길 37-17) | 철근콘크리트구조 | 44.98㎡ (13.6평) | 토지·건물 일괄평가 | 대항력 있는 임차인 있음(배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함) |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 380㎡ (115.0평) 건물: 44.98㎡ (13.6평) | 346,000,000원 | |||
철근콘크리트구조 평지붕 5층 건물 내 제4층 제404호로서, 외 벽: 석재 붙임 마감 등, 내 벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등, 창 호: 샷시 창호 등임. 다세대주택(방3, 거실, 주방, 욕실, 발코니 등)으로 사용중임. 기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음. 본건은 4필지 일단의 사다리형 토지로서, "공동주택 건부지"로 이용중임. 본건 북동측으로 노폭 약 4미터, 북서측으로 노폭 약 3미터 내외의 도로에 각각 접함. 본건 토지 공히 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역(
본건은 서울특별시 성북구 석관동 소재 지하철역(6호선) "상월곡역" 북동측 인근에 위치하 며, 주위는 다세대주택, 아파트, 주상용건물, 근린생활시설 등으로 이루어진 지역으로 주위 환경 및 제반조건은 보통임. 본건까지 차량의 진출입 및 주정차가 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철역(6호선"상월 곡역")이 소재하는 등 대중교통 사정은 보통임.
대항력 있는 임차인 있음(배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함)
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강OO 대항력 없음 | 기타 / 404호 | 전입: 2021-03-16 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 강OO 대항력 있음 | 404호 | 전입: 2021-03-16 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 있음 | 404호전부 | 전입: 2022-02-28 확정: 2020-10-15 배당: 2025-02-04 | 보: 3억 4,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (3건) | - | 보: 3억 4,000만원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2020-10-19 | 소유권 | 이OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2022-06-07 | 압류 | 국 | - | 소멸기준 | - |
| 3 | 2024-12-10 | 강제경매 | 김OO | - | 소멸 | - |
| 4 | 2025-02-14 | 압류 | 국 | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
대항력 있는 임차인 있음(배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함)
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
단지 정보 — 37-17 (석관동)
| 단지명 | 37-17 (석관동) | 총 세대수 | 15세대 | 동 수 | - | 건설사 | - |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 총 주차대수 | - | 세대당 주차 | - | 난방 방식 | 개별난방 | 난방 연료 | 도시가스 |
| 최저/최고층 | 지상 5층 | 관리사무소 | - | 충전시설 | 완속/급속 충전소 구비 | 면적 유형 | 공급/전용 다양 |
| 교육시설 | 인근 초·중·고 도보 통학권 | 편의/공원 | 단지 인근 상권 및 근린공원 인접 | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 서울특별시 성북구 화랑로22가길 37-17 (석관동) | 대지면적 | 380㎡ (115.0평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 44.98㎡ (13.6평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 11.8% |
| 주용도 | 다세대 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | 2019-07-17 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 성북구 관할 등기소 (서울북부지방법원) | 서울특별시 도봉구 마들로 749 (도봉동) 등기국(과) | 02-910-3114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 서울지방국세청 | 서울특별시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 성북구세무서 | 성북구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 화랑로22가길 행정복지센터(주민센터) | 서울특별시 성북구 화랑로22가길 37-17 (석관동) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 3억 4,600만원 | 2억 8,372만원 | 82% | 6.2명 | 2억 8,372만원 |
| 최근 3개월 | 3억 4,600만원 | 2억 8,026만원 | 81% | 5.8명 | 2억 8,026만원 |
| 최근 6개월 | 3억 4,600만원 | 2억 7,680만원 | 80% | 5.4명 | 2억 7,680만원 |
| 최근 12개월 | 3억 4,600만원 | 2억 7,334만원 | 79% | 5.1명 | 2억 7,334만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 66점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상임차인 또는 점유 관련 데이터가 3건 있습니다.
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 89.3%입니다.
유찰 횟수가 9회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 1,857만원
- 필요 현금(실투자)
- 2,698만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 2,407만원
- 필요 현금(실투자)
- 2,449만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 2,801만원
- 필요 현금(실투자)
- 2,355만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 4건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 3건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 34장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 89.3% 하락, 유찰 9회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 3건 있습니다.
- 2
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 89.3%입니다.
- 4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 9회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (20건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024타경116928 | 다세대·연립 | 서울특별시 성북구 화랑로22가길 37-17 (석관동) | 2026.07.14 | 2억 6,400만원 | 1억 4,555만원 | 55.1% | 매각 |
| 2025타경12219 | 다세대·연립 | 서울특별시 성북구 화랑로22길 12 (석관동, 혜성스테이 3차) | 2026.06.23 | 3억 500만원 | 2억 2,028만원 | 72.2% | 매각 |
| 2025타경11949 | 다세대·연립 | 서울특별시 성북구 화랑로22길 12 (석관동, 혜성스테이 3차) | 2026.06.09 | 2억 9,000만원 | 2억 945만원 | 72.2% | 매각 |
| 2025타경12086 | 다세대·연립 | 서울특별시 성북구 화랑로18다길 26 (석관동, 토성하우스) | 2026.07.07 | 2억 5,451만원 | 1억 4,511만원 | 57% | 매각 |
| 2025타경11358 | 다세대·연립 | 서울특별시 성북구 화랑로18다길 26 (석관동, 토성하우스) | 2026.07.14 | 2억 3,970만원 | 1억 8,130만원 | 75.6% | 매각 |
| 2025타경12518 | 다세대·연립 | 서울특별시 성북구 화랑로18길 73-16 (석관동) | 2026.06.09 | 2억 700만원 | 1억 9,000만원 | 91.8% | 매각 |
| 2023타경116754 | 다세대·연립 | 서울특별시 성북구 석관동 340-295 명진주택 | 2026.05.19 | 2억 6,100만원 | 1,150만원 | 4.4% | 매각 |
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