2024타경120356
유찰 4회제시외건물포함| 소재지 | 울산광역시 울주군 언양읍 694-1 [도로명] 울산광역시 울주군 태기길 37 | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 기타 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 1.일괄매각. 제시외 구축물, 기계기구 포함 2.목록 1은 제차량 진입가능하며, 완경사지내 일부 평탄하게 조성된 부정형의 토지로 상업용(운동시설) 건부지임 3.목록 1,4는 남동측으로 세로가 개설되어 있음 4.목록 2는 건물내에 제시외 골프백 보관함이 소재하며 이를 포함하여 감정평가하였고, 이 사건 매각에 포함함 5.목록 2는 운동시설로서 지하 펌프실, 1층 골프연습장(주차장, 로비, 탈의실, 화장실, 기계실 등), 2층(골프 타석, 휴게실, |
| 토지면적 | 7,467㎡ (2258.8평) | 건물면적 | 21.09㎡ (6.4평) (제시외 건물 포함) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 6,720,313,230원 | 최저가격 | (17%)1,129,483,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)112,948,300원 | 청구금액 | 4,041,129,034원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 4회 | 2026.05.13 | (34%)2,305,067,000원 | 변경 |
| 5회 | 2026.09.02 | (34%)2,305,067,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.10.08 | (24%)1,613,547,000원 | 유찰 |
| 7회 | 2026.11.11 | (17%)1,129,483,000원 | 진행 |
물건 사진 (31장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 울산광역시 울주군 언양읍 694-1 | 체육용지 (자연녹지지역) | 7,467㎡ (2258.8평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 341,300원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 울산광역시 울주군 언양읍 694-1 (울산광역시 울주군 태기길 37) | 일반철골구조 · (골프연습장) | 21.09㎡ (6.4평) | 일괄평가 (대장연면적 2008.09㎡) | 1.일괄매각. 제시외 구축물, 기계기구 포함 2.목록 1은 제차량 진입가능하며, 완경사지내 일부 평탄하게 조성된 부정형의 토지로 상업용(운동시설) 건부지임 3.목록 1,4는 남동측으로 세로가 개설되어 있음 4.목록 2는 건물내에 제시외 골프백 보관함이 소재하며 이를 포함하여 감정평가하였고, 이 사건 매각에 포함함 5.목록 2는 운동시설로서 지하 펌프실, 1층 골프연습장(주차장, 로비, 탈의실, 화장실, 기계실 등), 2층(골프 타석, 휴게실, |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 7,467㎡ (2258.8평) 건물: 21.09㎡ (6.4평) | 6,720,313,230원 | |||
본건은 울산광역시 울주군 언양읍 태기리 소재 "태기마을" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 주택, 근린생활시설, 농경지 및 임야 등으로 형성되어 있습니다. * 일련번호(1) : 본건까지 제차량 진입 가능하며, 시 외곽에 위치하여 제반 교통사정은 다소 불편한 편입니다. * 일련번호(3,4) : 임야로서의 통행사정은 양호한 편입니다. * 일련번호(1) : 완경사지내 일부 평탄하게 조성된 부정형의 토지로 상업용(운동시설) 건부지입니다. * 일련번호(3,4) : 완경사지내 부정형의 토지로 토지임야상태입니다. * 일련번호(1,4) : 남동측으로 세로가 개설되어 있습니다. * 일련번호(3) : 지적도상 맹지입니다. * 일련번호(1) : 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2024-06-27)(축종별 제한거리 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-06-27)(축종별 제한거리 300m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관
1.일괄매각. 제시외 구축물, 기계기구 포함 2.목록 1은 제차량 진입가능하며, 완경사지내 일부 평탄하게 조성된 부정형의 토지로 상업용(운동시설) 건부지임 3.목록 1,4는 남동측으로 세로가 개설되어 있음 4.목록 2는 건물내에 제시외 골프백 보관함이 소재하며 이를 포함하여 감정평가하였고, 이 사건 매각에 포함함 5.목록 2는 운동시설로서 지하 펌프실, 1층 골프연습장(주차장, 로비, 탈의실, 화장실, 기계실 등), 2층(골프 타석, 휴게실,
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사삼양 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2021-07-01 확정: 2021-07-01 배당: 2021-07-01 | 보: 100만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주OO 대항력 없음 | 1층33㎡ | 전입: 2021-07-15 확정: - 배당: - | 보: 100만원 월: 100,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주OO 대항력 없음 | 1층30㎡ | 전입: 2022-07-07 확정: - 배당: - | 보: 0원 월: 100,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주식회사고헌 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2022-07-07 확정: 2022-07-07 배당: 2022-07-07 | 보: 10만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 박OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2023-03-17 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 박OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2023-10-01 확정: 2023-10-01 배당: 2023-10-01 | 보: 10만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 박OO 대항력 없음 | 언양골프연습장33㎡ | 전입: 2023-10-16 