2025타경51373
유찰 6회지분매각2026.11.03 (신관 209호 경매법정)||
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| 소재지 | 서울특별시 서대문구 연희로16길 26-9 (연희동, 블레어빌) [도로명] 서울특별시 서대문구 연희로16길 26-9 (연희동,블레어빌) | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 연립주택,다세대,빌라 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | ["선순위임차인", "임차권등기", "대항력포기", "대항력", "특별매각조건", "가처분"] |
| 토지면적 | 757㎡ (229.0평) | 건물면적 | 50.11㎡ (15.2평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 524,000,000원 | 최저가격 | (26%)137,363,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)33,536,000원 | 청구금액 | 375,000,000원 | 채권자 | 채권자 있음 |
■
입찰진행입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 4회 | 2026.07.21 | (51%)268,288,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.08.25 | (41%)214,630,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.09.29 | (33%)171,704,000원 | 유찰 |
| 7회 | 2026.11.03 | (26%)137,363,000원 | 진행 |
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물건 사진 (11장)
사진 01
사진 02
사진 03
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사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 서울특별시 서대문구 연희로16길 26-9 (연희동, 블레어빌) | 대 (제2종일반주거지역) | 757㎡ (229.0평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 5,038,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 서울특별시 서대문구 연희로16길 26-9 (연희동, 블레어빌) (서울특별시 서대문구 연희로16길 26-9 (연희동,블레어빌)) | 철근콘크리트구조 · (공동주택) | 50.11㎡ (15.2평) | 토지·건물 일괄평가 | ["선순위임차인", "임차권등기", "대항력포기", "대항력", "특별매각조건", "가처분"] |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 757㎡ (229.0평) 건물: 50.11㎡ (15.2평) | 524,000,000원 | |||
[공부와의 차이]
철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물 내 제102동 제2층 제203호로서, (사용승인일 2018.04.23.) 외벽 : 석재 붙임 등, 창호 : 샷시 창호 등 마감임. 다세대주택으로 이용 중이며, 내부 이용상황은 후첨 ‘내부구조도’ 참고 바람. 기본적인 위생, 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 구비되어 있으며 도시가스난방구조임. 본건은 인접지 대비 등고평탄한 2필지 일단의 사다리형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중임. 본건 남측으로 노폭 약 7미터 내외, 서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접함. 도시지역(2012-08-09), 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이
[현황 · 위치 및 주변환경]
본건은 서울특별시 서대문구 연희동 소재 '서울연희초등학교' 남측 인근에 위치하였으며, 주위는 다가구주택, 다세대주택, 대학교 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임. 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 상황은 보통임.
[참고사항]
["선순위임차인", "임차권등기", "대항력포기", "대항력", "특별매각조건", "가처분"]
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임차인 현황
말소기준일(소액) : 2025-04-25|배당요구종기일 : 2025.07.07
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주택도시보증공사 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2019-07-22 확정: 2019-06-27 배당: 2025-06-19 | 보: 3억 7,500만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 임OO 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2019-07-22 확정: 2019-06-27 배당: 2021-08-17 | 보: 3억 7,500만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주OO 대항력 있음 | 전부 | 전입: 2019-07-22 확정: 2019-06-27 배당: 2025-06-19 | 보: 3억 7,500만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 임OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2019-07-22 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 임OO 대항력 있음 | 전유부분전부 | 전입: 2019-07-22 확정: 2019-06-27 배당: - | 보: 3억 7,500만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 임OO 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2019-07-22 확정: 2019-06-27 배당: 2021-08-17 | 보: 3억 7,500만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주택도시보증공사 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2019-07-22 확정: 2019-06-27 배당: 2025-06-19 | 보: 3억 7,500만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 임차인8 대항력 없음 | 계 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 27억 5,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (8건) | - | 보: 50억원 | 인수총액 0원 | - | |
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등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
말소기준권리 : 2025. 4. 25. 강제경매개시결정|청구/채권금액 : 375,000,000원
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2 | 2021-08-17 | 임차권설정 | 임OO | 375,000,000원 | 인수 | - |
| 1 | 2022-10-05 | 소유권 | 박OO | - | 소멸 | - |
| 3 | 2025-04-25 | 강제경매 | 주OO | - | 소멸기준 | - |
회원전용등기부등본(건물·토지) 전체 을구/갑구 상세 내역 및 전입세대열람원은 로그인한 인증 회원에게만 공개됩니다.
