2025타경710
유찰 2회2026.11.02 (신청사 제101호법정)||
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| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 인교로 44 (우아동1가) [도로명] 전북특별자치도 전주시 덕진구 인교로 44 (우아동1가,601동) | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 단독주택다가구 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | - 일괄매각 - 공부상 목록2. 601동, 목록3. 602동이나, 현황 외부표기는 목록2. 602동, 목록3. 601동으로 표기되어 있음 |
| 토지면적 | 393㎡ (118.9평) | 건물면적 | 38.07㎡ (11.5평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 500,249,900원 | 최저가격 | (24%)120,110,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)12,011,000원 | 청구금액 | 180,000,000원 | 채권자 | 채권자 있음 |
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입찰진행입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2026.04.20 | (100%)500,249,900원 | 유찰 |
| 2회 | 2026.06.08 | (70%)350,175,000원 | 유찰 |
| 3회 | 2026.07.27 | (49%)245,123,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.09.14 | (34%)171,586,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.11.02 | (24%)120,110,000원 | 진행 |
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물건 사진 (61장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 인교로 44 (우아동1가) | 대 (자연녹지지역) | 393㎡ (118.9평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 272,200원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 인교로 44 (우아동1가) (전북특별자치도 전주시 덕진구 인교로 44 (우아동1가,601동)) | 경량철골구조 · (단독주택) | 38.07㎡ (11.5평) | 일괄평가 (대장연면적 92.87㎡) | - 일괄매각 - 공부상 목록2. 601동, 목록3. 602동이나, 현황 외부표기는 목록2. 602동, 목록3. 601동으로 표기되어 있음 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 393㎡ (118.9평) 건물: 38.07㎡ (11.5평) | 500,249,900원 | |||
[현황 · 위치 및 주변환경]
본건은 전북특별자치도 전주시 덕진구 우아동 소재‘아중저수지’북서측 인근 아중택지개발지구와 경계지점에 소재하는 토지로서 북측은 아중지구주택지대 및 상가지대이고 남측은 기린공원의 임야지대인 도심지 인근 주택지대임. 가로망이 정비되어 있고 북측 및 동측 인근에 간선도로 및 외곽순환도로가 통과하고 있어 교통편은 무난함. 기호1)은 대체로 사다리형으로 북향 완경사지대내 도로보다 다소 높은 고지이고 기호4)는 인접지와 대체로 평탄한 토지로서 기호1)은 단독주택부지, 기호4)는 본건 주택 및 인접지 출입을 위한 도로임. 기호1)은 기호4)토지를 통해 출입하고 기호4)는 서측에 폭 약10미터 도로와 접함. 기호1)자연녹지지역, 지구단위계획구역(수성), 가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 기호4)자연녹지지역, 지구단위계획구역(수성), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이
[참고사항]
- 일괄매각 - 공부상 목록2. 601동, 목록3. 602동이나, 현황 외부표기는 목록2. 602동, 목록3. 601동으로 표기되어 있음
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임차인 현황
말소기준일(소액) : 2023-10-30|배당요구종기일 : 2025.08.25
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 심OO 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2021-02-05 확정: 2021-01-11 배당: 2025-06-19 | 보: 1억 8,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 심OO 대항력 있음 | 601동전부 | 전입: 2021-02-05 확정: 2021-01-11 배당: 2025-06-19 | 보: 1억 8,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 심OO 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2021-02-05 확정: 2021-01-11 배당: 2025-06-19 | 보: 1억 8,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 있음 | 602동전부 | 전입: 2021-10-29 확정: 2021-10-07 배당: 2025-06-28 | 보: 1억 8,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2021-10-29 확정: 2021-10-07 배당: 2025-06-28 | 보: 1억 8,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2021-10-29 확정: 2021-10-07 배당: 2025-06-28 | 보: 1억 8,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 심OO 대항력 없음 | 주거 / 목록2. 601동 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 1억 8,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 없음 | 주거 / 목록3. 602동 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 1억 8,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 임차인9 대항력 없음 | 계 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 23억 6,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (9건) | - | 보: 38억원 | 인수총액 0원 | - | |