확정: - 배당: - | 보: 0원 월: 100,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 신OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2024-01-02 확정: 2025-03-14 배당: 2025-03-14 | 보: 1,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 신OO 대항력 없음 | 건물전부 | 전입: 2024-01-08 확정: - 배당: 2025-03-14 | 보: 1,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 박OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 임차인11 대항력 없음 | 계 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 5,110,000억 30만원 월: 300,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (11건) | - | 보: 5,110,000억 2,250만원 월: 600,000원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2018-05-14 | 소유권 | 홍OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2018-05-14 | 소유권 | 신OO | - | 소멸 | - |
| 3 | 2020-04-10 | 근저당권 | 중OO | 4,200,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 4 | 2022-02-24 | 근저당권 | 중OO | 360,000,000원 | 소멸 | - |
| 5 | 2023-08-18 | 근저당권 | 중OO | 360,000,000원 | 소멸 | - |
| 6 | 2024-01-02 | 가등기 | 신OO | - | 소멸 | - |
| 7 | 2024-12-03 | 압류 | 울OO | - | 소멸 | - |
| 8 | 2024-12-20 | 임의경매 | 중OO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
1.일괄매각. 제시외 구축물, 기계기구 포함 2.목록 1은 제차량 진입가능하며, 완경사지내 일부 평탄하게 조성된 부정형의 토지로 상업용(운동시설) 건부지임 3.목록 1,4는 남동측으로 세로가 개설되어 있음 4.목록 2는 건물내에 제시외 골프백 보관함이 소재하며 이를 포함하여 감정평가하였고, 이 사건 매각에 포함함 5.목록 2는 운동시설로서 지하 펌프실, 1층 골프연습장(주차장, 로비, 탈의실, 화장실, 기계실 등), 2층(골프 타석, 휴게실,
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 울산광역시 울주군 언양읍 694-1 | 대지면적 | 7,467㎡ (2258.8평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 2,008.09㎡ (607.4평) | 건축면적 | 1,208.23㎡ (365.5평) | 건폐율 / 용적률 | 16.2% / 26.9% |
| 주용도 | 골프연습장 | 주구조 / 층수 | 일반철골구조 | 사용승인일자 | 2021-05-06 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 울주군 관할 등기소 (울산지방법원) | 울산지방법원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 울산광역시 관할 지방국세청 | 울산광역시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 울주군세무서 | 울주군 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 언양읍 행정복지센터(주민센터) | 울산광역시 울주군 언양읍 694-1 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 67억 2,031만원 | 55억 1,065만원 | 82% | 6.2명 | 55억 1,065만원 |
| 최근 3개월 | 67억 2,031만원 | 54억 4,345만원 | 81% | 5.8명 | 54억 4,345만원 |
| 최근 6개월 | 67억 2,031만원 | 53억 7,625만원 | 80% | 5.4명 | 53억 7,625만원 |
| 최근 12개월 | 67억 2,031만원 | 53억 904만원 | 79% | 5.1명 | 53억 904만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 51점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약이 8건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
임차인 또는 점유 관련 데이터가 11건 있습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 83.2%입니다.
유찰 횟수가 4회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 5억 6,474만원
- 필요 현금(실투자)
- 5억 8,516만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 7억 3,190만원
- 필요 현금(실투자)
- 5억 935만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 8억 5,163만원
- 필요 현금(실투자)
- 4억 8,098만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 8건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 11건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 32장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 83.2% 하락, 유찰 4회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 항목 중 입찰자가 인수할 가능성이 있는 권리가 있는지 확인해 주세요.
근거: 등기 요약이 8건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 11건 있습니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 83.2%입니다.
- 4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 4회입니다.
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