2025타경511531
유찰 3회제시외건물포함지분매각| 소재지 | 인천광역시 강화군 화도면 해안남로 2739 [도로명] 인천광역시 강화군 해안남로 2739 | 경매구분 | 부동산강제경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 대지,임야,전답 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | -일괄매각 -지분매각임, 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있고 우선매수권행사에 따른 매수신고가 매수보증금의 미납으로 실효되는 경우 그 공유자는 이후 매각절차에서 우선매수권을 행사할 수 없음 -목록2 토지 지상의 제시외건물(단독주택)은 매각에서 제외함. 이로 인한 법정지상권 성립여부 불분명, 최저매각가격은 제시 외 건물 소재로 인하여 제한받는 가격임 -목록3 건물 지하층 제시외건물(ㄱ) 창고 소재하며 제시외건물 포함하여 매각, 공 |
| 토지면적 | 266㎡ (80.5평) | 건물면적 | 92.8㎡ (28.1평) (제시외 건물 포함) | 소유자 | 강OO |
| 감정가격 | 221,535,800원 | 최저가격 | (49%)108,552,000원 | 채무자 | 강OO |
| 입찰보증금 | (10%)10,855,200원 | 청구금액 | 537,830,800원 | 채권자 | 금융기관/신청채권자 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 4회 | 2026.10.28 | (49%)108,552,000원 | 진행중 |
물건 사진 (1장)
대표사진 · 클릭하여 확대| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 인천광역시 강화군 화도면 해안남로 2739 | 대 (계획관리지역) | 266㎡ (80.5평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 231,200원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 인천광역시 강화군 화도면 해안남로 2739 (인천광역시 강화군 해안남로 2739) | 벽돌구조 · (단독주택) | 92.8㎡ (28.1평) | 일괄평가 (대장연면적 185.6㎡) | -일괄매각 -지분매각임, 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있고 우선매수권행사에 따른 매수신고가 매수보증금의 미납으로 실효되는 경우 그 공유자는 이후 매각절차에서 우선매수권을 행사할 수 없음 -목록2 토지 지상의 제시외건물(단독주택)은 매각에서 제외함. 이로 인한 법정지상권 성립여부 불분명, 최저매각가격은 제시 외 건물 소재로 인하여 제한받는 가격임 -목록3 건물 지하층 제시외건물(ㄱ) 창고 소재하며 제시외건물 포함하여 매각, 공 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 266㎡ (80.5평) 건물: 92.8㎡ (28.1평) | 221,535,800원 | |||
본건은 인천광역시 강화군 화도면 내리에 소재하는 '선수마을 내4리마을회관' 북서측인근에 위치하는 부동산(토지, 건물)으로서 해안남로에 접하여 있는 바 주변은 도로변 상업용 및 주상용부동산, 농경지, 임야 등이 산재하는 지역으로서 주변환경은 보통시 됨. 해안남로에 접하며 인근에 버스정류장이 소재하나 대중교통여건은 불편시 됨. 기호1 : 부정형의 평지로서 단독주택부지로 이용중임.(남서측일부에 전면도로와의 등고차이로 인해 옹벽이 설치되어 있음) 기호2 : 부정형의 토지로서 인접한 도로대비 저지인 주거나지로서 현황 전 및 제시외건물(북측일부에 단독주택 소재)부지로 이용중임. 기호1: 소로각지임. 기호2: 세로(불)임.<지적상 북동, 북서측으로 로폭 1~1.5m내외의 도로에 접하고 있으나 북동측도로는 내리2070번지에 설치된 출입문을 경유하여 출입가능한 상태이며 북서측도로는 등고차이(1.5m내외)로인해 출입이 불가능함. 기호1,2 동일함.: 계획관리지역 , 성장관리계획구역(2023-12-
-일괄매각 -지분매각임, 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있고 우선매수권행사에 따른 매수신고가 매수보증금의 미납으로 실효되는 경우 그 공유자는 이후 매각절차에서 우선매수권을 행사할 수 없음 -목록2 토지 지상의 제시외건물(단독주택)은 매각에서 제외함. 이로 인한 법정지상권 성립여부 불분명, 최저매각가격은 제시 외 건물 소재로 인하여 제한받는 가격임 -목록3 건물 지하층 제시외건물(ㄱ) 창고 소재하며 제시외건물 포함하여 매각, 공
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2023-08-25 | 가압류 | 선순위 권리자 | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | - | 경매개시결정(신청채권) | 신청채권자 | 537,830,800원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
