2024타경81625
유찰 8회지분매각| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 동말로77번길 68-16 (화서동, 드림캐슬) [도로명] 경기도 수원시 팔달구 동말로77번길 68-16 (화서동,드림캐슬) | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 연립주택,다세대,빌라 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 주택도시보증공사(양도전:임차인 김OO)로부터 2026.01.13.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨 |
| 토지면적 | 310㎡ (93.8평) | 건물면적 | 47.8㎡ (14.5평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 160,000,000원 | 최저가격 | (100%)160,000,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)16,000,000원 | 청구금액 | 214,972,273원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 8회 | 2026.03.20 | (70%)112,000,000원 | 유찰 |
| 9회 | 2026.04.21 | (49%)78,400,000원 | 변경 |
| 10회 | 2026.05.27 | (100%)160,000,000원 | 유찰 |
| 11회 | 2026.07.03 | (70%)112,000,000원 | 매각 |
물건 사진 (32장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경기도 수원시 팔달구 동말로77번길 68-16 (화서동, 드림캐슬) | 대 (제1종일반주거지역) | 310㎡ (93.8평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 1,403,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 경기도 수원시 팔달구 동말로77번길 68-16 (화서동, 드림캐슬) (경기도 수원시 팔달구 동말로77번길 68-16 (화서동,드림캐슬)) | 철근콘크리트구조 · (공동주택) | 47.8㎡ (14.5평) | 토지·건물 일괄평가 | 주택도시보증공사(양도전:임차인 김OO)로부터 2026.01.13.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 310㎡ (93.8평) 건물: 47.8㎡ (14.5평) | 160,000,000원 | |||
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 5층 건물 중 4층 403호로서, 외벽은 화강석 타일 붙임 또는 드라이비트 마감, 내벽은 벽지 마감, 창호는 PVC 샷시 이중창호임. 다세대주택으로 침실2, 거실, 주방, 욕실, 현관, 발코니 구조임 도시가스에 의한 개별 난방 및 급탕설비, 급배수시설, 위생설비, 공동현관 무인경비시스템 등이 되어있음. 본건 대지권 목적 토지는 등고평탄한 세장형 형태로 11세대 도시형생활주택(단지형 다세대 주택) 1개동 대지로 이용중임. 단지 북측으로 노폭 약7미터 도로에 접함. 제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만) 접함, 가축사육제한구역, 상대보호구역(화서초등학교), 비행안전제6구역(전술),
본건은 경기도 수원시 팔달구 화서동 화서초등학교 북동측 인근에 위치함, 본건 주위는 일반주택지대로서 다세대주택과 단독주택 등이 혼재함 본건 다세대주택 단지까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 무난시됨. 본건은 2015년 5월 사용승인된
주택도시보증공사(양도전:임차인 김OO)로부터 2026.01.13.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주OO 대항력 있음 | 403호 | 전입: 2021-06-25 확정: 2021-06-25 배당: 2024-10-10 | 보: 2억 200만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 있음 | 403호 | 전입: 2021-06-25 확정: 2021-06-25 배당: - | 보: 2억 200만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 있음 | 전유부분전부 | 전입: 2021-06-25 확정: 2021-06-25 배당: - | 보: 2억 200만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주OO 대항력 있음 | 401호전부 | 전입: 2021-06-25 확정: 2021-06-25 배당: 2024-10-10 | 보: 2억 200만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (4건) | - | 보: 8억 800만원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2021-06-28 | 소유권 | 이OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2023-07-20 | 임차권설정 | 김OO | 202,000,000원 | 인수 | - |
| 3 | 2024-05-30 | 압류 | 국OO | - | 소멸기준 | - |
| 4 | 2024-07-29 | 강제경매 | 주OO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
주택도시보증공사(양도전:임차인 김OO)로부터 2026.01.13.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
단지 정보 — (화서동, 드림캐슬)
| 단지명 | (화서동, 드림캐슬) | 총 세대수 | 11세대 | 동 수 | - | 건설사 | - |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 총 주차대수 | - | 세대당 주차 | - | 난방 방식 | 개별난방 | 난방 연료 | 도시가스 |
