2025타경11967
유찰 4회제시외건물포함| 소재지 | 경상남도 창원시 진해구 충장로245번길 4-2 (경화동) [도로명] 경상남도 창원시 진해구 충장로245번길 4-2 | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 기타 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 일괄매각. 제시외 건물 포함. 목록2. 건축물대장상 일부(87.31㎡) 증축 등재되어 있음. |
| 토지면적 | 230㎡ (69.6평) | 건물면적 | 145.79㎡ (44.1평) (제시외 건물 포함) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 280,820,360원 | 최저가격 | (12%)33,037,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)3,303,700원 | 청구금액 | 85,979,536원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 4회 | 2026.07.15 | (34%)96,320,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.08.26 | (24%)67,424,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.10.07 | (17%)47,196,000원 | 유찰 |
| 7회 | 2026.11.11 | (12%)33,037,000원 | 진행 |
물건 사진 (11장)
사진 01
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사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경상남도 창원시 진해구 충장로245번길 4-2 (경화동) | 대 (제2종일반주거지역) | 230㎡ (69.6평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 540,900원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 경상남도 창원시 진해구 충장로245번길 4-2 (경화동) (경상남도 창원시 진해구 충장로245번길 4-2) | 철골콘크리트구조 · (단독주택) | 145.79㎡ (44.1평) | 일괄평가 (대장연면적 190.09㎡) | 일괄매각. 제시외 건물 포함. 목록2. 건축물대장상 일부(87.31㎡) 증축 등재되어 있음. |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 230㎡ (69.6평) 건물: 145.79㎡ (44.1평) | 280,820,360원 | |||
본건은 경상남도 창원시 진해구 경화동소재 진해중앙초등학교 동측인근에 위치하며 부근은 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재함. 대체적인 대중교통사정 보통시됨. 대체로 자체지반 등고평탄한 장방형에 유사한 토지로서 주거용 및 상업용 건부지로 이용중임. 서측으로 소로2류가 소재함. 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭8m~10m)(접함), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률>, 비행안전제4구역(지원)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 지원항공작전기지<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(해군기지)<군사기지 및 군사시설 보호법> 별첨 "사진" 및 "지적및건물개황도" 에 개략적으로 도시한 바와같이 소재하는바 경매진행시 참고하시기 바랍니다. -- 1) 임대관계: 미상임. 2) 기 타: 없 음. 2. 시멘트블록조 스레트지붕 단층건으로서 외벽: 몰탈위 페인팅등 마감. 내벽: 몰탈위페인팅, 타일등 마감. 바닥: 몰탈등 마감.
일괄매각. 제시외 건물 포함. 목록2. 건축물대장상 일부(87.31㎡) 증축 등재되어 있음.
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최OO 대항력 있음 | 미상 | 전입: 2004-06-24 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 최OO 대항력 없음 | 미상 | 전입: 2004-06-24 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 최OO 대항력 없음 | 주거및점포 | 전입: 2004-06-24 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (3건) | - | 보: 0원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2004-05-03 | 소유권 | 정OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2015-06-30 | 근저당권 | 중OO | 84,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2021-02-25 | 근저당권 | 중OO | 12,000,000원 | 소멸 | - |
| 4 | 2025-06-30 | 가압류 | 신OO | 6,509,662원 | 소멸 | - |
| 5 | 2025-08-27 | 임의경매 | 중OO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
일괄매각. 제시외 건물 포함. 목록2. 건축물대장상 일부(87.31㎡) 증축 등재되어 있음.
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경상남도 창원시 진해구 충장로245번길 4-2 (경화동) | 대지면적 | - | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 190.09㎡ (57.5평) | 건축면적 | 190.09㎡ (57.5평) | 건폐율 / 용적률 | - / - |
| 주용도 | 단독주택 | 주구조 / 층수 | 철골콘크리트구조 | 사용승인일자 | 1968-10-01 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 창원시 관할 등기소 (창원지방법원 밀양지원) | 경상남도 밀양시 밀양대로 2049 (상남면 예림리) 등기국(과) | 055-350-1114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 경상남도 관할 지방국세청 | 경상남도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 창원시세무서 | 창원시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 진해구 행정복지센터(주민센터) | 경상남도 창원시 진해구 충장로245번길 4-2 (경화동) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 2억 8,082만원 | 2억 3,027만원 | 82% | 6.2명 | 2억 3,027만원 |
| 최근 3개월 | 2억 8,082만원 | 2억 2,746만원 | 81% | 5.8명 | 2억 2,746만원 |
| 최근 6개월 | 2억 8,082만원 | 2억 2,465만원 | 80% | 5.4명 | 2억 2,465만원 |
| 최근 12개월 | 2억 8,082만원 | 2억 2,184만원 | 79% | 5.1명 | 2억 2,184만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 36점 / 100점
기본 검토는 가능하지만 입찰 전 확인 항목이 남아 있습니다.
핵심 주의 요인 (3건)
입찰 전 우선 소명 대상임차인 또는 점유 관련 데이터가 3건 있습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 88.2%입니다.
유찰 횟수가 4회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 1,651만원
- 필요 현금(실투자)
- 2,488만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 2,140만원
- 필요 현금(실투자)
- 2,266만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 2,490만원
- 필요 현금(실투자)
- 2,183만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 5건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 3건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 17장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 88.2% 하락, 유찰 4회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 선별 입찰
가격·자금 조건을 맞추면 후보군에 둘 수 있습니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 3건 있습니다.
- 2
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 88.2%입니다.
- 3
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 4회입니다.
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