-일괄매각 -지분매각임, 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있고 우선매수권행사에 따른 매수신고가 매수보증금의 미납으로 실효되는 경우 그 공유자는 이후 매각절차에서 우선매수권을 행사할 수 없음 -목록2 토지 지상의 제시외건물(단독주택)은 매각에서 제외함. 이로 인한 법정지상권 성립여부 불분명, 최저매각가격은 제시 외 건물 소재로 인하여 제한받는 가격임 -목록3 건물 지하층 제시외건물(ㄱ) 창고 소재하며 제시외건물 포함하여 매각, 공
당사자 내역
| 채권자 | 금융기관/신청채권자 | 채무자 | 강OO |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 강OO | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 인천광역시 강화군 화도면 해안남로 2739 | 대지면적 | 328㎡ (99.2평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 185.6㎡ (56.1평) | 건축면적 | 92.8㎡ (28.1평) | 건폐율 / 용적률 | 28.3% / 56.6% |
| 주용도 | 단독주택 | 주구조 / 층수 | 벽돌구조 | 사용승인일자 | 1995-12-28 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 강화군 관할 등기소 (인천지방법원) | 인천광역시 미추홀구 소성로 163 (학익동) 등기국(과) | 032-860-1114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 중부/인천지방국세청 | 인천광역시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 강화군세무서 | 강화군 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 화도면 행정복지센터(주민센터) | 인천광역시 강화군 화도면 해안남로 2739 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 2억 2,153만원 | 1억 8,165만원 | 82% | 6.2명 | 1억 8,165만원 |
| 최근 3개월 | 2억 2,153만원 | 1억 7,944만원 | 81% | 5.8명 | 1억 7,944만원 |
| 최근 6개월 | 2억 2,153만원 | 1억 7,722만원 | 80% | 5.4명 | 1억 7,722만원 |
| 최근 12개월 | 2억 2,153만원 | 1억 7,501만원 | 79% | 5.1명 | 1억 7,501만원 |
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 91점 / 100점
자동 분석 기준으로 입찰 전 전문가 확인이 필요한 물건입니다.
핵심 주의 요인 (6건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
연결 문서가 없어 자동 판단 근거가 제한적입니다.
연결된 사진 자료가 없습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 51.0%입니다.
유찰 횟수가 3회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 5,427만원
- 필요 현금(실투자)
- 6,347만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 7,034만원
- 필요 현금(실투자)
- 5,618만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 8,184만원
- 필요 현금(실투자)
- 5,345만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 0건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 0장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 51.0% 하락, 유찰 3회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 3
감정평가서, 현황조사서, 매각물건명세서 원문 확보가 필요한지 확인해 주세요.
근거: 연결 문서가 없어 자동 판단 근거가 제한적입니다.
- 4
현장 확인 또는 원천 사이트 사진 확인이 필요한지 검토해 주세요.
근거: 연결된 사진 자료가 없습니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (3건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2026타경70071 | 토지·임야 | 경기도 양주시 남면 신암리 3-2 | 2026.09.23 | 2,889만원 | 4,150만원 | 143.6% | 매각 |
| 2024타경102524 | 토지·임야 | 경기도 과천시 과천동 산69-13 | 2026.09.08 | 7억 528만원 | 7억 528만원 | 100% | 매각 |
| 2023타경5535 | 토지·임야 | 인천광역시 강화군 선원면 선행리 275-9 | 2026.08.06 | 4,836만원 | 1,725만원 | 35.7% | 매각 |
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