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등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
말소기준권리 : 목록 1.2. 2021. 2. 10. 전세권, 목록3.4. 2023. 10. 30. 가압류|청구/채권금액 : 180,000,000원
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 | 2020-03-23 | 소유권이전 | (주)위드플랜 | 2,020,032,311원 | 신탁재산의귀속 | 2020.03.23 갑(11) 소유권이전 (주)위드플랜 신탁재산의귀속 |
| 1 | 2020-03-23 | 소유권 | (OOOOOO | - | 소멸 | - |
| 1 | 2021-02-10 | 전세권설정 | 심OO | 180,000,000원 | 존속기간: 2021.02.05 ~ 2023.02.04 범위:토지중 서쪽으로 196.5㎡ | 2021.02.10 을(6) 전세권설정 심OO 180,000,000 존속기간: 2021.02.05 ~ 2023.02.04 범위:토지중 서쪽으로 196.5㎡ 인수 |
| 1 | 2021-02-10 | 전세권설정 | 심OO | 180,000,000원 | 존속기간: 2021.02.05 ~ 2023.02.04 범위:토지중 서쪽으로 196.5㎡ | 2021.02.10 을(6) 전세권설정 심OO 180,000,000 존속기간: 2021.02.05 ~ 2023.02.04 범위:토지중 서쪽으로 196.5㎡ 인수 |
| 2 | 2021-02-10 | 전세권 | 심OO | 180,000,000원 | 인수 | - |
| 2 | 2023-10-30 | 가압류 | 강OO | 450,000,000원 | 말소기준등기 2023카단829903 | 2023.10.30 갑(12) 가압류 강OO 450,000,000 말소기준등기 2023카단829903 소멸 |
| 2 | 2023-10-30 | 가압류 | 강OO | 450,000,000원 | 말소기준등기 2023카단829903 | 2023.10.30 갑(12) 가압류 강OO 450,000,000 말소기준등기 2023카단829903 소멸 |
| 3 | 2023-10-30 | 가압류 | 강OO | 450,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2024-01-09 | 가압류 | 오OO | 100,000,000원 | 2024카단800250 | 2024.01.09 갑(13) 가압류 오OO 100,000,000 2024카단800250 소멸 |
| 3 | 2024-01-09 | 가압류 | 오OO | 100,000,000원 | 2024카단800250 | 2024.01.09 갑(13) 가압류 오OO 100,000,000 2024카단800250 소멸 |
| 4 | 2024-01-09 | 가압류 | 오OO | 100,000,000원 | 소멸 | - |
| 4 | 2024-08-01 | 압류 | 전OO | 2,024,080,114원 | 말소 | 2024.08.01 갑(14) 압류 전주시 소멸 |
| 5 | 2024-08-01 | 압류 | 전OO | - | 소멸 | - |
| 5 | 2025-05-22 | 강제경매 | 이OO | 180,000,000원 | 2025타경710 | 2025.05.22 갑(15) 강제경매 이OO 청구금액 180,000,000 2025타경710 소멸 |
| 5 | 2025-05-22 | 강제경매 | 이OO | 180,000,000원 | 2025타경710 | 2025.05.22 갑(15) 강제경매 이OO 청구금액 180,000,000 2025타경710 소멸 |
| 6 | 2025-05-22 | 강제경매 | 이OO | - | 소멸 | - |
| 6 | 2025-06-04 | 압류 | 역삼세무서장 | 2,025,060,416원 | 말소 | 2025.06.04 갑(16) 압류 역삼세무서장 소멸 |
| 7 | 2025-06-04 | 압류 | 국 | - | 소멸 | - |
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주의사항 및 매각조건
- 일괄매각 - 공부상 목록2. 601동, 목록3. 602동이나, 현황 외부표기는 목록2. 602동, 목록3. 601동으로 표기되어 있음
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당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
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국토교통부 실거래가 원문 ↗국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
매매 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
전·월세 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
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체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
■
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 인교로 44 (우아동1가) | 대지면적 | - | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 92.87㎡ (28.1평) | 건축면적 | 38.07㎡ (11.5평) | 건폐율 / 용적률 | - / - |
| 주용도 | 단독주택 | 주구조 / 층수 | 경량철골구조 | 사용승인일자 | 2019-02-14 |
■
