2025타경30634
유찰 3회✓ RX 권리분석 완료✓ VX 실거래 대조✓ MX 경쟁률 추정✓ LX 공적장부 검증
2026.11.23 (제3호법정)||
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| 소재지 | 충청북도 충주시 호암중앙2로 34 (호암동) [도로명] 충청북도 충주시 호암중앙2로 34 | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 상가,오피스텔,근린시설 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | - 일괄매각. - 목록 2. 후면 근린생활시설 출입문 옆 창문 천장 부근에 누수의 흔적이 있음. |
| 토지면적 | 264㎡ (79.9평) | 건물면적 | 158.35㎡ (47.9평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 929,417,640원 | 최저가격 | (41%)380,690,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)38,069,000원 | 청구금액 | 538,357,039원 | 채권자 | 채권자 있음 |
■
입찰진행입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 3회 | 2026.06.22 | (64%)594,827,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.07.27 | (51%)475,862,000원 | 변경 |
| 5회 | 2026.10.19 | (51%)475,862,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.11.23 | (41%)380,690,000원 | 진행 |
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물건 사진 (47장)
| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 충청북도 충주시 호암중앙2로 34 (호암동) | 대 (제2종일반주거지역) | 264㎡ (79.9평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 504,500원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 충청북도 충주시 호암중앙2로 34 (호암동) (충청북도 충주시 호암중앙2로 34) | 철근콘크리트구조 · (청소년게임제공업소) | 158.35㎡ (47.9평) | 일괄평가 (대장연면적 461.3㎡) | - 일괄매각. - 목록 2. 후면 근린생활시설 출입문 옆 창문 천장 부근에 누수의 흔적이 있음. |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 264㎡ (79.9평) 건물: 158.35㎡ (47.9평) | 929,417,640원 | |||
[공부와의 차이]
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물로서, 외벽 : 돌붙임 마감 등임. 내벽 : 벽지도배 및 내부인테리어 마감등임. 창호 : 샷시 창호등임. 1층 : 근린생활시설 3개호(전면2개호, 후면1개호) 2층 : 근린생활시설 1개호 3층 : 근린생활시설 1개호 및 단독주택 옥탑1층 : 계단실 기본적인 위생및급배수설비, 화재경
[현황 · 위치 및 주변환경]
본건은 충청북도 충주시 호암동 소재 ‘충주중학교’ 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설 및 농경지 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통시됨. 본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통시됨. 부정형의 평지로 건부지(근린생활시설 등)로 이용중임. 본건 북측으로 노폭 20m 내외의 현황도로에 접함. 제2종일반주거지역, 중로1류(폭 20m~25m)(2016-07-22)(중로1-35호)(접합) 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임. 임대관계는 미상임. 본건은
[참고사항]
- 일괄매각. - 목록 2. 후면 근린생활시설 출입문 옆 창문 천장 부근에 누수의 흔적이 있음.
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임차인 현황
말소기준일(소액) : 2016-09-19|배당요구종기일 : 2025.10.10
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주OO 대항력 없음 | 미상 | 전입: 2017-07-03 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주식회사 비휴종합건설(충주지사) 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2017-07-03 확정: 2017-07-03 배당: 2017-07-03 | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주식회사 비휴종합건설(충주지사) 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2017-07-03 확정: 2017-07-03 배당: 2017-07-03 | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주식회사 비휴종합건설(충주지사) 대항력 없음 | 기타 | 전입: 2017-07-03 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주식회사청우건설(변경전:(주)비휴종합건설) 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2019-04-10 확정: 2019-04-10 배당: 2025-07-16 | 보: 3,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주식회사청우건설(변경전:(주)비휴종합건설) 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2019-04-10 확정: 2019-04-10 배당: 2025-07-16 | 보: 3,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주OO 대항력 없음 | 일부(3층,86.85㎡) | 전입: 2019-04-10 확정: 2019-04-10 배당: 2025-07-16 | 보: 3,000만원 월: 250,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 윤OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2023-02-28 확정: 2023-02-28 배당: 2025-07-21 | 보: 5,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 윤OO 대항력 없음 | 일부(3층방2칸) | 전입: 2023-02-28 확정: 2023-02-28 배당: 2025-07-21 | 보: 5,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 윤OO 대항력 없음 | 기타 | 전입: 2023-02-28 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 윤OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2023-02-28 확정: 2023-02-28 배당: 2025-07-21 | 보: 5,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 정OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2024-04-26 확정: 2025-04-30 배당: 2025-09-09 | 보: 3,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 정OO 대항력 없음 | 일부(1층,79㎡) | 전입: 2024-04-26 확정: 2025-04-30 배당: 2025-09-09 | 보: 3,000만원 월: 1,000,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 정OO 대항력 없음 | 기타 | 전입: 2024-04-26 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 정OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2024-04-26 확정: 2025-04-30 배당: 2025-09-09 | 보: 3,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 박OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2024-08-06 확정: 2024-08-06 배당: 2024-08-06 | 보: 2,024만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 박OO 대항력 없음 | 미상 | 전입: 2024-08-06 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 박OO 대항력 없음 | 기타 | 전입: 2024-08-06 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| (OOO 대항력 없음 | 미상 | 전입: 2025-01-09 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| (주)가인솔루션 대항력 없음 | 기타 | 전입: 2025-01-09 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| (주)가인솔루션 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2025-01-09 확정: 2025-01-09 배당: 2025-01-09 | 보: 2,025만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 임OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2025-05-13 확정: 2025-05-13 배당: 2025-09-22 | 보: 