2025타경1159
유찰 4회제시외건물포함| 소재지 | 충청북도 충주시 수안보면 장터3길 18-3 [도로명] 충청북도 충주시 장터3길 18-3 | 경매구분 | 부동산임의경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 상가,오피스텔,근린시설 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 일괄매각. 제시외 건물 1-1. ~1-3. 포함 공매 중 |
| 토지면적 | 474㎡ (143.4평) | 건물면적 | 180.82㎡ (54.7평) (제시외 건물 포함) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 1,199,341,170원 | 최저가격 | (33%)393,000,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)39,300,000원 | 청구금액 | 764,952,688원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 5회 | 2026.08.31 | (41%)491,250,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.10.12 | (33%)393,000,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.11.16 | (33%)393,000,000원 | 03 |
| 7회 | 2026.11.16 | (26%)314,400,000원 | 진행 |
물건 사진 (17장)
| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 충청북도 충주시 수안보면 장터3길 18-3 | 잡종지 (일반상업지역) | 474㎡ (143.4평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 515,200원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 충청북도 충주시 수안보면 장터3길 18-3 (충청북도 충주시 장터3길 18-3) | 철근콘크리트구조 · (제2종근린생활시설) | 180.82㎡ (54.7평) | 일괄평가 (대장연면적 1752.49㎡) | 일괄매각. 제시외 건물 1-1. ~1-3. 포함 공매 중 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 474㎡ (143.4평) 건물: 180.82㎡ (54.7평) | 1,199,341,170원 | |||
철근콘크리트조 평스라브지붕 지1층/지상4층건으로서, 외벽: 대리석 및 현무암 돌붙임, 타일, 페인팅 등 마감 내벽: 페인팅 및 타일 등 마감 바닥: 화강석물갈기, 에폭시 및 타일 등 마감 창호: 샤시창호 마감임. 근린생활시설로 기준시점 현재 폐문
본건은 충청북도 충주시 수안보면 온천리 소재 '수안보파출소' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 전원주택, 농경지 및 임야 등이 혼재하는 온천지구내 후면상가 지대로서 제반 주위환경은 무난시 됨. 본건까지 차량출입 용이하며, 면소재지내에 위치하여 제반 교통상황 무난시 됨. 기호(1): 인접필지 및 도로 대비 등고 평탄한 사다리형 토지로서 상업용건부지로 이용중임. 기호(1): 본건 남동측으로 폭 약 6미터 정도의 포장도로와 접함. 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 온천지구(수안보온천지구)<온천법>임. 후첨 <지적 및 건물개황도> 참조 바람. - 미상임.
일괄매각. 제시외 건물 1-1. ~1-3. 포함 공매 중
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2020-11-30 | 소유권 | 오OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2020-11-30 | 근저당권 | 청OO | 250,800,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2021-06-23 | 근저당권 | 청OO | 529,200,000원 | 소멸 | - |
| 4 | 2022-12-08 | 가압류 | 김OO | 25,000,000원 | 소멸 | - |
| 5 | 2024-01-09 | 압류 | 충OO | - | 소멸 | - |
| 6 | 2024-01-18 | 압류 | 국 | - | 소멸 | - |
| 7 | 2024-08-28 | 공매공고 | - | - | 소멸 | - |
| 8 | 2025-06-11 | 임의경매 | 청OO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
일괄매각. 제시외 건물 1-1. ~1-3. 포함 공매 중
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 충청북도 충주시 수안보면 장터3길 18-3 | 대지면적 | 474㎡ (143.4평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 1,752.49㎡ (530.1평) | 건축면적 | 355.56㎡ (107.6평) | 건폐율 / 용적률 | 75.0% / 369.7% |
| 주용도 | 제2종근린생활시설 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | 1994-02-07 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 충주시 관할 등기소 (충주지원) | 충주지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 충청북도 관할 지방국세청 | 충청북도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 충주시세무서 | 충주시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 수안보면 행정복지센터(주민센터) | 충청북도 충주시 수안보면 장터3길 18-3 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 11억 9,934만원 | 9억 8,345만원 | 82% | 6.2명 | 9억 8,345만원 |
| 최근 3개월 | 11억 9,934만원 | 9억 7,146만원 | 81% | 5.8명 | 9억 7,146만원 |
| 최근 6개월 | 11억 9,934만원 | 9억 5,947만원 | 80% | 5.4명 | 9억 5,947만원 |
| 최근 12개월 | 11억 9,934만원 | 9억 4,747만원 | 79% | 5.1명 | 9억 4,747만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 63점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약이 8건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 67.2%입니다.
유찰 횟수가 4회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 1억 9,650만원
- 필요 현금(실투자)
- 2억 882만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 2억 5,466만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 8,244만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 2억 9,632만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 7,257만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 8건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 8건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 27장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 67.2% 하락, 유찰 4회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 항목 중 입찰자가 인수할 가능성이 있는 권리가 있는지 확인해 주세요.
근거: 등기 요약이 8건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
- 2
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 67.2%입니다.
- 4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 4회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (1건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경2107 | 근린상가 | 충청북도 충주시 살미면 중원대로 2144 | 2026.09.07 | 7억 8,311만원 | 3억 2,517만원 | 41.5% | 매각 |
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