2025타경12591
유찰 10회지분매각| 소재지 | 서울특별시 도봉구 도봉로106길 71 (창동) [도로명] 서울특별시 도봉구 도봉로106길 71 (창동,북한산파크) | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 오피스텔 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 1. 집합건축물대장(표제부)상 4층은 업무시설(오피스텔)로 되어 있으나, 본 건은 주거용으로 이용 중임. 2. 매수인에게 대항할 수 있는 임차인 있음. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함. |
| 토지면적 | 669.8㎡ (202.6평) | 건물면적 | 28.75㎡ (8.7평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 240,000,000원 | 최저가격 | (11%)25,770,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)2,577,000원 | 청구금액 | 178,000,000원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 8회 | 2026.07.21 | (21%)50,331,000원 | 유찰 |
| 9회 | 2026.08.25 | (17%)40,265,000원 | 유찰 |
| 10회 | 2026.10.07 | (13%)32,212,000원 | 유찰 |
| 11회 | 2026.11.03 | (11%)25,770,000원 | 진행 |
물건 사진 (11장)
사진 01
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사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 서울특별시 도봉구 도봉로106길 71 (창동) | 대 (준공업지역) | 669.8㎡ (202.6평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 3,540,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 서울특별시 도봉구 도봉로106길 71 (창동) (서울특별시 도봉구 도봉로106길 71 (창동,북한산파크)) | 철근콘크리트구조 · (업무시설) | 28.75㎡ (8.7평) | 토지·건물 일괄평가 | 1. 집합건축물대장(표제부)상 4층은 업무시설(오피스텔)로 되어 있으나, 본 건은 주거용으로 이용 중임. 2. 매수인에게 대항할 수 있는 임차인 있음. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함. |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 669.8㎡ (202.6평) 건물: 28.75㎡ (8.7평) | 240,000,000원 | |||
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층건물로서, 외벽 : 석재붙임 등마감 창호 : 샷시창호 등 입니다. 공부상 오피스텔입니다. 난방설비,위생설비,급배수설비,승강기설비,주차장등이 되어있습니다. 대체로 사다리형의 토지로서, 업무시설 및 제2종근린생활시설 건부지 등으로 이용 중입니다. 본건 서측, 남측으로 도로가 소재합니다. 도시지역 , 준공업지역(지구단위계획 수립가능여부 도시계획과 사전협의) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>입니다. 없습니다. 임대관계 미상입니다
본건은 서울특별시 도봉구 창동 '국민건강보험공단 도봉지사' 남동측 인근에 위치하며 주위는 아파트, 오피스텔,근린생활시설 등이 소재합니다. 본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장 등이 소재합니다.,
1. 집합건축물대장(표제부)상 4층은 업무시설(오피스텔)로 되어 있으나, 본 건은 주거용으로 이용 중임. 2. 매수인에게 대항할 수 있는 임차인 있음. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최OO 대항력 있음 | 403호전부 | 전입: 2019-05-21 확정: 2019-05-10 배당: - | 보: 1억 7,800만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주OO 대항력 있음 | 403호전부 | 전입: 2019-05-21 확정: 2019-05-10 배당: 2025-05-20 | 보: 1억 7,800만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주택도시보증공사(최유리) 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2019-05-21 확정: 2019-05-10 배당: 2025-05-20 | 보: 1억 7,800만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 최OO 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2019-05-21 확정: 2019-05-10 배당: 2023-06-28 | 보: 1억 7,800만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주택도시보증공사(최유리) 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2019-05-21 확정: 2019-05-10 배당: 2025-05-20 | 보: 1억 7,800만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 최OO 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2019-05-21 확정: 2019-05-10 배당: 2023-06-28 | 보: 1억 7,800만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 미OO 대항력 없음 | 미상 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 임차인8 대항력 없음 | 계 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 23억 5,600만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (8건) | - | 보: 34억 2,400만원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2019-05-27 | 소유권 | 김OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2022-12-07 | 약정/금지사항/환매특약 | - | - | 인수 | - |
| 3 | 2023-06-28 | 임차권설정 | 최OO | 170,000,000원 | 인수 | - |
| 4 | 2025-05-21 | 강제경매 | 주OO | - | 소멸기준 | - |
주의사항 및 매각조건
1. 집합건축물대장(표제부)상 4층은 업무시설(오피스텔)로 되어 있으나, 본 건은 주거용으로 이용 중임. 2. 매수인에게 대항할 수 있는 임차인 있음. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 서울특별시 도봉구 도봉로106길 71 (창동) | 대지면적 | 669.8㎡ (202.6평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 28.75㎡ (8.7평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 4.3% |
| 주용도 | 업무시설 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | 2018-07-06 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 도봉구 관할 등기소 (서울북부지방법원) | 서울특별시 도봉구 마들로 749 (도봉동) 등기국(과) | 02-910-3114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 서울지방국세청 | 서울특별시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 도봉구세무서 | 도봉구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 도봉로106길 행정복지센터(주민센터) | 서울특별시 도봉구 도봉로106길 71 (창동) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 2억 4,000만원 | 1억 9,680만원 | 82% | 6.2명 | 1억 9,680만원 |
| 최근 3개월 | 2억 4,000만원 | 1억 9,440만원 | 81% | 5.8명 | 1억 9,440만원 |
| 최근 6개월 | 2억 4,000만원 | 1억 9,200만원 | 80% | 5.4명 | 1억 9,200만원 |
| 최근 12개월 | 2억 4,000만원 | 1억 8,960만원 | 79% | 5.1명 | 1억 8,960만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 66점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상임차인 또는 점유 관련 데이터가 8건 있습니다.
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 89.3%입니다.
유찰 횟수가 10회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 1,288만원
- 필요 현금(실투자)
- 2,116만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 1,669만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,943만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 1,943만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,879만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 4건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 8건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 17장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 89.3% 하락, 유찰 10회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 8건 있습니다.
- 2
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 89.3%입니다.
- 4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 10회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (19건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경11875 | 오피스텔 | 서울특별시 도봉구 도봉로106길 45-8 (창동, 트리안624) | 2026.06.09 | 2억 8,600만원 | 2억 1,016만원 | 73.5% | 매각 |
| 2025타경12495 | 오피스텔 | 서울특별시 도봉구 도봉로104길 129-25 (창동, 제일그린빌) | 2026.08.11 | 3억 1,500만원 | 1억 1,695만원 | 37.1% | 매각 |
| 2025타경12100 | 오피스텔 | 서울특별시 도봉구 덕릉로59길 32-3 (창동, 북한산 팰리스) | 2026.07.28 | 2억 8,100만원 | 2억 247만원 | 72.1% | 매각 |
| 2025타경12553 | 오피스텔 | 서울특별시 도봉구 덕릉로59차길 34 (창동, 대원쉐르빌11차) | 2026.05.19 | 2억 9,100만원 | 2억 1,277만원 | 73.1% | 매각 |
| 2025타경10577 | 오피스텔 | 서울특별시 강북구 노해로 104 (수유동, 한원힐트리움 수유 아파트) | 2026.05.07 | 2억 3,300만원 | 1억 8,389만원 | 78.9% | 매각 |
| 2025타경13583 | 오피스텔 | 서울특별시 도봉구 도봉로 596 (창동) | 2026.08.25 | 6억 1,600만원 | 3억 4,232만원 | 55.6% | 매각 |
| 2025타경12416 | 오피스텔 | 서울특별시 도봉구 도봉로 596 (창동) | 2026.07.07 | 6억 2,000만원 | 3억 4,299만원 | 55.3% | 매각 |
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