| 최저/최고층 | 지상 5층 | 관리사무소 | - | 충전시설 | 완속/급속 충전소 구비 | 면적 유형 | 공급/전용 다양 |
| 교육시설 | 인근 초·중·고 도보 통학권 | 편의/공원 | 단지 인근 상권 및 근린공원 인접 | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경기도 수원시 팔달구 동말로77번길 68-16 (화서동, 드림캐슬) | 대지면적 | 310㎡ (93.8평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 47.8㎡ (14.5평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 15.4% |
| 주용도 | 공동주택 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | 2015-05-29 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 수원시 관할 등기소 (수원지방법원) | 경기도 수원시 영통구 법조로 105 (하동) 등기국(과) | 031-210-1114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 중부/인천지방국세청 | 경기도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 수원시세무서 | 수원시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 팔달구 행정복지센터(주민센터) | 경기도 수원시 팔달구 동말로77번길 68-16 (화서동, 드림캐슬) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 1억 6,000만원 | 1억 3,120만원 | 82% | 6.2명 | 1억 3,120만원 |
| 최근 3개월 | 1억 6,000만원 | 1억 2,960만원 | 81% | 5.8명 | 1억 2,960만원 |
| 최근 6개월 | 1억 6,000만원 | 1억 2,800만원 | 80% | 5.4명 | 1억 2,800만원 |
| 최근 12개월 | 1억 6,000만원 | 1억 2,640만원 | 79% | 5.1명 | 1억 2,640만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 26점 / 100점
기본 검토는 가능하지만 입찰 전 확인 항목이 남아 있습니다.
핵심 주의 요인 (2건)
입찰 전 우선 소명 대상임차인 또는 점유 관련 데이터가 4건 있습니다.
유찰 횟수가 8회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 8,000만원
- 필요 현금(실투자)
- 8,976만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 1억 368만원
- 필요 현금(실투자)
- 7,902만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 1억 2,064만원
- 필요 현금(실투자)
- 7,500만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 4건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 4건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 8건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 63장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 0% 하락, 유찰 8회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 선별 입찰
가격·자금 조건을 맞추면 후보군에 둘 수 있습니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 4건 있습니다.
- 2
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 8회입니다.
- 3
현재 최저가 기준으로 입찰가 상한과 필요 현금이 적정한지 확인해 주세요.
근거: 입찰가는 권리 리스크와 자금 여력을 같이 봐야 합니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (12건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경945 | 단독·다가구 | 경기도 수원시 팔달구 팔달로183번길 14-5 (화서동) | 2026.08.11 | 19억 7,002만원 | 14억 8,235만원 | 75.2% | 매각 |
| 2024타경103754 | 단독·다가구 | 경기도 수원시 팔달구 행궁로84번길 50 (교동) | 2026.08.31 | 3억 1,908만원 | 7,980만원 | 25% | 매각 |
| 2025타경54348 | 단독·다가구 | 경기도 수원시 장안구 송정로 29 (정자동) | 2026.05.18 | 6억 415만원 | 2억 6,600만원 | 44% | 매각 |
| 2024타경100595 | 단독·다가구 | 경기도 수원시 팔달구 정조로623번길 7-8 (매교동, 포인트빌) | 2026.07.03 | 2억 6,300만원 | 1억 6,300만원 | 62% | 진행중 |
| 2024타경3625 | 단독·다가구 | 경기도 수원시 팔달구 지동 477-24 펠리체 | 2026.09.02 | 2억 3,000만원 | 7,999만원 | 34.8% | 매각 |
| 2024타경85252 | 단독·다가구 | 경기도 수원시 장안구 정조로1110번길 14-15 (송죽동) | 2026.06.08 | 14억 1,860만원 | 6억 8,988만원 | 48.6% | 매각 |
| 2024타경65944 | 단독·다가구 | 경기도 수원시 팔달구 경수대로 559 (인계동) | 2026.07.14 | 2억 7,900만원 | 1억 6,552만원 | 59.3% | 매각 |
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