2025타경31238
유찰 6회지분매각| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 송천중앙로 85 (송천동1가) [도로명] 전북특별자치도 전주시 덕진구 송천중앙로 85 (송천동1가,송천웰가아파트) | 경매구분 | 부동산강제경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 도시형생활주택 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | - 신청채권자는 임차보증금의 우선변제권자로서 배당금을 수령하고 남은 잔여금액에 대한 대항력을 포기함(임차권등기를 말소하는 것에 동의함) |
| 토지면적 | 1,743㎡ (527.3평) | 건물면적 | 49.97㎡ (15.1평) | 소유자 | 이OO |
| 감정가격 | 129,000,000원 | 최저가격 | (70%)90,300,000원 | 채무자 | 이OO |
| 입찰보증금 | (10%)9,030,000원 | 청구금액 | 137,557,523원 | 채권자 | 금융기관/신청채권자 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 3회 | 2026.03.23 | (49%)63,210,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.05.11 | (34%)44,247,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.08.10 | (17%)21,681,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.11.16 | (70%)90,300,000원 | 진행 |
물건 사진 (1장)
대표사진 · 클릭하여 확대| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 송천중앙로 85 (송천동1가) | 대 (일반상업지역) | 1,743㎡ (527.3평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 865,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 송천중앙로 85 (송천동1가) (전북특별자치도 전주시 덕진구 송천중앙로 85 (송천동1가,송천웰가아파트)) | 철근콘크리트구조 · (공동주택) | 49.97㎡ (15.1평) | 토지·건물 일괄평가 | - 신청채권자는 임차보증금의 우선변제권자로서 배당금을 수령하고 남은 잔여금액에 대한 대항력을 포기함(임차권등기를 말소하는 것에 동의함) |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 1,743㎡ (527.3평) 건물: 49.97㎡ (15.1평) | 129,000,000원 | |||
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 중 4층 404호로서, 외벽 : 몰탈위페인팅, 화강석 붙임 등, 내벽 : 벽지 및 일부 타일 붙임 등, 창호 : 샷시창호 등임. 공동주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용중임. 위생설비 및 급·배수설비, 도시가스보일러에 의한 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등이 되어 있고 지하주차장시설 되어 있음. 3필 일단의 대체로 사다리형의 토지로서, 공동주택(도시형 생활주택)부지로 이용중임. 본건은 동측에 대로 및 서측에 소로에 접하나 차량출입은 서측을 통해 출입함. 기호1)일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 대
본건은 전주시 덕진구 송천동1가 소재 '롯데마트송천점' 서측 인근에 위치하며, 주위는 간선도로변으로 아파트단지, 근린생활시설 및 대형마트, 학교 등이 혼재하는 지역임. 본건 단지로의 차량 진·출입이 자유로우며, 대로변 및 소로변에 접하여 간선도로와의 연계성 및 대중교통수단과의 접근성·빈도수 등으로 보아 제반 교통상황은 보통인 편임.
- 신청채권자는 임차보증금의 우선변제권자로서 배당금을 수령하고 남은 잔여금액에 대한 대항력을 포기함(임차권등기를 말소하는 것에 동의함)
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2023-07-20 | 가압류 | 선순위 권리자 | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | - | 경매개시결정(신청채권) | 신청채권자 | 137,557,523원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
- 신청채권자는 임차보증금의 우선변제권자로서 배당금을 수령하고 남은 잔여금액에 대한 대항력을 포기함(임차권등기를 말소하는 것에 동의함)
당사자 내역
| 채권자 | 금융기관/신청채권자 | 채무자 | 이OO |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 이OO | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
단지 정보 — 85 (송천동1가)
| 단지명 | 85 (송천동1가) | 총 세대수 | 116세대 | 동 수 | - | 건설사 | - |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 총 주차대수 | - | 세대당 주차 | - | 난방 방식 | 개별난방 | 난방 연료 | 도시가스 |
| 최저/최고층 | 지상 15층 | 관리사무소 | - | 충전시설 | 완속/급속 충전소 구비 | 면적 유형 | 공급/전용 다양 |
| 교육시설 | 인근 초·중·고 도보 통학권 | 편의/공원 | 단지 인근 상권 및 근린공원 인접 | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 송천중앙로 85 (송천동1가) | 대지면적 | 1,743㎡ (527.3평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 49.97㎡ (15.1평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 2.9% |
| 주용도 | 공동주택 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | 2015-08-12 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 전주시 관할 등기소 (전주지방법원) | 전주지방법원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 전북특별자치도 관할 지방국세청 | 전북특별자치도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 전주시세무서 | 전주시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 덕진구 행정복지센터(주민센터) | 전북특별자치도 전주시 덕진구 송천중앙로 85 (송천동1가) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 1억 2,900만원 | 1억 578만원 | 82% | 6.2명 | 1억 578만원 |
| 최근 3개월 | 1억 2,900만원 | 1억 449만원 | 81% | 5.8명 | 1억 449만원 |
| 최근 6개월 | 1억 2,900만원 | 1억 320만원 | 80% | 5.4명 | 1억 320만원 |
| 최근 12개월 | 1억 2,900만원 | 1억 191만원 | 79% | 5.1명 | 1억 191만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 70점 / 100점
자동 분석 기준으로 입찰 전 전문가 확인이 필요한 물건입니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
유찰 횟수가 6회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 4,515만원
- 필요 현금(실투자)
- 5,414만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 5,851만원
- 필요 현금(실투자)
- 4,808만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 6,808만원
- 필요 현금(실투자)
- 4,581만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 5건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 1장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 30.0% 하락, 유찰 6회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 3
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 6회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (18건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경31271 | 단독·다가구 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 솔내2길 33-7 (송천동1가) | 2026.08.31 | 10억 2,669만원 | 5억 8,765만원 | 57.2% | 매각 |
| 2025타경31127 | 단독·다가구 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 팔복2길 11-15 (팔복동2가) | 2026.06.01 | 1억 2,881만원 | 4,713만원 | 36.6% | 매각 |
| 2025타경30914 | 단독·다가구 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 매봉2길 3 (금암동, 현대원룸) | 2026.05.18 | 5억 34만원 | 3억 5,251만원 | 70.5% | 매각 |
| 2025타경31768 | 단독·다가구 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 용산2길 22-4 (금암동) | 2026.04.27 | 4,027만원 | 2,850만원 | 70.8% | 매각 |
| 2025타경807 | 단독·다가구 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 숲정이5길 45-3 (진북동) | 2026.07.13 | 1억 1,420만원 | 5,900만원 | 51.7% | 매각 |
| 2025타경31547 | 단독·다가구 | 전북특별자치도 전주시 완산구 잿뜸2길 13-18 (서신동) | 2026.09.07 | 3,164만원 | 1,550만원 | 49% | 매각 |
| 2025타경535 | 단독·다가구 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 우아7길 15 (우아동3가) | 2026.07.13 | 6억 2,795만원 | 3억 6,211만원 | 57.7% | 매각 |
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