2025타경1733
유찰 8회제시외건물포함지분매각| 소재지 | 서울특별시 도봉구 도봉로191길 48-21 (도봉동) | 경매구분 | 부동산임의경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 임야 | 접수/개시결정 | 2025.05.29 | 매각물건 | 지분매각임 - 지분매각임 - 감정평가서에 의하면, 본건 지상에 매각에서 제외되는 제시외 물건 및 타인이 점유하는 부분이 있고, 이에 관한 자세한 사항은 감정평가서 및 현황조사보고서 참고 요함. - 2025.11.10.자 도봉구청장의 사실조회 회신서에 의하면 본건 지번(도봉동 산6-7)에 소재한 무허가건축물 관리 대장은 존재하지 않음. |
| 토지면적 | 23,615㎡ (7143.5평) | 건물면적 | 0 (제시외 건물 포함) | 소유자 | 김OO |
| 감정가격 | 122,016,000원 | 최저가격 | (17%)20,470,000원 | 채무자 | 김OO |
| 입찰보증금 | (10%)2,047,000원 | 청구금액 | 27,009,315원 | 채권자 | 김OO |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 3회 | 2026.04.14 | (64%)78,089,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.05.19 | (51%)62,471,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.06.23 | (41%)49,976,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.11.10 | (17%)20,470,000원 | 진행 |
물건 사진 (1장)
사진 01 · 클릭하여 확대| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 서울특별시 도봉구 도봉로191길 48-21 (도봉동) | 임야 (제1종일반주거지역) | 23,615㎡ (7143.5평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 71,600원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 서울특별시 도봉구 도봉로191길 48-21 (도봉동) | 임야 | - | 토지·건물 일괄평가 | 지분매각임 - 지분매각임 - 감정평가서에 의하면, 본건 지상에 매각에서 제외되는 제시외 물건 및 타인이 점유하는 부분이 있고, 이에 관한 자세한 사항은 감정평가서 및 현황조사보고서 참고 요함. - 2025.11.10.자 도봉구청장의 사실조회 회신서에 의하면 본건 지번(도봉동 산6-7)에 소재한 무허가건축물 관리 대장은 존재하지 않음. |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 23,615㎡ (7143.5평) 건물: - | 122,016,000원 | |||
본건은 서울특별시 도봉구 도봉동 소재 '서울도솔학교(본교)' 남서측 인근에 위치하며, 주위 는 임야, 전, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임. 본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역[도봉산역(1, 7호선)] 이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 양호함. 본건은 남동측 하향 완경사인 '부정형'의 토지로서, 현황 '자연림'상태임. 본건은 남동측으로 노폭 약 5미터 내외의 도로와 접함. 도시지역, 자연녹지지역, 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(새동네·안골, 도봉구 홈페이지 내용 참조), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이 용에 관한 법률>, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 대공방어 협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비구역(안골마을 관리형 주거 환경개선사업)<도시 및 주거환경정비법>, 공익
지분매각임 - 지분매각임 - 감정평가서에 의하면, 본건 지상에 매각에서 제외되는 제시외 물건 및 타인이 점유하는 부분이 있고, 이에 관한 자세한 사항은 감정평가서 및 현황조사보고서 참고 요함. - 2025.11.10.자 도봉구청장의 사실조회 회신서에 의하면 본건 지번(도봉동 산6-7)에 소재한 무허가건축물 관리 대장은 존재하지 않음.
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정OO 대항력 없음 | 기타 | 전입: 2010-01-11 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 박OO 대항력 없음 | 주거 / 도봉로191길 48-21(㉡부분) | 전입: 2024-04-25 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (2건) | - | 보: 0원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2022-05-30 | 근저당권 | 선순위 권리자 | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | 2025-05-29 | 경매개시결정(신청채권) | 김OO | 27,009,315원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
지분매각임 - 지분매각임 - 감정평가서에 의하면, 본건 지상에 매각에서 제외되는 제시외 물건 및 타인이 점유하는 부분이 있고, 이에 관한 자세한 사항은 감정평가서 및 현황조사보고서 참고 요함. - 2025.11.10.자 도봉구청장의 사실조회 회신서에 의하면 본건 지번(도봉동 산6-7)에 소재한 무허가건축물 관리 대장은 존재하지 않음.
당사자 내역
| 채권자 | 김OO | 채무자 | 김OO |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 김OO | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 서울특별시 도봉구 도봉로191길 48-21 (도봉동) | 대지면적 | 23,615㎡ (7143.5평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | - | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / - |
| 주용도 | 임야 | 주구조 / 층수 | - | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 도봉구 관할 등기소 (서울북부지방법원) | 서울특별시 도봉구 마들로 749 (도봉동) 등기국(과) | 02-910-3114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 서울지방국세청 | 서울특별시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 도봉구세무서 | 도봉구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 도봉로191길 행정복지센터(주민센터) | 서울특별시 도봉구 도봉로191길 48-21 (도봉동) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 1억 2,201만원 | 1억 5만원 | 82% | 6.2명 | 1억 5만원 |
| 최근 3개월 | 1억 2,201만원 | 9,883만원 | 81% | 5.8명 | 9,883만원 |
| 최근 6개월 | 1억 2,201만원 | 9,761만원 | 80% | 5.4명 | 9,761만원 |
| 최근 12개월 | 1억 2,201만원 | 9,639만원 | 79% | 5.1명 | 9,639만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 68점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (5건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
임차인 또는 점유 관련 데이터가 2건 있습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 83.2%입니다.
유찰 횟수가 8회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 1,023만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,846만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 1,326만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,708만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 1,543만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,657만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 2건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 5건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 1장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 83.2% 하락, 유찰 8회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 2건 있습니다.
- 3
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 4
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 83.2%입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (3건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024타경108118 | 토지·임야 | 서울특별시 도봉구 도봉로191길 100-32 (도봉동) | 2026.06.02 | 5억 638만원 | 9,300만원 | 18.4% | 매각 |
| 2023타경113519 | 토지·임야 | 서울특별시 강북구 삼양로181길 218-29 (우이동) | 2026.06.16 | 1억 3,283만원 | 7,110만원 | 53.5% | 유찰 |
| 2025타경72106 | 토지·임야 | 경기도 의정부시 신곡동 산105-4 | 2026.05.06 | 1,617만원 | 205만원 | 12.7% | 매각 |
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