2025타경30667
유찰 2회지분매각| 소재지 | 충청북도 충주시 중앙탑면 원앙4길 96 (신우희가로아파트) [도로명] 충청북도 충주시 원앙4길 96 (신우희가로아파트) | 경매구분 | 부동산강제경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 아파트 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 신OO:주택임차권등기권자로서 주택임차권등기일은 2023. 8 . 8. 주택도시보증공사(임차인 신OO) : 경매신청채권자로서 임차인 신OO의 임차보증금반환채권 양수인임(대항력 및 우선변제권 승계) |
| 토지면적 | 42,989.9㎡ (13004.4평) | 건물면적 | 59.95㎡ (18.1평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 165,000,000원 | 최저가격 | (64%)105,600,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)10,560,000원 | 청구금액 | 136,307,673원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 3회 | 2026.07.20 | (64%)105,600,000원 | 변경 |
| 4회 | 2026.08.31 | (100%)165,000,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.10.12 | (80%)132,000,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.11.16 | (64%)105,600,000원 | 진행 |
물건 사진 (19장)
사진 01
사진 02
사진 03
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사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 충청북도 충주시 중앙탑면 원앙4길 96 (신우희가로아파트) | 대 (제3종일반주거지역) | 42,989.9㎡ (13004.4평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 367,600원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 충청북도 충주시 중앙탑면 원앙4길 96 (신우희가로아파트) (충청북도 충주시 원앙4길 96 (신우희가로아파트)) | 철근콘크리트구조 · 지상14층 · (공동주택) | 59.95㎡ (18.1평) | 일괄평가 (대장연면적 6430.4738㎡) | 신OO:주택임차권등기권자로서 주택임차권등기일은 2023. 8 . 8. 주택도시보증공사(임차인 신OO) : 경매신청채권자로서 임차인 신OO의 임차보증금반환채권 양수인임(대항력 및 우선변제권 승계) |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 42,989.9㎡ (13004.4평) 건물: 59.95㎡ (18.1평) | 165,000,000원 | |||
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상17층 건물내 제304호로서, (사용승인일 : 2018.01.15) 외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 및 일부 석재붙임 마감 등, 창호 : 섀시창호 등임. '아파트'로 이용중임. 도시가스에 의한 난방설비, 기본적인 위생 및 급배수설비 및 승강기 설비 등을 갖춤. 사다리형, 평지로서 '주거용'으로 이용중임. 남동측으로 왕복 4차선의 아스콘 포장도로와 접함. 도시지역, 제3종일반주거지역(2013-01-15), 지구단위계획구역(2013-01-24), 중로1류(폭 20m~25m)(2020-03-27)(중로1-중앙1)(접합), 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률
본건은 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 소재 '중앙탑초등학교' 남측 인근에 위치하며 주위는 아파트, 학교 및 자연림이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임. 본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.
신OO:주택임차권등기권자로서 주택임차권등기일은 2023. 8 . 8. 주택도시보증공사(임차인 신OO) : 경매신청채권자로서 임차인 신OO의 임차보증금반환채권 양수인임(대항력 및 우선변제권 승계)
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 신OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2020-03-24 확정: 2020-05-29 배당: - | 보: 1억 1,835만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 신OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2020-03-24 확정: 2020-05-29 배당: 2023-08-08 | 보: 1억 1,835만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 신OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2020-03-24 확정: 2020-05-29 배당: 2023-08-08 | 보: 1억 1,835만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (3건) | - | 보: 3억 5,505만원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2018-01-17 | 근저당권 | 선순위 권리자 | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | - | 경매개시결정(신청채권) | 신청채권자 | 136,307,673원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
신OO:주택임차권등기권자로서 주택임차권등기일은 2023. 8 . 8. 주택도시보증공사(임차인 신OO) : 경매신청채권자로서 임차인 신OO의 임차보증금반환채권 양수인임(대항력 및 우선변제권 승계)
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 충청북도 충주시 중앙탑면 원앙4길 96 (신우희가로아파트) | 대지면적 | - | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 6,430.47㎡ (1945.2평) | 건축면적 | 697.53㎡ (211.0평) | 건폐율 / 용적률 | - / - |
| 주용도 | 공동주택 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 · 지하3층 / 지상 14층 | 사용승인일자 | 2018-01-15 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 충주시 관할 등기소 (충주지원) | 충주지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 충청북도 관할 지방국세청 | 충청북도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 충주시세무서 | 충주시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 중앙탑면 행정복지센터(주민센터) | 충청북도 충주시 중앙탑면 원앙4길 96 (신우희가로아파트) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 1억 6,500만원 | 1억 3,530만원 | 82% | 6.2명 | 1억 3,530만원 |
| 최근 3개월 | 1억 6,500만원 | 1억 3,365만원 | 81% | 5.8명 | 1억 3,365만원 |
| 최근 6개월 | 1억 6,500만원 | 1억 3,200만원 | 80% | 5.4명 | 1억 3,200만원 |
| 최근 12개월 | 1억 6,500만원 | 1억 3,035만원 | 79% | 5.1명 | 1억 3,035만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 38점 / 100점
기본 검토는 가능하지만 입찰 전 확인 항목이 남아 있습니다.
핵심 주의 요인 (2건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
임차인 또는 점유 관련 데이터가 3건 있습니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 5,280만원
- 필요 현금(실투자)
- 6,196만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 6,842만원
- 필요 현금(실투자)
- 5,487만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 7,962만원
- 필요 현금(실투자)
- 5,222만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 3건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 8건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 19장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 36.0% 하락, 유찰 2회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 선별 입찰
가격·자금 조건을 맞추면 후보군에 둘 수 있습니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 3건 있습니다.
- 3
현재 최저가 기준으로 입찰가 상한과 필요 현금이 적정한지 확인해 주세요.
근거: 입찰가는 권리 리스크와 자금 여력을 같이 봐야 합니다.
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