2025타경1733
유찰 7회제시외건물포함지분매각| 소재지 | 서울특별시 도봉구 도봉로191길 48-21 (도봉동) [도로명] [토지 임야 23615㎡ 갑구32번 23615분의992 김태연 지분 전부] | 경매구분 | 매각물건 토지만 매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 임야 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 지분매각임 - 지분매각임 - 감정평가서에 의하면, 본건 지상에 매각에서 제외되는 제시외 물건 및 타인이 점유하는 부분이 있고, 이에 관한 자세한 사항은 감정평가서 및 현황조사보고서 참고 요함. - 2025.11.10.자 도봉구청장의 사실조회 회신서에 의하면 본건 지번(도봉동 산6-7)에 소재한 무허가건축물 관리 대장은 존재하지 않음. |
| 토지면적 | 23,615㎡ (7143.5평) | 건물면적 | 0 (제시외 건물 포함) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 122,016,000원 | 최저가격 | (21%)25,587,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)6,247,100원 | 청구금액 | 27,009,315원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 7회 | 2026.09.01 | (26%)31,984,000원 | 유찰 |
| 8회 | 2026.10.13 | (21%)25,587,000원 | 유찰 |
| 8회 | 2026.11.10 | (21%)25,587,000원 | 03 |
| 9회 | 2026.11.10 | (17%)20,470,000원 | 진행 |
물건 사진 (82장)
사진 01
사진 02
사진 03
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사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 서울특별시 도봉구 도봉로191길 48-21 (도봉동) | 임야 (제1종일반주거지역) | 23,615㎡ (7143.5평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 71,600원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 서울특별시 도봉구 도봉로191길 48-21 (도봉동) ([토지 임야 23615㎡ 갑구32번 23615분의992 김태연 지분 전부]) | 임야 | - | 토지·건물 일괄평가 | 지분매각임 - 지분매각임 - 감정평가서에 의하면, 본건 지상에 매각에서 제외되는 제시외 물건 및 타인이 점유하는 부분이 있고, 이에 관한 자세한 사항은 감정평가서 및 현황조사보고서 참고 요함. - 2025.11.10.자 도봉구청장의 사실조회 회신서에 의하면 본건 지번(도봉동 산6-7)에 소재한 무허가건축물 관리 대장은 존재하지 않음. |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 23,615㎡ (7143.5평) 건물: - | 122,016,000원 | |||
본건은 서울특별시 도봉구 도봉동 소재 '서울도솔학교(본교)' 남서측 인근에 위치하며, 주위 는 임야, 전, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임. 본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역[도봉산역(1, 7호선)] 이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 양호함. 본건은 남동측 하향 완경사인 '부정형'의 토지로서, 현황 '자연림'상태임. 본건은 남동측으로 노폭 약 5미터 내외의 도로와 접함. 도시지역, 자연녹지지역, 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(새동네·안골, 도봉구 홈페이지 내용 참조), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이 용에 관한 법률>, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 대공방어 협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비구역(안골마을 관리형 주거 환경개선사업)<도시 및 주거환경정비법>, 공익
지분매각임 - 지분매각임 - 감정평가서에 의하면, 본건 지상에 매각에서 제외되는 제시외 물건 및 타인이 점유하는 부분이 있고, 이에 관한 자세한 사항은 감정평가서 및 현황조사보고서 참고 요함. - 2025.11.10.자 도봉구청장의 사실조회 회신서에 의하면 본건 지번(도봉동 산6-7)에 소재한 무허가건축물 관리 대장은 존재하지 않음.
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이OO 대항력 없음 | 도봉로191길88-94 | 전입: 2009-07-17 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2009-07-17 확정: 2009-07-17 배당: 2009-07-17 | 보: 1,918,894억 2,009만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 강OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2009-12-14 확정: 2009-12-14 배당: 2009-12-14 | 보: 1,918,894억 2,009만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 강OO 대항력 없음 | 도봉로191길88-94 | 전입: 2009-12-14 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 정OO 대항력 없음 | 미상 | 전입: 2010-01-11 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 정OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2010-01-11 확정: 2010-01-11 배당: 2010-01-11 | 보: 2,010만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 정OO 대항력 없음 | 기타 | 전입: 2010-01-11 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 임OO 대항력 없음 | 도봉로191가길16 | 전입: 2011-04-29 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 임OO 대항력 없음 | 도봉로191가길 16 | 전입: 2011-04-29 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 임OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2011-04-29 확정: 2011-04-29 배당: 2011-04-29 | 보: 19,116억 2,011만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 박OO 대항력 없음 | 도봉로191길48-21(㉡부분) | 전입: 2024-04-25 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 박OO 대항력 없음 | 주거 / 도봉로191길 48-21(㉡부분) | 전입: 2024-04-25 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 박OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2024-04-25 확정: 2024-04-25 배당: 2024-04-25 | 보: 1,914,821억 2,024만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 임차인14 대항력 없음 | 계 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 5원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (14건) | - | 보: 5,771,726억 63만원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 21 | 2015-06-01 | 소유권 | 장OO | - | 소멸 | - |
