관련물건번호 (1건)

2024타경97460

유찰 2회유치권신고

매각기일:2026.11.16 (광교 신청사 제101호 법정)|담당계:수원지방법원 경매18계 ((031)210-1478(구내:1478))|배당종기일:2025.02.07

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소재지	경기도 용인시 처인구 원삼면 좌항리 324-3			경매구분	부동산임의경매
물건종류	전	접수/개시결정	2024.11.29	매각물건	-일괄매각. 건축허가를 득한 후 일부 토목공사가 진행된 상태의 토지이며 이를 고려한 감정가액임. -일부 토지 지적도상 맹지임, 원삼면사무소의 사실조회 회신서에 의하면 송재원의 전용허가가 이루어 진적이 있으나, 목록 1,5,6,8번 토지는 농지취득자격증명이 필요한 토지라는 취지의 회신서가 도착되어 있음.(미제출시 보증금 몰수) -2026.07.07.정지수로부터 목록 1.,4.,5.,7.에 대하여 유치권(장비대금 500만원과 골제 및 건설자재비 5
토지면적	660㎡ (199.7평)	건물면적	0	소유자	비공개 (개인)
감정가격	4,060,978,000원	최저가격	(70%)2,842,685,000원	채무자	비공개 (소유자 겸 채무자)
입찰보증금	(10%)284,268,500원	청구금액	1,815,847,441원	채권자	농OOOOOOOOOOO

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입찰 진행 내용

입찰진행

회차	매각기일	최저매각가격 (율)	결과
1회	2026.06.17	(100%)4,060,978,000원	유찰
2회	2026.07.22	(70%)2,842,685,000원	유찰
3회	2026.11.16	(70%)2,842,685,000원	진행

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물건 사진 (1장)

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현장 · 공간정보 뷰어

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매각 물건 현황

감정기관 : 중OOOOOOOOO OOO · 개별공시지가(2026) : 140,000원/㎡

목록	소재지 · 지번	용도 · 구조 · 내역	면적	감정가 · 단가	비고
토지 1	경기도 용인시 처인구 원삼면 좌항리 324-3	전 (계획관리지역)	660㎡ (199.7평)	토지·건물 일괄평가공시지가 140,000원/㎡	매각포함
건물 2	경기도 용인시 처인구 원삼면 좌항리 324-3	전	-	토지·건물 일괄평가	-일괄매각. 건축허가를 득한 후 일부 토목공사가 진행된 상태의 토지이며 이를 고려한 감정가액임. -일부 토지 지적도상 맹지임, 원삼면사무소의 사실조회 회신서에 의하면 송재원의 전용허가가 이루어 진적이 있으나, 목록 1,5,6,8번 토지는 농지취득자격증명이 필요한 토지라는 취지의 회신서가 도착되어 있음.(미제출시 보증금 몰수) -2026.07.07.정지수로부터 목록 1.,4.,5.,7.에 대하여 유치권(장비대금 500만원과 골제 및 건설자재비 5
총 감정가격 합계			토지: 660㎡ (199.7평) 건물: -	4,060,978,000원

[현황 · 위치 및 주변환경]

본건은 경기도 용인시 처인구 원삼면 좌항리 "좌항초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 소규모공장, 전원주택 등이 혼재된 전원주택지대임. 본건 및 인근까지 차량접근 가능하며, 간선도로와의 접근성 등 제반 교통상황은 보통됨. 기호(1-3,5,6,8): 부정형 평지, 기호(4,7): 사다리형 평지로 공히 토목공사 중단된 잡종지 상태임. 기호(1,5,6,8): 지적도상 맹지이며, 기호(2-4,7): 동측으로 포장도로에 접함. 공히 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 배출시설설치제한지역 <물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역임. - 본건은 건축허가를 득한 후 일부 토목공사가 진행된 상태의 토지임. 임대관계 미상이며 기타

[참고사항]

-일괄매각. 건축허가를 득한 후 일부 토목공사가 진행된 상태의 토지이며 이를 고려한 감정가액임. -일부 토지 지적도상 맹지임, 원삼면사무소의 사실조회 회신서에 의하면 송재원의 전용허가가 이루어 진적이 있으나, 목록 1,5,6,8번 토지는 농지취득자격증명이 필요한 토지라는 취지의 회신서가 도착되어 있음.(미제출시 보증금 몰수) -2026.07.07.정지수로부터 목록 1.,4.,5.,7.에 대하여 유치권(장비대금 500만원과 골제 및 건설자재비 5

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임차인 현황

말소기준일(소액) : 2021-04-16|배당요구종기일 : 2025.02.07

임차인 / 대항력	점유부분 / 기간	전입 / 확정 / 배당	보증금 / 차임	권리분석	비고
조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정)

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등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)

말소기준권리 : 2021.04.16. 근저당권|청구/채권금액 : 1,815,847,441원

순번	접수일자	등기목적 / 권리종류	권리자 (채권자)	채권금액	소멸여부	비고
1	2021-04-16	근저당권	선순위 권리자	-	말소	말소기준권리 (최선순위)
2	2024-11-29	경매개시결정(신청채권)	농OOOOOOOOOOO	1,815,847,441원	소멸	경매신청 채권청구액

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주의사항 및 매각조건

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당사자 내역

채권자	농OOOOOOOOOOO	채무자	비공개 (소유자 겸 채무자)
소유자	비공개 (개인)	관련사건	대법원 나의사건검색 ↗

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국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)

