2024타경3457 (2)
유찰 9회지분매각| 소재지 | 전라남도 나주시 빛가람동 336-6 빛가람타워 [도로명] 전라남도 나주시 중야2길 8 (빛가람동,빛가람타워) | 경매구분 | 부동산임의경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 근린시설 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | - 일괄매각 - 목록3,4는 2개호의 경계벽을 제거하여 이용중이나, 각 호별 통로 및 위치 등이 특정 가능하고 원상회복이 용이함. |
| 토지면적 | 13,308.8㎡ (4025.9평) | 건물면적 | 127.1㎡ (38.4평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 1,466,000,000원 | 최저가격 | (23%)336,266,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)33,626,600원 | 청구금액 | 1,573,079,931원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 9회 | 2026.02.19 | (56%)820,960,000원 | 유찰 |
| 10회 | 2026.04.02 | (45%)656,768,000원 | 유찰 |
| 11회 | 2026.05.14 | (36%)525,414,400원 | 유찰 |
| 12회 | 2026.10.29 | (23%)336,266,000원 | 유찰 |
물건 사진 (16장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 전라남도 나주시 빛가람동 336-6 빛가람타워 | 대 | 13,308.8㎡ (4025.9평) | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 |
| 건물 2 | 전라남도 나주시 빛가람동 336-6 빛가람타워 (전라남도 나주시 중야2길 8 (빛가람동,빛가람타워)) | 철근콘크리트구조 · 지상5층 | 127.1㎡ (38.4평) | 토지·건물 일괄평가 | - 일괄매각 - 목록3,4는 2개호의 경계벽을 제거하여 이용중이나, 각 호별 통로 및 위치 등이 특정 가능하고 원상회복이 용이함. |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 13,308.8㎡ (4025.9평) 건물: 127.1㎡ (38.4평) | 1,466,000,000원 | |||
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 1층 106호외 4개호로서, 외벽 : 석재붙임 마감, 내벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등, 창호 : 강화유리창임. 기호1은 소매점(현 공실)으로, 기호2-4는 근린생활시설(실내골프연습장)로 이용중임. 위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 소방설비 등이 되어 있음. 사다리형의 토지로서, 근린생활시설 부지로 이용중임. 북서측 및 남서측으로 왈복2차선의 아스콘 포장도로에 접하고 있음. 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m-20m)(2015-03-27)(접함), 가축사육제한구역(모든가축제한구역_빛가람동 1,500m)<가축분노의 관리 및 이용에 관한 법률>, 혁신
본건은 전라남도 나주시 빛가람동 소재 "빛가람호수공원" 서측 인근에 위치하며, 주위는 상업용건물, 기존공원, 아파트단지 등이 소재하는 상가지대임. 본건 건물내(지하주차장)까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 사정은 보통인 편임.
- 일괄매각 - 목록3,4는 2개호의 경계벽을 제거하여 이용중이나, 각 호별 통로 및 위치 등이 특정 가능하고 원상회복이 용이함.
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 실OO 대항력 없음 | 501호 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (1건) | - | 보: 0원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2 | 2019-04-26 | 근저당권 | 만OO | 10,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2024-05-17 | 임의경매 | 만OO | - | 소멸 | - |
| 1 | - | 소유권 | (OOOOOOO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
- 일괄매각 - 목록3,4는 2개호의 경계벽을 제거하여 이용중이나, 각 호별 통로 및 위치 등이 특정 가능하고 원상회복이 용이함.
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 전라남도 나주시 빛가람동 336-6 빛가람타워 | 대지면적 | 13,308.8㎡ (4025.9평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 127.1㎡ (38.4평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 1.0% |
| 주용도 | 근린시설 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 · 지상 5층 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 나주시 관할 등기소 (광주지방법원) | 광주지방법원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 전라남도 관할 지방국세청 | 전라남도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 나주시세무서 | 나주시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 빛가람동 행정복지센터(주민센터) | 전라남도 나주시 빛가람동 336-6 빛가람타워 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 14억 6,600만원 | 12억 212만원 | 82% | 6.2명 | 12억 212만원 |
| 최근 3개월 | 14억 6,600만원 | 11억 8,746만원 | 81% | 5.8명 | 11억 8,746만원 |
| 최근 6개월 | 14억 6,600만원 | 11억 7,280만원 | 80% | 5.4명 | 11억 7,280만원 |
| 최근 12개월 | 14억 6,600만원 | 11억 5,814만원 | 79% | 5.1명 | 11억 5,814만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 36점 / 100점
기본 검토는 가능하지만 입찰 전 확인 항목이 남아 있습니다.
핵심 주의 요인 (3건)
입찰 전 우선 소명 대상임차인 또는 점유 관련 데이터가 1건 있습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 77.1%입니다.
유찰 횟수가 9회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 1억 6,813만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 7,983만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 2억 1,790만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 5,726만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 2억 5,354만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 4,881만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 3건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 1건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 6건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 16장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 77.1% 하락, 유찰 9회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 선별 입찰
가격·자금 조건을 맞추면 후보군에 둘 수 있습니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 1건 있습니다.
- 2
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 77.1%입니다.
- 3
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 9회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (15건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경32054 | 근린상가 | 전남광주통합특별시 나주시 문화로 216 (빛가람동) | 2026.05.19 | 1억 3,300만원 | 2,510만원 | 18.9% | 매각 |
| 2024타경72385 | 근린상가 | 전남광주통합특별시 나주시 문화로 216 (빛가람동) | 2026.09.29 | 5억 9,100만원 | 1억 1,750만원 | 19.9% | 매각 |
| 2024타경5835 | 근린상가 | 전남광주통합특별시 나주시 배멧3길 11 (빛가람동) | 2026.07.07 | 5억 4,000만원 | 1억 2,400만원 | 23% | 매각 |
| 2024타경5095 | 근린상가 | 전남광주통합특별시 나주시 문화로 234 (빛가람동) | 2026.07.31 | 3억 900만원 | 4,600만원 | 14.9% | 매각 |
| 2024타경5101 | 근린상가 | 전라남도 나주시 빛가람동 348-12 움플러스 | 2026.05.14 | 4억 4,100만원 | 4,700만원 | 10.7% | 매각 |
| 2024타경4580 | 근린상가 | 전남광주통합특별시 나주시 교육길 13 (빛가람동) | 2026.05.08 | 1억 3,900만원 | 4,020만원 | 28.9% | 매각 |
| 2025타경5252 | 근린상가 | 전남광주통합특별시 나주시 빛가람로 679 (빛가람동) | 2026.09.17 | 4억 5,000만원 | 1억 6,128만원 | 35.8% | 매각 |
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