2025타경102345
유찰 3회지분매각| 소재지 | 서울특별시 강남구 언주로 641 (논현동) [도로명] 서울특별시 강남구 언주로 641 (논현동,펜트힐루논현) | 경매구분 | 부동산임의경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 상가,오피스텔,근린시설 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 경매 대상 물건(123호)는 122호와 일체로 사용중 임(감정평가서 참조) |
| 토지면적 | 2,702.5㎡ (817.5평) | 건물면적 | 23.08㎡ (7.0평) | 소유자 | 비공개 (개인) |
| 감정가격 | 1,582,000,000원 | 최저가격 | (64%)1,012,480,000원 | 채무자 | 비공개 (소유자 겸 채무자) |
| 입찰보증금 | (10%)101,248,000원 | 청구금액 | 839,735,314원 | 채권자 | 금융기관/신청채권자 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 4회 | 2026.10.22 | (64%)1,012,480,000원 | 진행중 |
물건 사진 (11장)
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사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 서울특별시 강남구 언주로 641 (논현동) | 대 (제3종일반주거지역) | 2,702.5㎡ (817.5평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 26,900,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 서울특별시 강남구 언주로 641 (논현동) (언주로 641 (논현동,펜트힐루논현)) | 철근콘크리트구조 · (공동주택) | 23.08㎡ (7.0평) | 토지·건물 일괄평가 | 경매 대상 물건(123호)는 122호와 일체로 사용중 임(감정평가서 참조) |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 2,702.5㎡ (817.5평) 건물: 23.08㎡ (7.0평) | 1,582,000,000원 | |||
대상물건은 서울특별시 강남구 논현동 소재 '학동역' 남동측 인근에 소재하며, 주위는 도시형생활주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 소재하는 주상지대로서 제반 여건은 보통시됨. 대상물건까지 차량출입이 용이하며 지하철 7호선 '학동역' 및 인근에 노선 버스정류장이 소재하는 바, 제반 교통여건은 보통임. - - '논현동 211-21, 211-17, 211-22 : 도시지역, 일반상업지역, 제3종일반주거지역, 도로(접합) 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 건축선지정(도로경계선에서3미터후퇴),가로구역별 건축물 최고높이 지정 구역임 토지거래계약에관한허가구역(2025-03-24)(건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지), 건축선 논현동 211-2, 211-3 : 도시지역, 제3종일반주거지역 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및
경매 대상 물건(123호)는 122호와 일체로 사용중 임(감정평가서 참조)
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2021-10-14 | 근저당권 | 선순위 권리자 | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | - | 경매개시결정(신청채권) | 신청채권자 | 839,735,314원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
경매 대상 물건(123호)는 122호와 일체로 사용중 임(감정평가서 참조)
당사자 내역
| 채권자 | 금융기관/신청채권자 | 채무자 | 비공개 (소유자 겸 채무자) |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 비공개 (개인) | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
단지 정보 — 641 (논현동)
| 단지명 | 641 (논현동) | 총 세대수 | 131세대 | 동 수 | - | 건설사 | - |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 총 주차대수 | - | 세대당 주차 | - | 난방 방식 | 개별난방 | 난방 연료 | 도시가스 |
| 최저/최고층 | 지상 17층 | 관리사무소 | - | 충전시설 | 완속/급속 충전소 구비 | 면적 유형 | 공급/전용 다양 |
| 교육시설 | 인근 초·중·고 도보 통학권 | 편의/공원 | 단지 인근 상권 및 근린공원 인접 | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 서울특별시 강남구 언주로 641 (논현동) | 대지면적 | 2,702.5㎡ (817.5평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 23.08㎡ (7.0평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 0.9% |
| 주용도 | 공동주택 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | 2021-08-30 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 강남구 관할 등기소 (서울중앙지방법원) | 서울특별시 서초구 서초중앙로 157 (서초동) 등기국(과) | 02-530-1114 (경매계 대표) | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 서울지방국세청 | 서울특별시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 강남구세무서 | 강남구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 언주로 행정복지센터(주민센터) | 서울특별시 강남구 언주로 641 (논현동) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 15억 8,200만원 | 12억 9,724만원 | 82% | 6.2명 | 12억 9,724만원 |
| 최근 3개월 | 15억 8,200만원 | 12억 8,142만원 | 81% | 5.8명 | 12억 8,142만원 |
| 최근 6개월 | 15억 8,200만원 | 12억 6,560만원 | 80% | 5.4명 | 12억 6,560만원 |
| 최근 12개월 | 15억 8,200만원 | 12억 4,978만원 | 79% | 5.1명 | 12억 4,978만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 40점 / 100점
기본 검토는 가능하지만 입찰 전 확인 항목이 남아 있습니다.
핵심 주의 요인 (3건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
유찰 횟수가 3회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 5억 624만원
- 필요 현금(실투자)
- 5억 2,537만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 6억 5,608만원
- 필요 현금(실투자)
- 4억 5,741만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 7억 6,340만원
- 필요 현금(실투자)
- 4억 3,198만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 1건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 13장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 36.0% 하락, 유찰 3회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 선별 입찰
가격·자금 조건을 맞추면 후보군에 둘 수 있습니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 3
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 3회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (2건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024타경40378 | 오피스텔 | 경기도 이천시 경충대로 | 2026.08.26 | 2억 2,200만원 | 1억 1,001만원 | 49.6% | 매각 |
| 2024타경51674 | 오피스텔 | 서울특별시 송파구 백제고분로39길 00003-00007 | 2026.07.20 | 3억 500만원 | 2억 3,127만원 | 75.8% | 매각 |
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