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 전주시 관할 등기소 (전주지방법원) | 전주지방법원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 전북특별자치도 관할 지방국세청 | 전북특별자치도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 전주시세무서 | 전주시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 덕진구 행정복지센터(주민센터) | 전북특별자치도 전주시 덕진구 인교로 44 (우아동1가) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
■
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 5억 24만원 | 4억 1,020만원 | 82% | 6.2명 | 4억 1,020만원 |
| 최근 3개월 | 5억 24만원 | 4억 520만원 | 81% | 5.8명 | 4억 520만원 |
| 최근 6개월 | 5억 24만원 | 4억 19만원 | 80% | 5.4명 | 4억 19만원 |
| 최근 12개월 | 5억 24만원 | 3억 9,519만원 | 79% | 5.1명 | 3억 9,519만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
신뢰도: 보통 (65%)taxonomy_median_baseline
AI 예측 낙찰가
3억 8,250만원
최저매각가 대비 +3,232만원
예상 최저가 대비 낙찰가율
109.2%
단독/다가구주택 기준 회귀 추정
AI 리스크 점수15.7점
낮을수록 권리·점유 안전
AI 유동성 지수68.2점
시장 거래 회전 및 환금성
종합 추천 점수51.765점
가격 매력도 및 안정성 종합
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표R4전문가 검토 권장
위험도 점수: 73점 / 100점
자동 분석 기준으로 입찰 전 전문가 확인이 필요한 물건입니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 항목 다수확인
등기 요약이 18건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
임차·점유 정보 확인 필요주의
임차인 또는 점유 관련 데이터가 9건 있습니다.
비소멸 권리 신호확인
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
큰 가격 할인확인
감정가 대비 최저가 하락률이 약 76.0%입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금보수 시나리오
1억 2,011만원
- 예상 대출액
- 6,005만원
- 필요 현금(실투자)
- 6,937만원
- 가정 조건
- LTV 50%
기준 시나리오 (권장)
1억 2,971만원
- 예상 대출액
- 7,783만원
- 필요 현금(실투자)
- 6,131만원
- 가정 조건
- LTV 60%
공격 시나리오
1억 3,932만원
- 예상 대출액
- 9,056만원
- 필요 현금(실투자)
- 5,829만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트권리확인 필요
등기 요약 18건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
점유확인 필요
임차·점유 데이터 9건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
원문준비 완료
연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
현장준비 완료
사진 116장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
가격확인 필요
감정가 대비 76.0% 하락, 유찰 2회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
자금준비 완료
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 항목 중 입찰자가 인수할 가능성이 있는 권리가 있는지 확인해 주세요.
근거: 등기 요약이 18건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 9건 있습니다.
- 3
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 4
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 76.0%입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석평균 낙찰가율 64.55%
100% 이상 (경합) 75%~100% (적정) 75% 미만 (저가) 평균선
인근 유사 물건 낙찰 사례 (16건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경31596 | 단독·다가구 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 인교4길 10-5 (우아동1가) | 2026.04.20 | 4억 8,763만원 | 2억 4,721만원 | 50.7% | 매각 |
| 2025타경965 | 단독·다가구 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 가재미5길 15-1 (인후동1가) | 2026.09.28 | 5억 1,368만원 | 3억 4,180만원 | 66.5% | 매각 |
| 2025타경30913 | 단독·다가구 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 동가재미1길 3-22 (인후동1가) | 2026.05.11 | 8억 4,968만원 | 4억 2,679만원 | 50.2% | 매각 |
| 2025타경31173 | 단독·다가구 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 진버들1길 28-5 (인후동1가) | 2026.05.18 | 7,153만원 | 5,180만원 | 72.4% | 매각 |
| 2025타경31437 | 단독·다가구 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 견훤로 251-6 (인후동1가) | 2026.08.31 | 11억 3,584만원 | 6억 1,616만원 | 54.2% | 매각 |
| 2025타경910 | 단독·다가구 | 전북특별자치도 전주시 완산구 전주객사5길 73-9 (고사동) | 2026.06.22 | 4억 9,875만원 | 5억 234만원 | 100.7% | 매각 |
| 2025타경31769 | 단독·다가구 | 전북특별자치도 전주시 완산구 태평2길 16-21 (태평동) | 2026.07.06 | 3,710만원 | 3,320만원 | 89.5% | 매각 |
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