2025타경20264
유찰 3회제시외건물포함| 소재지 | 충청남도 공주시 계룡면 235-1 [도로명] 충청남도 공주시 노루목길 115 | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 기타 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 일괄매각. 제시외 건물 매각 제외. 최저매각가격은 제시외 건물로 인하여 제한받는 가격임. 제시외 수목 및 관정 매각포함 |
| 토지면적 | 393㎡ (118.9평) | 건물면적 | 154.44㎡ (46.7평) (제시외 건물 포함) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 824,534,560원 | 최저가격 | (34%)282,815,354원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)28,281,535원 | 청구금액 | 240,000,000원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2026.04.14 | (100%)824,534,560원 | 유찰 |
| 2회 | 2026.05.26 | (70%)577,174,192원 | 유찰 |
| 3회 | 2026.07.07 | (49%)404,021,934원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.08.18 | (34%)282,815,354원 | 매각 |
| 5회 | 2026.11.10 | (34%)282,815,354원 | 진행 |
물건 사진 (57장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 충청남도 공주시 계룡면 235-1 | 주유소용지 (계획관리지역) | 393㎡ (118.9평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 124,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 충청남도 공주시 계룡면 235-1 (충청남도 공주시 노루목길 115) | 벽돌구조 · (제2종근린생활시설) | 154.44㎡ (46.7평) | 토지·건물 일괄평가 | 일괄매각. 제시외 건물 매각 제외. 최저매각가격은 제시외 건물로 인하여 제한받는 가격임. 제시외 수목 및 관정 매각포함 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 393㎡ (118.9평) 건물: 154.44㎡ (46.7평) | 824,534,560원 | |||
본건은 충청남도 공주시 계룡면 기산리 소재 '계룡관광휴게소' 북측 인근에 위치하며, 주위는 소규모 공장, 단독주택 및 농경지 등이 소재하고, 제반 주위환경은 보통시됨. 본건 토지까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스 승강장이 소재하는 등 일반적인 교통사정은 보통인 편임. 기호(1,2,3): 3필지 일단의 상업용 건부지로 이용중이며, 대체로 부정형 평지 상태임. 기호(4): 대체로 부정형 평지로서 주상용 건부지로 이용중임. 대상 토지 동측으로 왕복 2차선의 포장도로에 접함. 토지이용계획확인서상 기호(1,3,4) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(일부제한구역(모든축종제한)){가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, 기호(2) : 계획관리지역, 생산관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(일부제한구역(모든축종제한)){가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}임. 기호(1~4) 지상에 별지 '지적 및 건물개황도' 및 '사진용지'와 같이 제시
일괄매각. 제시외 건물 매각 제외. 최저매각가격은 제시외 건물로 인하여 제한받는 가격임. 제시외 수목 및 관정 매각포함
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2024-04-03 | 소유권 | (OOOO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2024-04-03 | 근저당권 | 행OO | 290,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2024-12-18 | 근저당권 | 홍OO | 160,000,000원 | 소멸 | - |
| 4 | 2025-04-21 | 임의경매 | 행OO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
일괄매각. 제시외 건물 매각 제외. 최저매각가격은 제시외 건물로 인하여 제한받는 가격임. 제시외 수목 및 관정 매각포함
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 충청남도 공주시 계룡면 235-1 | 대지면적 | - | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 154.44㎡ (46.7평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / - |
| 주용도 | 제2종근린생활시설 | 주구조 / 층수 | 벽돌구조 | 사용승인일자 | 1992-01-22 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 공주시 관할 등기소 (공주지원) | 공주지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 충청남도 관할 지방국세청 | 충청남도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 공주시세무서 | 공주시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 계룡면 행정복지센터(주민센터) | 충청남도 공주시 계룡면 235-1 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 8억 2,453만원 | 6억 7,611만원 | 82% | 6.2명 | 6억 7,611만원 |
| 최근 3개월 | 8억 2,453만원 | 6억 6,787만원 | 81% | 5.8명 | 6억 6,787만원 |
| 최근 6개월 | 8억 2,453만원 | 6억 5,962만원 | 80% | 5.4명 | 6억 5,962만원 |
| 최근 12개월 | 8억 2,453만원 | 6억 5,138만원 | 79% | 5.1명 | 6억 5,138만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 48점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (3건)
입찰 전 우선 소명 대상수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 65.7%입니다.
유찰 횟수가 3회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 1억 4,140만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 5,251만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 1억 8,326만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 3,353만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 2억 1,324만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 2,643만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 4건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 8건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 112장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 65.7% 하락, 유찰 3회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 2
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 65.7%입니다.
- 3
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 3회입니다.
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