2025타경503315
유찰 3회지분매각| 소재지 | 대전광역시 유성구 관평동 1343 메종드세이 4층455호 [도로명] 대전광역시 유성구 테크노1로 12-28 (관평동,메종드세이) | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 상가,오피스텔,근린시설 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | - 대항력있는 주택임차권의 보증금반환채권 양수인인 신청채권자 확인 필요 임차보증금에 대하여 대항력을 포기하고 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 내용의 확약서가 제출됨 - 을구 순위 1번 주택임차권(2024.04.03. 제43092호)은 보증금 전액이 변제되지 아니하더라도 매수인에게 인수되지 않고 말소됨 |
| 토지면적 | 7,361.6㎡ (2226.9평) | 건물면적 | 25.17㎡ (7.6평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 102,000,000원 | 최저가격 | (70%)71,400,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)7,140,000원 | 청구금액 | 108,723,054원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 3회 | 2026.07.15 | (49%)49,980,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.08.19 | (34%)34,986,000원 | 변경 |
| 5회 | 2026.09.23 | (100%)102,000,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.10.28 | (70%)71,400,000원 | 진행 |
물건 사진 (44장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 대전광역시 유성구 관평동 1343 메종드세이 4층455호 | 대 (일반상업지역) | 7,361.6㎡ (2226.9평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 1,312,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 대전광역시 유성구 관평동 1343 메종드세이 4층455호 (대전광역시 유성구 테크노1로 12-28 (관평동,메종드세이)) | 철근콘크리트구조 | 25.17㎡ (7.6평) | 토지·건물 일괄평가 | - 대항력있는 주택임차권의 보증금반환채권 양수인인 신청채권자 확인 필요 임차보증금에 대하여 대항력을 포기하고 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 내용의 확약서가 제출됨 - 을구 순위 1번 주택임차권(2024.04.03. 제43092호)은 보증금 전액이 변제되지 아니하더라도 매수인에게 인수되지 않고 말소됨 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 7,361.6㎡ (2226.9평) 건물: 25.17㎡ (7.6평) | 102,000,000원 | |||
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층건(사용승인일: 2019.11.14)내 4층 455호로서 외벽 : 복합판넬 등 마감. 내부 : 벽지 및 일부타일 등 마감. 창호 : 새시창호임. 집합건축물대장상 오피스텔임. 급탕,급배수등 위생설비, 화재탐지및소화설비, 난방설비, 승강기설비 등 됨. 대체로 장방형의 토지로서 인접도로대비 등고 평탄하며 집합건축물대장상 업무시설부지임. 포장도로에 접하며 도로상태 보통임. 도시지역 , 일반상업지역 , 지구단위계획구역(대덕테크노밸리조성사업) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합),가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호
본건은 대전광역시 유성구 관평동, "관평중학교" 북측 인근에 위치하며 주위는 근린생활시설 , 업무시설, 오피스텔, 공동주택 등으로 형성되었으며 오피스텔로서의 일반적인 주위환경 보 통임. 본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장 등이 소재하며 일반적인 대중교통사정 보통임.
- 대항력있는 주택임차권의 보증금반환채권 양수인인 신청채권자 확인 필요 임차보증금에 대하여 대항력을 포기하고 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 내용의 확약서가 제출됨 - 을구 순위 1번 주택임차권(2024.04.03. 제43092호)은 보증금 전액이 변제되지 아니하더라도 매수인에게 인수되지 않고 말소됨
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박OO 대항력 있음 | 건물전부 | 전입: 2020-03-04 확정: 2020-03-04 배당: - | 보: 1억원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (1건) | - | 보: 1억원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2022-04-20 | 가압류 | 선순위 권리자 | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | - | 경매개시결정(신청채권) | 신청채권자 | 108,723,054원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
- 대항력있는 주택임차권의 보증금반환채권 양수인인 신청채권자 확인 필요 임차보증금에 대하여 대항력을 포기하고 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 내용의 확약서가 제출됨 - 을구 순위 1번 주택임차권(2024.04.03. 제43092호)은 보증금 전액이 변제되지 아니하더라도 매수인에게 인수되지 않고 말소됨
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 대전광역시 유성구 관평동 1343 메종드세이 4층455호 | 대지면적 | 7,361.6㎡ (2226.9평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 25.17㎡ (7.6평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 0.3% |
| 주용도 | 상가,오피스텔,근린시설 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 유성구 관할 등기소 (대전지방법원) | 대전지방법원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 대전광역시 관할 지방국세청 | 대전광역시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 유성구세무서 | 유성구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 관평동 행정복지센터(주민센터) | 대전광역시 유성구 관평동 1343 메종드세이 4층455호 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 1억 200만원 | 8,364만원 | 82% | 6.2명 | 8,364만원 |
| 최근 3개월 | 1억 200만원 | 8,262만원 | 81% | 5.8명 | 8,262만원 |
| 최근 6개월 | 1억 200만원 | 8,160만원 | 80% | 5.4명 | 8,160만원 |
| 최근 12개월 | 1억 200만원 | 8,058만원 | 79% | 5.1명 | 8,058만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 58점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
임차인 또는 점유 관련 데이터가 1건 있습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
유찰 횟수가 3회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 3,570만원
- 필요 현금(실투자)
- 4,448만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 4,626만원
- 필요 현금(실투자)
- 3,969만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 5,383만원
- 필요 현금(실투자)
- 3,789만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 1건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 68장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 30.0% 하락, 유찰 3회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 1건 있습니다.
- 3
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 3회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (7건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경502091 | 오피스텔 | 대전광역시 유성구 테크노1로 12-28 (관평동) | 2026.05.26 | 9,400만원 | 9,000만원 | 95.7% | 매각 |
| 2025타경503606 | 오피스텔 | 대전광역시 유성구 테크노1로 12-22 (관평동) | 2026.06.17 | 1억 500만원 | 6,199만원 | 59% | 매각 |
| 2026타경600111 | 오피스텔 | 대전광역시 유성구 관평동 1354 중앙하이츠 7층713호 | 2026.08.20 | 1억 1,800만원 | 7,410만원 | 62.8% | 매각 |
| 2025타경503143 | 오피스텔 | 대전광역시 유성구 테크노3로 74 (관평동) | 2026.04.30 | 1억 3,000만원 | 8,360만원 | 64.3% | 매각 |
| 2025타경503852 | 오피스텔 | 대전광역시 유성구 관평동 802 4층408호 | 2026.07.16 | 1억 2,100만원 | 4,200만원 | 34.7% | 매각 |
| 2025타경2002 | 근린상가 | 대전광역시 유성구 테크노3로 74 (관평동) | 2026.08.04 | 38억 1,800만원 | 6억 9,290만원 | 18.1% | 매각 |
| 2024타경117686 | 근린상가 | 대전광역시 유성구 관평1로 15 (관평동) | 2026.06.17 | 8억 7,600만원 | 3억 100만원 | 34.4% | 매각 |
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