2024타경58974
유찰 14회지분매각| 소재지 | 서울특별시 서대문구 연희로39다길 15 (홍은동, 경원탑스빌) [도로명] 서울특별시 서대문구 연희로39다길 00015-00000 | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 다세대 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 신청채권자는 배당금으로 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대하여 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출함 |
| 토지면적 | 264㎡ (79.9평) | 건물면적 | 60.21㎡ (18.2평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 237,000,000원 | 최저가격 | (64%)151,680,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)15,168,000원 | 청구금액 | 255,461,545원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 12회 | 2026.07.21 | (9%)20,358,000원 | 유찰 |
| 13회 | 2026.08.25 | (100%)237,000,000원 | 유찰 |
| 14회 | 2026.09.29 | (80%)189,600,000원 | 유찰 |
| 15회 | 2026.11.03 | (64%)151,680,000원 | 진행 |
물건 사진 (14장)
사진 01
사진 02
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사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 서울특별시 서대문구 연희로39다길 15 (홍은동, 경원탑스빌) | 대 (제1종일반주거지역) | 264㎡ (79.9평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 2,054,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 서울특별시 서대문구 연희로39다길 15 (홍은동, 경원탑스빌) (서울특별시 서대문구 연희로39다길 00015-00000) | 철근콘크리트구조 · (공동주택) | 60.21㎡ (18.2평) | 토지·건물 일괄평가 | 신청채권자는 배당금으로 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대하여 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출함 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 264㎡ (79.9평) 건물: 60.21㎡ (18.2평) | 237,000,000원 | |||
철근콘크리트구조 평지붕 지하2층, 지상4층건 내 제1층 제102호로서 (사용승인일: 2012.08.29), 외벽: 인조석 마감 등. 창호: 하이샤시 창호 등. 다세대주택(안방, 침실2, 거실, 주방/식당, 욕실2, 발코니2, 현관 등)으로 이용중임. 도시가스에 의한 개별난방설비, 위생설비 및 급배수시설 등이 구비되어 있음. 완경사지대내 자체지반 평탄한 가장형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임. 본건 동측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 접함. 도시지역(2012-08-09), 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관
본건은 서울특별시 서대문구 홍은동 소재 "정원여자중학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 도시형생활주택, 소형 아파트, 단독주택, 근린생활시설, 노변상가 등이 혼재되어 있는 기존 주택지대로서 제반 주위환경은 보통시됨. 본건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선 버스 정류장 등이 소재하는 등 제반 대중교통 여건은 보통임. -집합건축물대장 기준-
신청채권자는 배당금으로 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대하여 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출함
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 신OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2021-07-05 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 신OO 대항력 있음 | 102호전부 | 전입: 2021-07-05 확정: 2021-06-07 배당: 2024-12-05 | 보: 2억 4,600만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 102호전부 | 전입: 2024-04-02 확정: - 배당: - | 보: 500만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 주거 / 102호 전부 | 전입: 2024-04-02 확정: - 배당: - | 보: 500만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (4건) | - | 보: 2억 5,600만원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2021-07-21 | 소유권 | 박OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2021-11-01 | 압류 | 국OO | - | 소멸기준 | - |
| 3 | 2021-11-16 | 압류 | 수OO | - | 소멸 | - |
| 4 | 2021-12-09 | 압류 | 수OO | - | 소멸 | - |
| 5 | 2022-12-06 | 압류 | 국 | - | 소멸 | - |
| 6 | 2023-08-10 | 임차권설정 | 신OO | 246,000,000원 | 소멸 | - |
| 7 | 2024-07-26 | 강제경매 | 주OO | - | 소멸 | - |
| 8 | 2025-02-19 | 압류 | 국 | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
신청채권자는 배당금으로 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대하여 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출함
