2025타경102868
유찰 8회제시외건물포함2026.11.17 (경매법정(제4별관211호))||
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| 소재지 | 서울특별시 관악구 봉천로21가길 5-39 (봉천동) [도로명] 서울특별시 관악구 봉천로21가길 5-39 | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 단독주택다가구 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 일괄매각. 제시외 건물 포함 |
| 토지면적 | 97㎡ (29.3평) | 건물면적 | 41.86㎡ (12.7평) (제시외 건물 포함) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 1,227,175,230원 | 최저가격 | (33%)402,121,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)98,174,100원 | 청구금액 | 110,000,000원 | 채권자 | 채권자 있음 |
■
입찰진행입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 8회 | 2026.09.08 | (41%)502,651,000원 | 유찰 |
| 9회 | 2026.10.13 | (33%)402,121,000원 | 유찰 |
| 8회 | 2026.11.17 | (33%)402,121,000원 | 03 |
| 10회 | 2026.11.17 | (26%)321,697,000원 | 진행 |
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물건 사진 (52장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 서울특별시 관악구 봉천로21가길 5-39 (봉천동) | 대 (제2종일반주거지역) | 97㎡ (29.3평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 3,889,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 서울특별시 관악구 봉천로21가길 5-39 (봉천동) (서울특별시 관악구 봉천로21가길 5-39) | 철근콘크리트구조 · (다중주택) | 41.86㎡ (12.7평) | 일괄평가 (대장연면적 140.3㎡) | 일괄매각. 제시외 건물 포함 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 97㎡ (29.3평) 건물: 41.86㎡ (12.7평) | 1,227,175,230원 | |||
[공부와의 차이]
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 3층 단독주택임.(사용승인일:2021.12.27.) 외벽:석재붙임 마감 등, 내벽:벽지 및 일부 타일 마감 등, 창호:샤시창호 등임. 본건은 단독주택(다중주택)임. 전기설비, 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등 제시외건물 ㉠,㉡소재함. -. 1.임대관계미
[현황 · 위치 및 주변환경]
본건은 서울시 관악구 봉천동 소재 '당곡고등학교' 남동측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대로 주위환경은 보통시됨. 본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스 정류장이 소재하는 등 전반적 대중교통상황은 보통시됨. 본건토지는 인접지대비 완경사지를 조성한 사다리형의 토지로서 다중주택 건부지로 이용중임. 본건 서측으로 노폭 약3미터 내외의 현황도로 소재함. 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역(위탁고도:194m). 과밀억제권역임. 1.임대관계미상임. 2.일반건축물대장상 대지면적은 95.85㎥임. 본건은
[참고사항]
일괄매각. 제시외 건물 포함
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임차인 현황
말소기준일(소액) : 2021-06-02|배당요구종기일 : 2025.08.14
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 서OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2022-01-06 확정: 2022-01-06 배당: 2022-01-06 | 보: 2,022만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 서OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2022-01-06 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 서OO 대항력 있음 | 301호 | 전입: 2022-01-06 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 강OO 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2022-03-30 확정: 2022-03-17 배당: 2026-02-19 | 보: 1억 2,500만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 강OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2022-03-30 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 강OO 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2022-03-30 확정: 2022-03-17 배당: 2026-02-19 | 보: 1억 2,500만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 강OO 대항력 있음 | 201호전부 | 전입: 2022-03-30 확정: 2022-03-17 배당: 2026-02-19 | 보: 1억 2,500만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 조OO 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2022-04-08 확정: 2022-03-24 배당: 2025-08-08 | 보: 1억 5,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 조OO 대항력 있음 | 202호 | 전입: 2022-04-08 확정: 2022-03-24 배당: 2025-08-08 | 보: 1억 5,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 조OO 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2022-04-08 확정: 2022-03-24 배당: 2025-08-08 | 보: 1억 5,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주OO 대항력 있음 | 102호 | 전입: 2022-07-15 확정: 2022-06-12 배당: 2025-07-09 | 보: 1억 1,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주OO 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2022-07-15 확정: 2022-06-12 배당: 2025-07-09 | 보: 1억 1,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주OO 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2022-07-15 확정: 2022-06-12 배당: 2025-07-09 | 보: 1억 1,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 조OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2025-04-15 확정: 2025-04-15 배당: 2025-04-15 | 보: 2,025만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 조OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2025-04-15 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 조OO 대항력 없음 | 101호 | 전입: 2025-04-15 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 임차인17 대항력 없음 | 계 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 53억 8,500만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (17건) | - | 보: 65억 8,047만원 | 인수총액 0원 | - | |
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등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
말소기준권리 : 2021.06.02.근저당권(토지) 2023.04.12.근저당권(건물)|청구/채권금액 : 110,000,000원
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2007-11-21 | 소유권 | 박OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2021-06-02 | 근저당권 | 보OO | 420,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2025-05-12 | 강제경매 | 주OO | - | 소멸 | - |
회원전용등기부등본(건물·토지) 전체 을구/갑구 상세 내역 및 전입세대열람원은 로그인한 인증 회원에게만 공개됩니다.
