2024타경91442
유찰 6회제시외건물포함| 소재지 | 경기도 연천군 미산면 아미리 145-59 | 경매구분 | 부동산강제경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 주택 | 접수/개시결정 | 2025.04.16 | 매각물건 | 일괄매각 1. 일괄매각 2. 목록2.지상 제시외 구조물 매각 제외, 이를 감안한 토지 토지가격 90,085,000원, 제시외 구조물을 위한 법정지상권 성립여부는 불명 3. 목록3. 건축법상사용승인 받지 않은 건물로서 구조, 지붕, 면적 등에서 다소 차이가 있을수 있음 (경사지붕, 각파이프기준으로 평가하였으나 철근콘크리트구조일 경우 건물가격은 128,007,000원임) |
| 토지면적 | 0 | 건물면적 | 94.82㎡ (28.7평) (제시외 건물 포함) | 소유자 | 최OO |
| 감정가격 | 361,790,000원 | 최저가격 | (17%)60,806,000원 | 채무자 | 최OO |
| 입찰보증금 | (10%)6,080,600원 | 청구금액 | 112,443,129원 | 채권자 | 파OOOOOOOOOO |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 4회 | 2026.03.31 | (34%)124,094,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.05.12 | (24%)86,866,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.06.16 | (17%)60,806,000원 | 변경 |
| 7회 | 2026.11.03 | (17%)60,806,000원 | 진행 |
물건 사진 (1장)
대표사진 · 클릭하여 확대| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경기도 연천군 미산면 아미리 145-59 | 대 | - | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 |
| 건물 2 | 경기도 연천군 미산면 아미리 145-59 | 철근콘크리트구조 · 지상1층 | 94.82㎡ (28.7평) | 토지·건물 일괄평가 | 일괄매각 1. 일괄매각 2. 목록2.지상 제시외 구조물 매각 제외, 이를 감안한 토지 토지가격 90,085,000원, 제시외 구조물을 위한 법정지상권 성립여부는 불명 3. 목록3. 건축법상사용승인 받지 않은 건물로서 구조, 지붕, 면적 등에서 다소 차이가 있을수 있음 (경사지붕, 각파이프기준으로 평가하였으나 철근콘크리트구조일 경우 건물가격은 128,007,000원임) |
| 총 감정가격 합계 | 토지: - 건물: 94.82㎡ (28.7평) | 361,790,000원 | |||
철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 1층 건물로서(현황 '각파이프구조 경사지붕') 외벽 : 신축 중 중단된 상태임(치장벽돌, 징크판넬 등). 내벽 : 신축 중 중단된 상태임. 창호 : 신축 중 중단된 상태임(샤시창호 등). 건축법상 사용승인 받지 않은 건물로서 주택 용도로 신축 중 중단된 상태임. 건축법상 사용승인 받지 않은 건물로서 주택 용도로 신축 중 중단된 상태임. 지붕과 1층 천장 사이의 공간에 다락이 소재함. 본건 건물은 공부상 철근콘크리트구조 평스라브지붕이나 현황 경사지붕으로 목측되고, 본건 건물과 형태가 유사한 인접토지(아미리 149-60)상 구조물을 참작할 때 각파이프구조로 판단됨. 임대관계 : 미상임. 기 타 : 본건 건물은 건축법상 사용승인 받지 않은 건물로서 사용승인시 구조, 지붕, 면적 등에서 다소 차이가 발생할 수 있는 점, 1차설계변경시와 차이로 인한 건축인허가 관련사항 및 물적동일성 인정여부 등에 대하여 경매시 유의하시기 바람.
일괄매각 1. 일괄매각 2. 목록2.지상 제시외 구조물 매각 제외, 이를 감안한 토지 토지가격 90,085,000원, 제시외 구조물을 위한 법정지상권 성립여부는 불명 3. 목록3. 건축법상사용승인 받지 않은 건물로서 구조, 지붕, 면적 등에서 다소 차이가 있을수 있음 (경사지붕, 각파이프기준으로 평가하였으나 철근콘크리트구조일 경우 건물가격은 128,007,000원임)
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2018-01-12 | 근저당 목록 | 선순위 권리자 | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | 2025-05-16 | 개시결정 | 권리자 | - | 말소 | 말소기준 후보 권리 |
| 3 | 2025-04-16 | 경매개시결정(신청채권) | 파OOOOOOOOOO | 112,443,129원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
일괄매각 1. 일괄매각 2. 목록2.지상 제시외 구조물 매각 제외, 이를 감안한 토지 토지가격 90,085,000원, 제시외 구조물을 위한 법정지상권 성립여부는 불명 3. 목록3. 건축법상사용승인 받지 않은 건물로서 구조, 지붕, 면적 등에서 다소 차이가 있을수 있음 (경사지붕, 각파이프기준으로 평가하였으나 철근콘크리트구조일 경우 건물가격은 128,007,000원임)
당사자 내역
| 채권자 | 파OOOOOOOOOO | 채무자 | 최OO |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 최OO | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경기도 연천군 미산면 아미리 145-59 | 대지면적 | - | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 94.82㎡ (28.7평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / - |
| 주용도 | 주택 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 · 지상 1층 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 연천군 관할 등기소 (의정부지방법원) | 경기도 의정부시 녹양로34번길 23 (가능동) 등기국(과) | 031-828-0114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 중부/인천지방국세청 | 경기도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 연천군세무서 | 연천군 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 미산면 행정복지센터(주민센터) | 경기도 연천군 미산면 아미리 145-59 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 3억 6,179만원 | 2억 9,666만원 | 82% | 6.2명 | 2억 9,666만원 |
| 최근 3개월 | 3억 6,179만원 | 2억 9,304만원 | 81% | 5.8명 | 2억 9,304만원 |
| 최근 6개월 | 3억 6,179만원 | 2억 8,943만원 | 80% | 5.4명 | 2억 8,943만원 |
| 최근 12개월 | 3억 6,179만원 | 2억 8,581만원 | 79% | 5.1명 | 2억 8,581만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 58점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (5건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
연결된 사진 자료가 없습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 83.2%입니다.
유찰 횟수가 6회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 3,040만원
- 필요 현금(실투자)
- 3,907만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 3,940만원
- 필요 현금(실투자)
- 3,499만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 4,584만원
- 필요 현금(실투자)
- 3,346만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 5건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 0장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 83.2% 하락, 유찰 6회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 3
현장 확인 또는 원천 사이트 사진 확인이 필요한지 검토해 주세요.
근거: 연결된 사진 자료가 없습니다.
- 4
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 83.2%입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (1건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경72548 | 단독·다가구 | 경기도 연천군 미산면 동이리 507 | 2026.10.06 | 6억 4,428만원 | 3억 5,111만원 | 54.5% | 매각 |
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