| 63 | 2015-06-01 | 소유권 | 권OO | - | 소멸 | - |
| 15 | 2015-06-08 | 소유권 | 정OO | - | 소멸 | - |
| 16 | 2015-06-08 | 소유권 | 정OO | - | 소멸 | - |
| 17 | 2015-06-08 | 소유권 | 정OO | - | 소멸 | - |
| 27 | 2015-06-08 | 소유권 | 이OO | - | 소멸 | - |
| 29 | 2015-06-08 | 소유권 | 이OO | - | 소멸 | - |
| 36 | 2015-06-08 | 소유권 | 유OO | - | 소멸 | - |
| 39 | 2015-06-08 | 소유권 | 양OO | - | 소멸 | - |
| 41 | 2015-06-08 | 소유권 | 심OO | - | 소멸 | - |
| 49 | 2015-06-08 | 소유권 | 박OO | - | 소멸 | - |
| 5 | 2015-06-08 | 소유권 | 최OO | - | 소멸 | - |
| 55 | 2015-06-08 | 소유권 | 남OO | - | 소멸 | - |
| 60 | 2015-06-08 | 소유권 | 김OO | - | 소멸 | - |
| 8 | 2015-06-08 | 소유권 | 조OO | - | 소멸 | - |
| 46 | 2015-06-12 | 소유권 | 선OO | - | 소멸 | - |
| 20 | 2015-06-15 | 소유권 | 장OO | - | 소멸 | - |
| 3 | 2015-06-15 | 소유권 | 홍OO | - | 소멸 | - |
| 43 | 2015-06-15 | 소유권 | 신OO | - | 소멸 | - |
| 47 | 2015-06-15 | 소유권 | 변OO | - | 소멸 | - |
| 56 | 2015-06-15 | 소유권 | 김OO | - | 소멸 | - |
| 11 | 2015-06-22 | 소유권 | 정OO | - | 소멸 | - |
| 33 | 2015-06-22 | 소유권 | 이OO | - | 소멸 | - |
| 34 | 2015-06-22 | 소유권 | 이OO | - | 소멸 | - |
| 42 | 2015-06-22 | 소유권 | 신OO | - | 소멸 | - |
| 48 | 2015-06-22 | 소유권 | 박OO | - | 소멸 | - |
| 9 | 2015-06-22 | 소유권 | 조OO | - | 소멸 | - |
| 52 | 2015-07-03 | 소유권 | 박OO | - | 소멸 | - |
| 54 | 2015-07-03 | 소유권 | 박OO | - | 소멸 | - |
| 26 | 2015-07-10 | 소유권 | 이OO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
지분매각임 - 지분매각임 - 감정평가서에 의하면, 본건 지상에 매각에서 제외되는 제시외 물건 및 타인이 점유하는 부분이 있고, 이에 관한 자세한 사항은 감정평가서 및 현황조사보고서 참고 요함. - 2025.11.10.자 도봉구청장의 사실조회 회신서에 의하면 본건 지번(도봉동 산6-7)에 소재한 무허가건축물 관리 대장은 존재하지 않음.
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 서울특별시 도봉구 도봉로191길 48-21 (도봉동) | 대지면적 | 23,615㎡ (7143.5평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | - | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / - |
| 주용도 | 임야 | 주구조 / 층수 | - | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 도봉구 관할 등기소 (서울북부지방법원) | 서울특별시 도봉구 마들로 749 (도봉동) 등기국(과) | 02-910-3114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 서울지방국세청 | 서울특별시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 도봉구세무서 | 도봉구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 도봉로191길 행정복지센터(주민센터) | 서울특별시 도봉구 도봉로191길 48-21 (도봉동) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 1억 2,201만원 | 1억 5만원 | 82% | 6.2명 | 1억 5만원 |
| 최근 3개월 | 1억 2,201만원 | 9,883만원 | 81% | 5.8명 | 9,883만원 |
| 최근 6개월 | 1억 2,201만원 | 9,761만원 | 80% | 5.4명 | 9,761만원 |
| 최근 12개월 | 1억 2,201만원 | 9,639만원 | 79% | 5.1명 | 9,639만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 51점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약이 71건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
임차인 또는 점유 관련 데이터가 14건 있습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 79.0%입니다.
유찰 횟수가 7회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 1,279만원
- 필요 현금(실투자)
- 2,107만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 1,658만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,935만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 1,929만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,871만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 71건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 14건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 137장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 79.0% 하락, 유찰 7회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 항목 중 입찰자가 인수할 가능성이 있는 권리가 있는지 확인해 주세요.
근거: 등기 요약이 71건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 14건 있습니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 79.0%입니다.
- 4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 7회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (3건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024타경108118 | 토지·임야 | 서울특별시 도봉구 도봉로191길 100-32 (도봉동) | 2026.06.02 | 5억 638만원 | 9,300만원 | 18.4% | 매각 |
| 2023타경113519 | 토지·임야 | 서울특별시 강북구 삼양로181길 218-29 (우이동) | 2026.06.16 | 1억 3,283만원 | 7,110만원 | 53.5% | 유찰 |
| 2025타경72106 | 토지·임야 | 경기도 의정부시 신곡동 산105-4 | 2026.05.06 | 1,617만원 | 205만원 | 12.7% | 매각 |
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