2,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 임OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2025-05-13 확정: 2025-05-13 배당: 2025-09-22 | 보: 2,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 임OO 대항력 없음 | 기타 | 전입: 2025-05-13 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 임OO 대항력 없음 | 일부(1층,26.4㎡) | 전입: 2025-05-13 확정: 2025-05-13 배당: 2025-09-22 | 보: 2,000만원 월: 200,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 임차인26 대항력 없음 | 계 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 1억 3,000만원 월: 1,450,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 임차인27 대항력 없음 | 계 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 1억 3,000만원 월: 1,450,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (27건) | - | 보: 6억 9,049만원 월: 4,350,000원 | 인수총액 0원 | - | |
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등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
말소기준권리 : 목록 1. 2016. 9. 19. 근저당권 목록 2. 2017. 6. 2. 근저당건|청구/채권금액 : 538,357,039원
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2016-09-19 | 소유권 | 허OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2016-09-19 | 근저당권 | 칠OO | 195,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2017-06-02 | 근저당권 | 칠OO | 364,000,000원 | 소멸 | - |
| 4 | 2021-01-15 | 근저당권 | 칠OO | 108,000,000원 | 소멸 | - |
| 5 | 2024-02-20 | 가압류 | 한OO | 43,000,000원 | 소멸 | - |
| 6 | 2024-09-24 | 압류 | 충OO | - | 소멸 | - |
| 7 | 2024-11-01 | 근저당권 | 임OO | 15,000,000원 | 소멸 | - |
| 8 | 2024-12-11 | 가압류 | 롯OO | 8,802,479원 | 소멸 | - |
| 9 | 2025-03-20 | 압류 | 국OO | - | 소멸 | - |
| 10 | 2025-06-12 | 압류 | 국 | - | 소멸 | - |
| 11 | 2025-07-03 | 임의경매 | 칠OO | - | 소멸 | - |
회원전용등기부등본(건물·토지) 전체 을구/갑구 상세 내역 및 전입세대열람원은 로그인한 인증 회원에게만 공개됩니다.
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주의사항 및 매각조건
- 일괄매각. - 목록 2. 후면 근린생활시설 출입문 옆 창문 천장 부근에 누수의 흔적이 있음.
■
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
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국토교통부 실거래가 원문 ↗국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
매매 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
전·월세 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
■
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
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건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 충청북도 충주시 호암중앙2로 34 (호암동) | 대지면적 | 264㎡ (79.9평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 461.3㎡ (139.5평) | 건축면적 | 158.35㎡ (47.9평) | 건폐율 / 용적률 | 60.0% / 174.7% |
| 주용도 | 청소년게임제공업소 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | 2017-05-29 |
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관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 충주시 관할 등기소 (충주지원) | 충주지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 충청북도 관할 지방국세청 | 충청북도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 충주시세무서 | 충주시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 호암중앙2로 행정복지센터(주민센터) | 충청북도 충주시 호암중앙2로 34 (호암동) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
■
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 9억 2,941만원 | 7억 6,212만원 | 82% | 6.2명 | 7억 6,212만원 |
| 최근 3개월 | 9억 2,941만원 | 7억 5,282만원 | 81% | 5.8명 | 7억 5,282만원 |
| 최근 6개월 | 9억 2,941만원 | 7억 4,353만원 | 80% | 5.4명 | 7억 4,353만원 |
| 최근 12개월 | 9억 2,941만원 | 7억 3,423만원 | 79% | 5.1명 | 7억 3,423만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
신뢰도: 높음 (안정)taxonomy_median_baseline
AI 예측 낙찰가
8억 4,273만원
최저매각가 대비 +9,920만원
예상 최저가 대비 낙찰가율
113.3%
토지 기준 회귀 추정
AI 리스크 점수23.46점
낮을수록 권리·점유 안전
AI 유동성 지수43.2점
시장 거래 회전 및 환금성
종합 추천 점수41.075점
가격 매력도 및 안정성 종합
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표R3중점 확인 필요
위험도 점수: 51점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 항목 다수확인
등기 요약이 11건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
임차·점유 정보 확인 필요주의
임차인 또는 점유 관련 데이터가 27건 있습니다.
큰 가격 할인확인
감정가 대비 최저가 하락률이 약 59.0%입니다.
유찰 반복확인
유찰 횟수가 3회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금보수 시나리오
3억 8,069만원
- 예상 대출액
- 1억 9,034만원
- 필요 현금(실투자)
- 2억 253만원
- 가정 조건
- LTV 50%
기준 시나리오 (권장)
4억 1,114만원
- 예상 대출액
- 2억 4,668만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 7,698만원
- 가정 조건
- LTV 60%
공격 시나리오
4억 4,160만원
- 예상 대출액
- 2억 8,704만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 6,741만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트권리확인 필요
등기 요약 11건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
점유확인 필요
임차·점유 데이터 27건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
원문준비 완료
연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
현장준비 완료
사진 47장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
가격확인 필요
감정가 대비 59.0% 하락, 유찰 3회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
자금준비 완료
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 항목 중 입찰자가 인수할 가능성이 있는 권리가 있는지 확인해 주세요.
근거: 등기 요약이 11건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 27건 있습니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 59.0%입니다.
- 4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 3회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석평균 낙찰가율 69.26%
100% 이상 (경합) 75%~100% (적정) 75% 미만 (저가) 평균선
인근 유사 물건 낙찰 사례 (1건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경30003 | 오피스텔 | 충청북도 충주시 금봉대로 801-1 (금릉동) | 2026.10.12 | 1억 9,000만원 | 1억 3,160만원 | 69.3% | 매각 |
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