관련물건번호 (1건)

2025타경13993

유찰 2회지분매각

매각기일:2026.11.05 (제112호법정)|담당계:서울남부지방법원 경매16계 (02-2192-0055)|배당종기일:2026.03.23

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소재지	(화곡동, 디에이씨)			경매구분	매각물건 토지·건물 일괄매각
물건종류	다세대	접수/개시결정	-	매각물건	임차인 이명규의 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각
토지면적	210.1㎡ (63.6평)	건물면적	27.34㎡ (8.3평)	소유자	소유자 있음
감정가격	222,000,000원	최저가격	(80%)177,600,000원	채무자	채무자 있음
입찰보증금	(10%)17,760,000원	청구금액	268,000,000원	채권자	채권자 있음

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입찰 진행 내용

입찰진행

회차	매각기일	최저매각가격 (율)	결과
3회	2026.11.05	(80%)177,600,000원	진행중

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물건 사진 (14장)

사진 01

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매각 물건 현황

감정기관 : 법원 지정 감정평가법인

목록	소재지 · 지번	용도 · 구조 · 내역	면적	감정가 · 단가	비고
토지 1	(화곡동, 디에이씨)	대	210.1㎡ (63.6평)	토지·건물 일괄평가	매각포함
건물 2	(화곡동, 디에이씨)	철근콘크리트구조 · 지상5층	27.34㎡ (8.3평)	토지·건물 일괄평가	임차인 이명규의 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각
총 감정가격 합계			토지: 210.1㎡ (63.6평) 건물: 27.34㎡ (8.3평)	222,000,000원

[공부와의 차이]

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건물 내 제5층 제501호로서,(사용승인일:2020.09.24) 외벽 : 외장석 붙임 마감 등 내벽 : - . 창호 : 샤시 창호등임. 대상물건은 공부상 다세대주택이며, 실지조사 시 폐문 부재 등으로 내부조사는 불가 하였음. 대상물건에는 위생설비, 급배수설비, 도시가스에의한 개별난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음. 대상물건의 토지는 가장형이며, 다세대주택의 건부지 등으로 사용중임. 대상건물의 남서측으로 등촌로13자길의 아스팔트 포장도로에 접함. 대상물건은 "토지이용계획확인서" 상에 도시지역, 제2종일반주거지역

[현황 · 위치 및 주변환경]

대상물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "신정여자중학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 단독주택 및 아파트 학교 등이 소재하는 주거지역으로 제반 주위환경은 보통임. 대상물건까지 차량의 출입이 가능하고 인근에 마을버스 및 노선버스 정류장 등이 소재하여 제반 교통상황은 보통임. 대상건물은

[참고사항]

임차인 이명규의 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

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임차인 현황

말소기준일(소액) : 2022-12-08|배당요구종기일 : 2026.03.23

임차인 / 대항력	점유부분 / 기간	전입 / 확정 / 배당	보증금 / 차임	권리분석	비고
홍OO 대항력 없음	미상	전입: 2025-02-25 확정: - 배당: -	보: 0원	매수인 인수사항 없음	-
계 (1건)	-		보: 0원	인수총액 0원	-

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등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)

말소기준권리 : 2022.12.08. 가압류|청구/채권금액 : 268,000,000원

순번	접수일자	등기목적 / 권리종류	권리자 (채권자)	채권금액	소멸여부	비고
1	2022-12-08	가압류	선순위 권리자	-	말소	말소기준권리 (최선순위)
2	-	경매개시결정(신청채권)	신청채권자	268,000,000원	소멸	경매신청 채권청구액

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주의사항 및 매각조건

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당사자 내역

채권자	채권자 있음	채무자	채무자 있음
소유자	소유자 있음	관련사건	대법원 나의사건검색 ↗

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국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)

국토교통부 실거래가 원문 ↗

매매 실거래 요약 (단위: 만원)

계약년월	건수	최저가	평균가	최고가
동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능)

전·월세 실거래 요약 (단위: 만원)

계약년월	건수	최저가	평균가	최고가
동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능)

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체납 내역 (관리비 등)

조사일자	체납금액	비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부)
경매개시 이후 조사	체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인)	공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수

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건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)

대지위치	(화곡동, 디에이씨)			대지면적	210.1㎡ (63.6평)
연면적	27.34㎡ (8.3평)	건축면적	-	건폐율 / 용적률	- / 13.0%
주용도	다세대	주구조 / 층수	철근콘크리트구조 · 지상 5층	사용승인일자	-

