2025타경50311
유찰 9회지분매각| 소재지 | 서울특별시 서대문구 연희로25길 4-6 (연희동) [도로명] 서울특별시 서대문구 연희로25길 4-6 | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 다세대 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 1. 현황조사서에 의하면, 이건 목적물이 있는 다세대주택의 지하층에는 1개의 구분건물만 있으며 지하층 세대의 출입문에는 'B01'의 호수표시가 있음. 2. 주택도시보증공사(양도전:임차인 최OO)로부터 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨. |
| 토지면적 | 301.5㎡ (91.2평) | 건물면적 | 45.15㎡ (13.7평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 147,000,000원 | 최저가격 | (80%)117,600,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)11,760,000원 | 청구금액 | 141,331,732원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 7회 | 2026.07.21 | (26%)38,535,000원 | 유찰 |
| 8회 | 2026.08.25 | (21%)30,828,000원 | 유찰 |
| 9회 | 2026.09.29 | (100%)147,000,000원 | 진행 |
| 9회 | 2026.11.03 | (80%)117,600,000원 | 진행 |
물건 사진 (3장)
사진 01
사진 02
사진 03| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 서울특별시 서대문구 연희로25길 4-6 (연희동) | 대 (제2종일반주거지역) | 301.5㎡ (91.2평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 4,132,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 서울특별시 서대문구 연희로25길 4-6 (연희동) (서울특별시 서대문구 연희로25길 4-6) | 철근콘크리트조 · (공동주택) | 45.15㎡ (13.7평) | 토지·건물 일괄평가 | 1. 현황조사서에 의하면, 이건 목적물이 있는 다세대주택의 지하층에는 1개의 구분건물만 있으며 지하층 세대의 출입문에는 'B01'의 호수표시가 있음. 2. 주택도시보증공사(양도전:임차인 최OO)로부터 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨. |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 301.5㎡ (91.2평) 건물: 45.15㎡ (13.7평) | 147,000,000원 | |||
철근콘크리트조 및 조립식판넬지붕, 철근콘크리트평스라브 및 조립식판넬지붕 5층건 중 지층 비01호로서 2002.04.10.사용승인 되었음. 마감구조는 외벽: 전면 부위는 화깅석판채 붙임. 기타 부위는 적벽동쌓기. 내벽: 종이벽지 등 마감. 창호: 하이샤시창호 복층유리임. 다세대주택(방2, 거실1, 주방/식당1, 욕실/화장실1 발코니 등)으로 이용됨. 위생.급배수시설 구비되었고, 도시가스 보일러에 의한 개별난방시설, CCTV, 1층에 주차장 설치되었음. 부정형의 평탄한 지반으로 다세대주택 건부지로 이용됨. 남서측으로 노폭 약
본건은 서울특별시 서대문구 연희동 소재 "연희동주민센터" 남측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 서대문소방서, 연희동주민센터 등이 혼재하는 제2종 일반주거지역내 주택지대로 주위환경은 보통시됨. 본건까지 차량출입 가능하고, 지하철역은 원거리에 위치하며, 동측 인근의 연희로를 운행 하는 노선버스 정류장이 소재하여 노선버스 이용사정은 무난함.
1. 현황조사서에 의하면, 이건 목적물이 있는 다세대주택의 지하층에는 1개의 구분건물만 있으며 지하층 세대의 출입문에는 'B01'의 호수표시가 있음. 2. 주택도시보증공사(양도전:임차인 최OO)로부터 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨.
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최OO 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2021-07-27 확정: 2021-07-02 배당: 2023-08-07 | 보: 1억 3,200만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주OO 대항력 있음 | 제비01호전부 | 전입: 2021-07-27 확정: 2021-07-02 배당: 2025-01-08 | 보: 1억 3,200만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 최OO 대항력 있음 | 전유부분전부 | 전입: 2021-07-27 확정: 2021-07-02 배당: - | 보: 1억 3,200만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주택도시보증공사 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2021-07-27 확정: 2021-07-02 배당: 2025-01-08 | 보: 1억 3,200만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 최OO 대항력 있음 | 전유부분 전부 | 전입: 2021-07-27 확정: 2021-07-02 배당: - | 보: 1억 3,200만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주OO 대항력 있음 | 제비01호 전부 | 전입: 2021-07-27 확정: 2021-07-02 배당: 2025-01-08 | 보: 1억 3,200만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2024-10-18 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2024-10-18 확정: 2024-10-18 배당: 2024-10-18 | 보: 2,024만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2024-10-18 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 임차인10 대항력 없음 | 계 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 32억 6,400만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (10건) | - | 보: 40억 7,624만원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2021-07-27 | 소유권 | 변OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2022-10-18 | 근저당권 | 홍OO | 45,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2023-08-03 | 압류 | 국OO | - | 소멸 | - |
| 4 | 2023-08-07 | 임차권설정 | 최OO | 132,000,000원 | 소멸 | - |
| 5 | 2023-12-15 | 압류 | 국 | - | 소멸 | - |
| 6 | 2024-04-02 | 가압류 | 주OO | 20,000,000원 | 소멸 | - |
| 7 | 2025-01-10 | 강제경매 | 주OO | - | 소멸 | - |
| 8 | 2025-06-05 | 압류 | 서OO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
1. 현황조사서에 의하면, 이건 목적물이 있는 다세대주택의 지하층에는 1개의 구분건물만 있으며 지하층 세대의 출입문에는 'B01'의 호수표시가 있음. 2. 주택도시보증공사(양도전:임차인 최OO)로부터 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨.