국토교통부 실거래가 원문 ↗

매매 실거래 요약 (단위: 만원)

계약년월	건수	최저가	평균가	최고가
동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능)

전·월세 실거래 요약 (단위: 만원)

계약년월	건수	최저가	평균가	최고가
동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능)

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체납 내역 (관리비 등)

조사일자	체납금액	비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부)
경매개시 이후 조사	체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인)	공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수

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건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)

대지위치	경기도 용인시 처인구 원삼면 좌항리 324-3			대지면적	660㎡ (199.7평)
연면적	-	건축면적	-	건폐율 / 용적률	- / -
주용도	전	주구조 / 층수	-	사용승인일자	-

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관할 행정기관 안내

기관구분	기관명	소재지 주소	대표전화	관할구역/바로가기
등기소	용인시 관할 등기소 (수원지방법원)	경기도 수원시 영통구 법조로 105 (하동) 등기국(과)	031-210-1114	홈페이지 ↗
지방국세청	중부/인천지방국세청	경기도 지방국세청 청사	국번없이 126	홈페이지 ↗
관할세무서	용인시세무서	용인시 관내 세무서	국번없이 126 (국세상담센터)	홈페이지 ↗
행정복지센터	처인구 행정복지센터(주민센터)	경기도 용인시 처인구 원삼면 좌항리 324-3	관할 시·군·구 대표전화	홈페이지 ↗

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법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가

집계기간	평균감정가	평균매각가	평균매각가율	평균입찰자수	예상매각가 (추정)
최근 1개월	40억 6,097만원	33억 3,000만원	82%	6.2명	33억 3,000만원
최근 3개월	40억 6,097만원	32억 8,939만원	81%	5.8명	32억 8,939만원
최근 6개월	40억 6,097만원	32억 4,878만원	80%	5.4명	32억 4,878만원
최근 12개월	40억 6,097만원	32억 817만원	79%	5.1명	32억 817만원

■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측

신뢰도: 높음 (안정)taxonomy_median_baseline

AI 예측 낙찰가

32억 2,196만원

최저매각가 대비 +3억 7,927만원

예상 최저가 대비 낙찰가율

113.3%

토지 기준 회귀 추정

AI 리스크 점수23.46점

낮을수록 권리·점유 안전

AI 유동성 지수43.2점

시장 거래 회전 및 환금성

종합 추천 점수41.075점

가격 매력도 및 안정성 종합

■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석

법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표

R2확인 후 검토

위험도 점수: 32점 / 100점

기본 검토는 가능하지만 입찰 전 확인 항목이 남아 있습니다.

핵심 주의 요인 (2건)

입찰 전 우선 소명 대상

등기 요약 부족주의

등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.

감정평가서 확인 필요확인

법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.

입찰가 및 필요 자금 시나리오

대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금

보수 시나리오

28억 4,268만원

예상 대출액: 14억 2,134만원
필요 현금(실투자): 14억 6,061만원
가정 조건: LTV 50%

기준 시나리오 (권장)

30억 7,009만원

예상 대출액: 18억 4,205만원
필요 현금(실투자): 12억 6,981만원
가정 조건: LTV 60%

공격 시나리오

32억 9,751만원

예상 대출액: 21억 4,338만원
필요 현금(실투자): 11억 9,840만원
가정 조건: LTV 65%

6대 실사 점검표 (Due Diligence)

입찰 전 필수 체크리스트

권리확인 필요

등기 요약 0건 기준입니다.

→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인

점유준비 완료

임차·점유 데이터 0건 기준입니다.

→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조

원문확인 필요

연결 문서 5건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.

→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보

현장준비 완료

사진 1장, 위반건축물 신호 없음

→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인

가격준비 완료

감정가 대비 30.0% 하락, 유찰 2회

→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인

자금준비 완료

보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.

→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정

전략 권고: 선별 입찰

가격·자금 조건을 맞추면 후보군에 둘 수 있습니다.

원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.

입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)

전문가 검토 권장

1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
2
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
3
현재 최저가 기준으로 입찰가 상한과 필요 현금이 적정한지 확인해 주세요.
근거: 입찰가는 권리 리스크와 자금 여력을 같이 봐야 합니다.

■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석

인근 반경 5km 분석

인근 법원 경매 낙찰가율 추이

동일 용도 최근 낙찰 사례 분석

인근 매각표본 3건 분석

평균 낙찰가율 62.71%

최고 77.6% · 최저 53.9%

100% 이상 (경합) 75%~100% (적정) 75% 미만 (저가) 평균선

인근 유사 물건 낙찰 사례 (3건)

최근 매각 일자순

사건번호	물건용도	소재지	매각일자	감정가	낙찰가	낙찰가율	결과
2024타경66459	토지·임야	경기도 용인시 처인구 원삼면 좌항리 322-52	2026.05.06	33억 8,228만원	18억 2,222만원	53.9%	매각
2025타경56130	토지·임야	경기도 용인시 처인구 원삼면 사암리 27-3	2026.07.21	6억 8,154만원	3억 8,600만원	56.6%	매각
2025타경55445	토지·임야	경기도 용인시 처인구 양지면 평창리 413-9	2026.07.13	2억 1,153만원	1억 6,420만원	77.6%	매각