2025타경51922
유찰 2회재매각지분매각| 소재지 | 서울특별시 서대문구 성산로7안길 36 (연희동, 신세대하이빌) [도로명] 서울특별시 서대문구 성산로7안길 36 | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 연립주택 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 재매각임, 특별매각조건 매수보증금 20% 1. 재매각임, 특별매각조건 매수보증금 20% |
| 토지면적 | 529㎡ (160.0평) | 건물면적 | 75.3㎡ (22.8평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 377,000,000원 | 최저가격 | (64%)241,280,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)30,160,000원 | 낙찰가격 | 284,500,000원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2026.05.12 | (100%)377,000,000원 | 유찰 |
| 2회 | 2026.06.16 | (80%)301,600,000원 | 유찰 |
| 3회 | 2026.07.21 | (64%)241,280,000원 | 매각 |
| 4회 | 2026.11.03 | (64%)241,280,000원 | 진행 |
물건 사진 (17장)
사진 01
사진 02
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사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 서울특별시 서대문구 성산로7안길 36 (연희동, 신세대하이빌) | 대 (제1종전용주거지역) | 529㎡ (160.0평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 3,931,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 서울특별시 서대문구 성산로7안길 36 (연희동, 신세대하이빌) (서울특별시 서대문구 성산로7안길 36) | 철근콘크리트조 · (공동주택) | 75.3㎡ (22.8평) | 토지·건물 일괄평가 | 재매각임, 특별매각조건 매수보증금 20% 1. 재매각임, 특별매각조건 매수보증금 20% |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 529㎡ (160.0평) 건물: 75.3㎡ (22.8평) | 377,000,000원 | |||
철근콘크리트조 스라브위스페니쉬기와지붕 4층 건물 내 제1층 제103호로서, (사용승인일 1995.01.16) 외벽 : 몰탈위페인팅 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등임. 본건은 집합건축물대장상 '연립주택'으로 이용중임. 기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 지하주차장 등이 구비되어 있음. 본건은 장방형의 토지로서, 주거용(연립주택) 건부지로 이용중임. 본건 북측으로 약 5미터 내외의 포장도로에 접함. 도시지역(2012-08-09) , 제2종일반주거지역(2003-10-20)(12층이하) , 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257M
본건은 서울특별시 서대문구 연희동 소재 '연희어린이공원' 남서측 인근에 위치하며, 주변은 다세대 및 연립주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임. 본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임. 본건은
재매각임, 특별매각조건 매수보증금 20% 1. 재매각임, 특별매각조건 매수보증금 20%
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 씨OO 대항력 없음 | 건물전부 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 500만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (1건) | - | 보: 500만원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2024-05-10 | 근저당권 | 선순위 권리자 | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | - | 경매개시결정(신청채권) | 신청채권자 | 221,424,658원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
재매각임, 특별매각조건 매수보증금 20% 1. 재매각임, 특별매각조건 매수보증금 20%
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
단지 정보 — (연희동, 신세대하이빌)
| 단지명 | (연희동, 신세대하이빌) | 총 세대수 | 19세대 | 동 수 | - | 건설사 | - |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 총 주차대수 | - | 세대당 주차 | - | 난방 방식 | 개별난방 | 난방 연료 | 도시가스 |
| 최저/최고층 | 지상 4층 | 관리사무소 | - | 충전시설 | 완속/급속 충전소 구비 | 면적 유형 | 공급/전용 다양 |
| 교육시설 | 인근 초·중·고 도보 통학권 | 편의/공원 | 단지 인근 상권 및 근린공원 인접 | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 서울특별시 서대문구 성산로7안길 36 (연희동, 신세대하이빌) | 대지면적 | 529㎡ (160.0평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 75.3㎡ (22.8평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 14.2% |
| 주용도 | 공동주택 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트조 | 사용승인일자 | 1995-01-16 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 서대문구 관할 등기소 (서울서부지방법원) | 서울특별시 마포구 마포대로 174 (공덕동) 등기국(과) | 02-3271-1114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 서울지방국세청 | 서울특별시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 서대문구세무서 | 서대문구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 성산로7안길 행정복지센터(주민센터) | 서울특별시 서대문구 성산로7안길 36 (연희동, 신세대하이빌) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 3억 7,700만원 | 3억 914만원 | 82% | 6.2명 | 3억 914만원 |
| 최근 3개월 | 3억 7,700만원 | 3억 537만원 | 81% | 5.8명 | 3억 537만원 |
| 최근 6개월 | 3억 7,700만원 | 3억 160만원 | 80% | 5.4명 | 3억 160만원 |
| 최근 12개월 | 3억 7,700만원 | 2억 9,783만원 | 79% | 5.1명 | 2억 9,783만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 50점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (3건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
임차인 또는 점유 관련 데이터가 1건 있습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 1억 2,064만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 3,129만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 1억 5,634만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 1,509만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 1억 8,192만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 903만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 1건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 6건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 48장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 36.0% 하락, 유찰 2회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 1건 있습니다.
- 3
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (18건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경1180 | 단독·다가구 | 서울특별시 서대문구 연희동 344-137 연희동성캐슬1차 | 2026.11.03 | 2억 8,300만원 | 1억 6,009만원 | 56.6% | 매각 |
| 2025타경51825 | 단독·다가구 | 서울특별시 마포구 성미산로5안길 4 (성산동, 성산 지오) | 2026.09.08 | 2억 9,500만원 | 1억 7,036만원 | 57.8% | 매각 |
| 2024타경2162 | 단독·다가구 | 서울특별시 마포구 월드컵로8길 40-10 (서교동) | 2026.06.16 | 24억 208만원 | 14억 2,319만원 | 59.2% | 유찰 |
| 2023타경56803 | 단독·다가구 | 서울특별시 서대문구 증가로20길 30-6 (남가좌동, 가연빌라) | 2026.06.23 | 2억 3,600만원 | 909만원 | 3.9% | 매각 |
| 2025타경51725 | 단독·다가구 | 서울특별시 서대문구 응암로 142-24 (북가좌동) | 2026.07.28 | 1억 900만원 | 5,581만원 | 51.2% | 매각 |
| 2024타경53306 | 단독·다가구 | 서울특별시 마포구 신촌로24길 25 (노고산동) | 2026.06.23 | 26억 4,046만원 | 15억 6,000만원 | 59.1% | 매각 |
| 2025타경52008 | 단독·다가구 | 서울특별시 마포구 희우정로3길 13 (합정동) | 2026.11.10 | 32억 5,178만원 | 30억원 | 92.3% | 진행중 |
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