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관할 행정기관 안내

기관구분	기관명	소재지 주소	대표전화	관할구역/바로가기
등기소	디에이씨) 관할 등기소 (서울남부지방법원)	서울특별시 양천구 신월로 386 (신정동) 등기국(과)	02-2192-1114	홈페이지 ↗
지방국세청	(화곡동, 관할 지방국세청	(화곡동, 지방국세청 청사	국번없이 126	홈페이지 ↗
관할세무서	디에이씨)세무서	디에이씨) 관내 세무서	국번없이 126 (국세상담센터)	홈페이지 ↗
행정복지센터	해당 읍/면/동 행정복지센터(주민센터)	(화곡동, 디에이씨)	관할 시·군·구 대표전화	홈페이지 ↗

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법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가

집계기간	평균감정가	평균매각가	평균매각가율	평균입찰자수	예상매각가 (추정)
최근 1개월	2억 2,200만원	1억 8,204만원	82%	6.2명	1억 8,204만원
최근 3개월	2억 2,200만원	1억 7,982만원	81%	5.8명	1억 7,982만원
최근 6개월	2억 2,200만원	1억 7,760만원	80%	5.4명	1억 7,760만원
최근 12개월	2억 2,200만원	1억 7,538만원	79%	5.1명	1억 7,538만원

■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석

법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표

R3중점 확인 필요

위험도 점수: 53점 / 100점

가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.

핵심 주의 요인 (3건)

입찰 전 우선 소명 대상

등기 요약 부족주의

등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.

임차·점유 정보 확인 필요주의

임차인 또는 점유 관련 데이터가 1건 있습니다.

원문 문서 부족확인

연결 문서가 없어 자동 판단 근거가 제한적입니다.

입찰가 및 필요 자금 시나리오

대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금

보수 시나리오

1억 7,760만원

예상 대출액: 8,880만원
필요 현금(실투자): 9,875만원
가정 조건: LTV 50%

기준 시나리오 (권장)

1억 9,180만원

예상 대출액: 1억 1,508만원
필요 현금(실투자): 8,683만원
가정 조건: LTV 60%

공격 시나리오

2억 601만원

예상 대출액: 1억 3,391만원
필요 현금(실투자): 8,237만원
가정 조건: LTV 65%

6대 실사 점검표 (Due Diligence)

입찰 전 필수 체크리스트

권리확인 필요

등기 요약 0건 기준입니다.

→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인

점유확인 필요

임차·점유 데이터 1건 기준입니다.

→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조

원문확인 필요

연결 문서 0건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.

→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보

현장준비 완료

사진 14장, 위반건축물 신호 없음

→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인

가격준비 완료

감정가 대비 20.0% 하락, 유찰 2회

→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인

자금준비 완료

보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.

→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정

전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토

가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.

원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.

입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)

전문가 검토 권장

1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 1건 있습니다.
3
감정평가서, 현황조사서, 매각물건명세서 원문 확보가 필요한지 확인해 주세요.
근거: 연결 문서가 없어 자동 판단 근거가 제한적입니다.

■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석

인근 반경 5km 분석

인근 법원 경매 낙찰가율 추이

동일 용도 최근 낙찰 사례 분석

인근 매각표본 10건 분석

평균 낙찰가율 75.46%

최고 106.5% · 최저 38.8%

100% 이상 (경합) 75%~100% (적정) 75% 미만 (저가) 평균선

인근 유사 물건 낙찰 사례 (11건)

최근 매각 일자순

사건번호	물건용도	소재지	매각일자	감정가	낙찰가	낙찰가율	결과
2024타경570012	다세대·연립	인천광역시 미추홀구 수봉로83번길 00035-00000	2026.09.10	1억 3,000만원	7,533만원	57.9%	매각
2024타경572254	다세대·연립	인천광역시 미추홀구 수봉남로5번길 7 (용현동, 효성하이츠밴션)	2026.07.29	6,400만원	2,483만원	38.8%	매각
2024타경31695	다세대·연립	경기도 부천시 소사구 경인로438번길 00013-00000	2026.07.23	1억 4,100만원	9,011만원	63.9%	매각
2025타경8989	다세대·연립	(화곡동, 더숨153)	2026.07.20	2억 4,400만원	1억 365만원	42.5%	매각
2025타경10485	다세대·연립	(화곡동, 파크아리온)	2026.07.20	2억 9,100만원	1억 8,605만원	63.9%	매각
2025타경9219	다세대·연립	(방화동, 다온아르떼)	2026.07.20	2억 9,300만원	1억 5,630만원	53.3%	매각
2025타경9855	다세대·연립	[집합건물 철근콘크리트구조 45.47 ㎡]	2026.07.20	3억 5,000만원	3억 2,330만원	92.4%	진행중