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주의사항 및 매각조건
["선순위임차인", "임차권등기", "대항력포기", "대항력", "특별매각조건", "가처분"]
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당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
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국토교통부 실거래가 원문 ↗국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
매매 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
전·월세 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
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[N단지] 네이버부동산 단지 바로가기 ↗단지 정보 — (연희동, 블레어빌)
| 단지명 | (연희동, 블레어빌) | 총 세대수 | 16세대 | 동 수 | - | 건설사 | - |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 총 주차대수 | - | 세대당 주차 | - | 난방 방식 | 개별난방 | 난방 연료 | 도시가스 |
| 최저/최고층 | 지상 5층 | 관리사무소 | - | 충전시설 | 완속/급속 충전소 구비 | 면적 유형 | 공급/전용 다양 |
| 교육시설 | 인근 초·중·고 도보 통학권 | 편의/공원 | 단지 인근 상권 및 근린공원 인접 | ||||
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체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
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건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 서울특별시 서대문구 연희로16길 26-9 (연희동, 블레어빌) | 대지면적 | 757㎡ (229.0평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 50.11㎡ (15.2평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 6.6% |
| 주용도 | 공동주택 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | 2018-04-23 |
■
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 서대문구 관할 등기소 (서울서부지방법원) | 서울특별시 마포구 마포대로 174 (공덕동) 등기국(과) | 02-3271-1114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 서울지방국세청 | 서울특별시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 서대문구세무서 | 서대문구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 연희로16길 행정복지센터(주민센터) | 서울특별시 서대문구 연희로16길 26-9 (연희동, 블레어빌) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
■
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 5억 2,400만원 | 4억 2,968만원 | 82% | 6.2명 | 4억 2,968만원 |
| 최근 3개월 | 5억 2,400만원 | 4억 2,444만원 | 81% | 5.8명 | 4억 2,444만원 |
| 최근 6개월 | 5억 2,400만원 | 4억 1,920만원 | 80% | 5.4명 | 4억 1,920만원 |
| 최근 12개월 | 5억 2,400만원 | 4억 1,396만원 | 79% | 5.1명 | 4억 1,396만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
신뢰도: 보통 (55%)taxonomy_median_baseline
AI 예측 낙찰가
4억 2,320만원
최저매각가 대비 +400만원
예상 최저가 대비 낙찰가율
101.0%
연립/다세대/빌라 기준 회귀 추정
AI 리스크 점수20.1점
낮을수록 권리·점유 안전
AI 유동성 지수75.4점
시장 거래 회전 및 환금성
종합 추천 점수62.905점
가격 매력도 및 안정성 종합
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표R3중점 확인 필요
위험도 점수: 66점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상임차·점유 정보 확인 필요주의
임차인 또는 점유 관련 데이터가 8건 있습니다.
비소멸 권리 신호확인
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
큰 가격 할인확인
감정가 대비 최저가 하락률이 약 73.8%입니다.
유찰 반복확인
유찰 횟수가 6회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금보수 시나리오
1억 3,736만원
- 예상 대출액
- 6,868만원
- 필요 현금(실투자)
- 7,819만원
- 가정 조건
- LTV 50%
기준 시나리오 (권장)
1억 4,835만원
- 예상 대출액
- 8,901만원
- 필요 현금(실투자)
- 6,897만원
- 가정 조건
- LTV 60%
공격 시나리오
1억 5,934만원
- 예상 대출액
- 1억 357만원
- 필요 현금(실투자)
- 6,552만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트권리확인 필요
등기 요약 3건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
점유확인 필요
임차·점유 데이터 8건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
원문준비 완료
연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
현장준비 완료
사진 35장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
가격확인 필요
감정가 대비 73.8% 하락, 유찰 6회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
자금준비 완료
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 8건 있습니다.
- 2
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 73.8%입니다.
- 4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 6회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석평균 낙찰가율 58.64%
100% 이상 (경합) 75%~100% (적정) 75% 미만 (저가) 평균선
인근 유사 물건 낙찰 사례 (18건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경1180 | 단독·다가구 | 서울특별시 서대문구 연희동 344-137 연희동성캐슬1차 | 2026.11.03 | 2억 8,300만원 | 1억 6,009만원 | 56.6% | 매각 |
| 2025타경51922 | 단독·다가구 | 서울특별시 서대문구 성산로7안길 36 (연희동, 신세대하이빌) | 2026.11.03 | 3억 7,700만원 | 2억 8,450만원 | 75.5% | 매각 |
| 2024타경53306 | 단독·다가구 | 서울특별시 마포구 신촌로24길 25 (노고산동) | 2026.06.23 | 26억 4,046만원 | 15억 6,000만원 | 59.1% | 매각 |
| 2024타경2162 | 단독·다가구 | 서울특별시 마포구 월드컵로8길 40-10 (서교동) | 2026.06.16 | 24억 208만원 | 14억 2,319만원 | 59.2% | 유찰 |
| 2024타경56220 | 단독·다가구 | 서울특별시 서대문구 북아현로24길 39 (북아현동) | 2026.11.03 | 25억 8,637만원 | 16억원 | 61.9% | 매각 |
| 2024타경61277 | 단독·다가구 | 서울특별시 서대문구 북아현로22나길 37-8 (북아현동) | 2026.05.19 | 9억 526만원 | 5억 3,800만원 | 59.4% | 매각 |
| 2023타경56803 | 단독·다가구 | 서울특별시 서대문구 증가로20길 30-6 (남가좌동, 가연빌라) | 2026.06.23 | 2억 3,600만원 | 909만원 | 3.9% | 매각 |
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