2025타경957
유찰 5회지분매각| 소재지 | 경상남도 진주시 충무공동 87-23 주1동 1층에이115호 [도로명] 경상남도 진주시 범골로54번길 30-9 (충무공동,주1동) | 경매구분 | 부동산임의경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 근린상가 | 접수/개시결정 | 2025.10.14 | 매각물건 | -등기사항증명서상 주용도는 공장이나 건축물 대장 및 현황은 제2종근린생활시설임. |
| 토지면적 | 5,148㎡ (1557.3평) | 건물면적 | 58.66㎡ (17.7평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 714,000,000원 | 최저가격 | (17%)120,002,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)34,986,000원 | 청구금액 | 1,503,382,896원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 3회 | 2026.07.27 | (49%)349,860,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.09.07 | (34%)244,902,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.10.19 | (24%)171,431,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.11.23 | (17%)120,002,000원 | 진행 |
물건 사진 (17장)
사진 01
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사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경상남도 진주시 충무공동 87-23 주1동 1층에이115호 | 대 | 5,148㎡ (1557.3평) | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 |
| 건물 2 | 경상남도 진주시 충무공동 87-23 주1동 1층에이115호 (경상남도 진주시 범골로54번길 30-9 (충무공동,주1동)) | 철근콘크리트구조 · 지상12층 | 58.66㎡ (17.7평) | 토지·건물 일괄평가 | -등기사항증명서상 주용도는 공장이나 건축물 대장 및 현황은 제2종근린생활시설임. |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 5,148㎡ (1557.3평) 건물: 58.66㎡ (17.7평) | 714,000,000원 | |||
철근콘크리트구조 슬라브지붕 지하2층~지상12층 주1동 건 내 1층 에이113호 ~에이115호로서,(2019.03.22 사용승인) 외벽: 석재붙임, 복합판넬 마감 등, 내벽: 콘크리트 노출, 일부는 석고보드 등, 바닥: 콘크리트 노출 등, 창호: 새시창구조임. 기호(1~3) : 제2종근린생활시설임.(공실상태) 위생설비, 급.배수설비, 소방설비, 승강기설비, 천장형 시스템냉난방설비 등이 되어 있음. 유사 사다리형 완경사지로 지식산업센터 및 근린생활시설 건물부지로 이용중임. 남서측 및 북서측으로 왕복4찬선 아스팔트 포장도로가 개설되어 있음. 충무공동 87-23 : 준주거지역(2015-12-14), 지구단위계획구역(20
본건은 경상남도 진주시 충무공동 `한일병원' 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 근린 생활시설, 병원, 주택, 나지 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시됨. 본건 건물까지 차량의 진출입이 가능하며, 지역내 일반적인 교통사정은 보통시됨. 기호(1~3) :
-등기사항증명서상 주용도는 공장이나 건축물 대장 및 현황은 제2종근린생활시설임.
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2022-04-14 | 근저당권 | 진OOOOOOOOO | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | 2025-10-14 | 경매개시결정(신청채권) | 진OOOOOOOOO | 1,503,382,896원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
-등기사항증명서상 주용도는 공장이나 건축물 대장 및 현황은 제2종근린생활시설임.
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경상남도 진주시 충무공동 87-23 주1동 1층에이115호 | 대지면적 | 5,148㎡ (1557.3평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 58.66㎡ (17.7평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 1.1% |
| 주용도 | 근린상가 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 · 지상 12층 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 진주시 관할 등기소 (진주지원) | 진주지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 경상남도 관할 지방국세청 | 경상남도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 진주시세무서 | 진주시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 충무공동 행정복지센터(주민센터) | 경상남도 진주시 충무공동 87-23 주1동 1층에이115호 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 7억 1,400만원 | 5억 8,548만원 | 82% | 6.2명 | 5억 8,548만원 |
| 최근 3개월 | 7억 1,400만원 | 5억 7,834만원 | 81% | 5.8명 | 5억 7,834만원 |
| 최근 6개월 | 7억 1,400만원 | 5억 7,120만원 | 80% | 5.4명 | 5억 7,120만원 |
| 최근 12개월 | 7억 1,400만원 | 5억 6,406만원 | 79% | 5.1명 | 5억 6,406만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 50점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 83.2%입니다.
유찰 횟수가 5회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 6,000만원
- 필요 현금(실투자)
- 6,932만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 7,776만원
- 필요 현금(실투자)
- 6,126만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 9,048만원
- 필요 현금(실투자)
- 5,825만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 5건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 17장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 83.2% 하락, 유찰 5회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 83.2%입니다.
- 4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 5회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (17건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경581 | 근린상가 | 경상남도 진주시 동부로169번길 12 (충무공동) | 2026.10.12 | 6억 7,900만원 | 9,611만원 | 14.2% | 매각 |
| 2024타경5423 | 근린상가 | 경상남도 진주시 동부로169번길 12 (충무공동) | 2026.10.12 | 5억 6,900만원 | 3,610만원 | 6.3% | 매각 |
| 2024타경6440 | 근린상가 | 경상남도 진주시 동부로169번길 12 (충무공동) | 2026.06.01 | 1억 8,800만원 | 7,510만원 | 39.9% | 매각 |
| 2024타경36298 | 근린상가 | 경상남도 진주시 에나로77번길 6-11 (충무공동) | 2026.05.04 | 8억 500만원 | 3억원 | 37.3% | 매각 |
| 2025타경799 | 근린상가 | 경상남도 진주시 에나로 97 (충무공동) | 2026.08.10 | 4억 3,800만원 | 1억 7,589만원 | 40.2% | 매각 |
| 2024타경38850 | 근린상가 | 경상남도 진주시 에나로 103-7 (충무공동) | 2026.08.31 | 4억 2,100만원 | 4,301만원 | 10.2% | 매각 |
| 2024타경39723 | 근린상가 | 경상남도 진주시 영천강로 172 (충무공동) | 2026.07.13 | 6억 1,900만원 | 2억 5,300만원 | 40.9% | 매각 |
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