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
단지 정보 — 4-6 (연희동)
| 단지명 | 4-6 (연희동) | 총 세대수 | 9세대 | 동 수 | - | 건설사 | - |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 총 주차대수 | - | 세대당 주차 | - | 난방 방식 | 개별난방 | 난방 연료 | 도시가스 |
| 최저/최고층 | 지상 5층 | 관리사무소 | - | 충전시설 | 완속/급속 충전소 구비 | 면적 유형 | 공급/전용 다양 |
| 교육시설 | 인근 초·중·고 도보 통학권 | 편의/공원 | 단지 인근 상권 및 근린공원 인접 | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 서울특별시 서대문구 연희로25길 4-6 (연희동) | 대지면적 | 301.5㎡ (91.2평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 45.15㎡ (13.7평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 15.0% |
| 주용도 | 공동주택 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트조 | 사용승인일자 | 2002-04-10 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 서대문구 관할 등기소 (서울서부지방법원) | 서울특별시 마포구 마포대로 174 (공덕동) 등기국(과) | 02-3271-1114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 서울지방국세청 | 서울특별시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 서대문구세무서 | 서대문구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 연희로25길 행정복지센터(주민센터) | 서울특별시 서대문구 연희로25길 4-6 (연희동) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 1억 4,700만원 | 1억 2,054만원 | 82% | 6.2명 | 1억 2,054만원 |
| 최근 3개월 | 1억 4,700만원 | 1억 1,907만원 | 81% | 5.8명 | 1억 1,907만원 |
| 최근 6개월 | 1억 4,700만원 | 1억 1,760만원 | 80% | 5.4명 | 1억 1,760만원 |
| 최근 12개월 | 1억 4,700만원 | 1억 1,613만원 | 79% | 5.1명 | 1억 1,613만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 41점 / 100점
기본 검토는 가능하지만 입찰 전 확인 항목이 남아 있습니다.
핵심 주의 요인 (3건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약이 8건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
임차인 또는 점유 관련 데이터가 10건 있습니다.
유찰 횟수가 9회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 5,880만원
- 필요 현금(실투자)
- 6,809만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 7,620만원
- 필요 현금(실투자)
- 6,020만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 8,867만원
- 필요 현금(실투자)
- 5,724만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 8건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 10건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 18장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 20.0% 하락, 유찰 9회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 선별 입찰
가격·자금 조건을 맞추면 후보군에 둘 수 있습니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
등기 항목 중 입찰자가 인수할 가능성이 있는 권리가 있는지 확인해 주세요.
근거: 등기 요약이 8건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 10건 있습니다.
- 3
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 9회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (18건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2023타경50508 | 다세대·연립 | 서울특별시 서대문구 연희로25길 4-13 (연희동, 라온빌라) | 2026.10.13 | 2억 6,230만원 | 1억 3,566만원 | 51.7% | 매각 |
| 2024타경57438 | 다세대·연립 | 서울특별시 서대문구 연희로18안길 28 (연희동) | 2026.05.19 | 2억 1,100만원 | 1억 4,140만원 | 67% | 매각 |
| 2025타경51863 | 다세대·연립 | 서울특별시 서대문구 연희로12길 13 (연희동, 연희 노블레스) | 2026.08.25 | 3억 4,300만원 | 2억 4,500만원 | 71.4% | 매각 |
| 2025타경51461 | 다세대·연립 | 서울특별시 서대문구 증가로4길 43 (홍은동, 예광베스트빌) | 2026.08.25 | 3억 8,000만원 | 3억 1,130만원 | 81.9% | 매각 |
| 2025타경51500 | 다세대·연립 | 서울특별시 서대문구 연희로 81-19 (연희동) | 2026.05.26 | 1억 4,150만원 | 1억 3,913만원 | 98.3% | 매각 |
| 2024타경60557 | 다세대·연립 | 서울특별시 서대문구 증가로8길 24-2 (남가좌동) | 2026.03.03 | 1억 7,900만원 | 7,560만원 | 42.2% | 매각 |
| 2024타경60557 | 다세대·연립 | 서울특별시 서대문구 증가로8길 24-2 (남가좌동) | 2026.06.16 | 1억 7,900만원 | 7,560만원 | 42.2% | 진행중 |
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