■
주의사항 및 매각조건
일괄매각. 제시외 건물 포함
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당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
■
국토교통부 실거래가 원문 ↗국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
매매 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
전·월세 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
■
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
■
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 서울특별시 관악구 봉천로21가길 5-39 (봉천동) | 대지면적 | 95.85㎡ (29.0평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 140.3㎡ (42.4평) | 건축면적 | 49.22㎡ (14.9평) | 건폐율 / 용적률 | 51.4% / 146.4% |
| 주용도 | 다중주택 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | 2021-12-27 |
■
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 관악구 관할 등기소 (서울중앙지방법원) | 서울특별시 서초구 서초중앙로 157 (서초동) 등기국(과) | 02-530-1114 (경매계 대표) | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 서울지방국세청 | 서울특별시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 관악구세무서 | 관악구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 봉천로21가길 행정복지센터(주민센터) | 서울특별시 관악구 봉천로21가길 5-39 (봉천동) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
■
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 12억 2,717만원 | 10억 628만원 | 82% | 6.2명 | 10억 628만원 |
| 최근 3개월 | 12억 2,717만원 | 9억 9,401만원 | 81% | 5.8명 | 9억 9,401만원 |
| 최근 6개월 | 12억 2,717만원 | 9억 8,174만원 | 80% | 5.4명 | 9억 8,174만원 |
| 최근 12개월 | 12억 2,717만원 | 9억 6,946만원 | 79% | 5.1명 | 9억 6,946만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
신뢰도: 보통 (55%)taxonomy_median_baseline
AI 예측 낙찰가
10억 7,237만원
최저매각가 대비 +9,063만원
예상 최저가 대비 낙찰가율
109.2%
단독/다가구주택 기준 회귀 추정
AI 리스크 점수32.2점
낮을수록 권리·점유 안전
AI 유동성 지수65.8점
시장 거래 회전 및 환금성
종합 추천 점수50.56점
가격 매력도 및 안정성 종합
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표R3중점 확인 필요
위험도 점수: 66점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상임차·점유 정보 확인 필요주의
임차인 또는 점유 관련 데이터가 17건 있습니다.
비소멸 권리 신호확인
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
큰 가격 할인확인
감정가 대비 최저가 하락률이 약 67.2%입니다.
유찰 반복확인
유찰 횟수가 8회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금보수 시나리오
4억 212만원
- 예상 대출액
- 2억 106만원
- 필요 현금(실투자)
- 2억 1,348만원
- 가정 조건
- LTV 50%
기준 시나리오 (권장)
4억 3,429만원
- 예상 대출액
- 2억 6,057만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 8,649만원
- 가정 조건
- LTV 60%
공격 시나리오
4억 6,646만원
- 예상 대출액
- 3억 319만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 7,639만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트권리확인 필요
등기 요약 3건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
점유확인 필요
임차·점유 데이터 17건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
원문준비 완료
연결 문서 8건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
현장준비 완료
사진 135장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
가격확인 필요
감정가 대비 67.2% 하락, 유찰 8회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
자금준비 완료
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 17건 있습니다.
- 2
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 67.2%입니다.
- 4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 8회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석평균 낙찰가율 69.34%
100% 이상 (경합) 75%~100% (적정) 75% 미만 (저가) 평균선
인근 유사 물건 낙찰 사례 (20건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024타경124418 | 단독·다가구 | 서울특별시 관악구 봉천로19길 27 (봉천동) | 2026.06.30 | 25억 6,533만원 | 18억원 | 70.2% | 매각 |
| 2024타경122023 | 단독·다가구 | 서울특별시 관악구 남부순환로180길 7 (신림동) | 2026.06.02 | 27억 7,491만원 | 23억 5,189만원 | 84.8% | 매각 |
| 2024타경2242 | 단독·다가구 | 서울특별시 관악구 난곡로30길 33 (신림동) | 2026.05.26 | 13억 461만원 | 7억 2,199만원 | 55.3% | 매각 |
| 2025타경102278 | 단독·다가구 | 서울특별시 관악구 남부순환로180길 42 (신림동) | 2026.07.28 | 17억 7,490만원 | 9억 6,290만원 | 54.3% | 매각 |
| 2025타경102702 | 단독·다가구 | 서울특별시 관악구 봉천로29길 71 (봉천동) | 2026.08.20 | 21억 2,107만원 | 14억 900만원 | 66.4% | 매각 |
| 2025타경103276 | 단독·다가구 | 서울특별시 관악구 신림로58가길 14 (신림동) | 2026.05.19 | 24억 6,845만원 | 15억 8,900만원 | 64.4% | 매각 |
| 2025타경102313 | 단독·다가구 | 서울특별시 관악구 장군봉5길 30-8 (봉천동) | 2026.09.03 | 18억 1,889만원 | 12억 1,753만원 | 66.9% | 매각 |
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