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
단지 정보 — (홍은동, 경원탑스빌)
| 단지명 | (홍은동, 경원탑스빌) | 총 세대수 | 8세대 | 동 수 | - | 건설사 | - |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 총 주차대수 | - | 세대당 주차 | - | 난방 방식 | 개별난방 | 난방 연료 | 도시가스 |
| 최저/최고층 | 지상 4층 | 관리사무소 | - | 충전시설 | 완속/급속 충전소 구비 | 면적 유형 | 공급/전용 다양 |
| 교육시설 | 인근 초·중·고 도보 통학권 | 편의/공원 | 단지 인근 상권 및 근린공원 인접 | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 서울특별시 서대문구 연희로39다길 15 (홍은동, 경원탑스빌) | 대지면적 | 264㎡ (79.9평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 60.21㎡ (18.2평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 22.8% |
| 주용도 | 공동주택 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | 2012-08-29 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 서대문구 관할 등기소 (서울서부지방법원) | 서울특별시 마포구 마포대로 174 (공덕동) 등기국(과) | 02-3271-1114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 서울지방국세청 | 서울특별시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 서대문구세무서 | 서대문구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 연희로39다길 행정복지센터(주민센터) | 서울특별시 서대문구 연희로39다길 15 (홍은동, 경원탑스빌) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 2억 3,700만원 | 1억 9,434만원 | 82% | 6.2명 | 1억 9,434만원 |
| 최근 3개월 | 2억 3,700만원 | 1억 9,197만원 | 81% | 5.8명 | 1억 9,197만원 |
| 최근 6개월 | 2억 3,700만원 | 1억 8,960만원 | 80% | 5.4명 | 1억 8,960만원 |
| 최근 12개월 | 2억 3,700만원 | 1억 8,723만원 | 79% | 5.1명 | 1억 8,723만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 41점 / 100점
기본 검토는 가능하지만 입찰 전 확인 항목이 남아 있습니다.
핵심 주의 요인 (3건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약이 8건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
임차인 또는 점유 관련 데이터가 4건 있습니다.
유찰 횟수가 14회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 7,584만원
- 필요 현금(실투자)
- 8,550만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 9,828만원
- 필요 현금(실투자)
- 7,532만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 1억 1,436만원
- 필요 현금(실투자)
- 7,151만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 8건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 4건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 38장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 36.0% 하락, 유찰 14회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 선별 입찰
가격·자금 조건을 맞추면 후보군에 둘 수 있습니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
등기 항목 중 입찰자가 인수할 가능성이 있는 권리가 있는지 확인해 주세요.
근거: 등기 요약이 8건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 4건 있습니다.
- 3
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 14회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (19건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경50625 | 다세대·연립 | 서울특별시 서대문구 연희로39다길 15 (홍은동, 경원탑스빌) | 2026.06.16 | 1억 8,000만원 | 9,238만원 | 51.3% | 변경 |
| 2025타경52099 | 다세대·연립 | 서울특별시 서대문구 연희로39마길 21 (홍은동, 위일리츠빌) | 2026.09.01 | 2억 4,200만원 | 1억 200만원 | 42.1% | 매각 |
| 2025타경52265 | 다세대·연립 | 서울특별시 서대문구 연희로39길 47-14 (홍은동, 루미아트B동) | 2026.08.25 | 1억 7,700만원 | 1억 2,945만원 | 73.1% | 매각 |
| 2024타경64269 | 다세대·연립 | 서울특별시 서대문구 연희로39길 47-1 (홍은동, 블루스카이빌) | 2026.08.04 | 2억 3,200만원 | 1억 7,620만원 | 75.9% | 매각 |
| 2024타경60113 | 다세대·연립 | 서울특별시 서대문구 연희로39길 47-1 (홍은동, 블루스카이빌) | 2026.05.26 | 2억 5,900만원 | 1억 6,760만원 | 64.7% | 매각 |
| 2026타경50163 | 다세대·연립 | 서울특별시 서대문구 홍은동 265-288 2층204호 | 2026.10.06 | 1억 400만원 | 5,835만원 | 56.1% | 매각 |
| 2025타경51200 | 다세대·연립 | 서울특별시 서대문구 가좌로2안길 37-2 (홍은동, 트라움하임 홍은) | 2026.09.29 | 3억 3,600만원 | 2억 6,378만원 | 78.5% | 매각 |
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