2025타경11294
유찰 3회제시외건물포함| 소재지 | 울산광역시 울주군 두서면 174-1 [도로명] [건물 경량파이프구조 갈바륨지붕 단층 축사 315㎡] | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 기타 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 1.일괄매각. 목록 1 제시외 건물 포함(목록 2 제시외 건물 2-1, 2-2, 목록 3 제시외 건물 3-1은 매각에서 제외) 2.목록 3은 농지취득자격증명 필요함(매각결정기일까지 제출, 미제출시 입찰보증금 몰수). 목록 3 마을안길 이외 부분에 대해서는 농지로 원상복구 필요하고 전용허가를 얻지 않고 토지현황이 변경된 경우 원상회복명령이 발하여질 가능성이 있음. 첨부된 2026. 3. 11.자 두서면 사실조회회신 참조 3.목록 1 축사는 일반건 |
| 토지면적 | 0 | 건물면적 | 315㎡ (95.3평) (제시외 건물 포함) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 242,283,200원 | 최저가격 | (34%)83,103,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)8,310,300원 | 청구금액 | 300,000,000원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2026.05.13 | (100%)242,283,200원 | 유찰 |
| 2회 | 2026.06.24 | (70%)169,598,000원 | 유찰 |
| 3회 | 2026.07.29 | (49%)118,719,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.09.02 | (34%)83,103,000원 | 변경 |
| 5회 | 2026.11.11 | (34%)83,103,000원 | 진행 |
물건 사진 (48장)
사진 01
사진 02
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사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 울산광역시 울주군 두서면 174-1 | 대 | - | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 |
| 건물 2 | 울산광역시 울주군 두서면 174-1 ([건물 경량파이프구조 갈바륨지붕 단층 축사 315㎡]) | 기타 · 지상1층 | 315㎡ (95.3평) | 토지·건물 일괄평가 | 1.일괄매각. 목록 1 제시외 건물 포함(목록 2 제시외 건물 2-1, 2-2, 목록 3 제시외 건물 3-1은 매각에서 제외) 2.목록 3은 농지취득자격증명 필요함(매각결정기일까지 제출, 미제출시 입찰보증금 몰수). 목록 3 마을안길 이외 부분에 대해서는 농지로 원상복구 필요하고 전용허가를 얻지 않고 토지현황이 변경된 경우 원상회복명령이 발하여질 가능성이 있음. 첨부된 2026. 3. 11.자 두서면 사실조회회신 참조 3.목록 1 축사는 일반건 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: - 건물: 315㎡ (95.3평) | 242,283,200원 | |||
본건은 울산광역시 울주군 두서면 구량리 소재 '울산고운중학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 자연부락, 임야 등이 혼재하고 있어 제반 주위환경은 보통임. 본건은 공히 울산광역시 울주군 두동면 구미리 소재 '주원새마을회관' 북서측 인근에 위치 하며, 주위는 자연부락, 농경지, 임야 등이 혼재하고 있어 제반 주위환경은 보통임. 본건은 울산광역시 울주군 언양읍 반곡리 소재 '진현마을회관' 북동측 인근(본건 7번) 및 울산광역시 울주군 두동면 천전리 소재 '울산암각화박물관' 북서측 근거리(본건 8번)에 위치 하며, 주위는 임야지대로 제반 주위환경은 보통임. 본건은 울산광역시 울주군 두서면 구량리 소재 '울산고운중학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 자연부락, 임야 등이 혼재하고 있어 제반 주위환경은 보통임. 본건은 울산광역시 울주군 두서면 구량리 소재 '울산고운중학교' 남서측 인근(4번) 및 남측(5번) 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 자연부락,
1.일괄매각. 목록 1 제시외 건물 포함(목록 2 제시외 건물 2-1, 2-2, 목록 3 제시외 건물 3-1은 매각에서 제외) 2.목록 3은 농지취득자격증명 필요함(매각결정기일까지 제출, 미제출시 입찰보증금 몰수). 목록 3 마을안길 이외 부분에 대해서는 농지로 원상복구 필요하고 전용허가를 얻지 않고 토지현황이 변경된 경우 원상회복명령이 발하여질 가능성이 있음. 첨부된 2026. 3. 11.자 두서면 사실조회회신 참조 3.목록 1 축사는 일반건
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 관련물건번호 ( 4 건) 대항력 없음 | 1 유찰 2 유찰 3 유찰 4 유찰 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 4만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (1건) | - | 보: 4만원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 | 2014-01-27 | 소유권이전 | 유OO | 201,401,272원 | 증여 | 2014.01.27 갑(2) 소유권이전 유OO 증여 |
| 1 | 2017-12-08 | 근저당권설정 | 울산광역시산림조합 | 130,000,000원 | 말소기준등기 | 2017.12.08 을(5) 근저당권설정 울산광역시산림조합 130,000,000 말소기준등기 소멸 |
| 1 | 2017-12-08 | 근저당권설정 | 울산광역시산림조합 | 130,000,000원 | 말소기준등기 | 2017.12.08 을(5) 근저당권설정 울산광역시산림조합 130,000,000 말소기준등기 소멸 |
| 2 | 2022-12-29 | 근저당권설정 | 울산광역시산림조합 | 390,000,000원 | 말소 | 2022.12.29 을(7) 근저당권설정 울산광역시산림조합 390,000,000 소멸 |
| 2 | 2022-12-29 | 근저당권설정 | 울산광역시산림조합 | 390,000,000원 | 말소 | 2022.12.29 을(7) 근저당권설정 울산광역시산림조합 390,000,000 소멸 |
| 3 | 2025-02-06 | 임의경매 | 울산광역시산림조합 | 300,000,000원 | 2025타경11294 | 2025.02.06 갑(3) 임의경매 울산광역시산림조합 청구금액 300,000,000 2025타경11294 소멸 |
| 3 | 2025-02-06 | 임의경매 | 울산광역시산림조합 | 300,000,000원 | 2025타경11294 | 2025.02.06 갑(3) 임의경매 울산광역시산림조합 청구금액 300,000,000 2025타경11294 소멸 |
| 4 | 2025-10-14 | 압류 | 울산지방검찰청장 | 202,510,144원 | 말소 | 2025.10.14 갑(4) 압류 울산지방검찰청장 소멸 |
주의사항 및 매각조건
1.일괄매각. 목록 1 제시외 건물 포함(목록 2 제시외 건물 2-1, 2-2, 목록 3 제시외 건물 3-1은 매각에서 제외) 2.목록 3은 농지취득자격증명 필요함(매각결정기일까지 제출, 미제출시 입찰보증금 몰수). 목록 3 마을안길 이외 부분에 대해서는 농지로 원상복구 필요하고 전용허가를 얻지 않고 토지현황이 변경된 경우 원상회복명령이 발하여질 가능성이 있음. 첨부된 2026. 3. 11.자 두서면 사실조회회신 참조 3.목록 1 축사는 일반건
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 울산광역시 울주군 두서면 174-1 | 대지면적 | - | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 315㎡ (95.3평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / - |
| 주용도 | 기타 | 주구조 / 층수 | 지상 1층 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 울주군 관할 등기소 (울산지방법원) | 울산지방법원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 울산광역시 관할 지방국세청 | 울산광역시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 울주군세무서 | 울주군 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 두서면 행정복지센터(주민센터) | 울산광역시 울주군 두서면 174-1 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 2억 4,228만원 | 1억 9,867만원 | 82% | 6.2명 | 1억 9,867만원 |
| 최근 3개월 | 2억 4,228만원 | 1억 9,624만원 | 81% | 5.8명 | 1억 9,624만원 |
| 최근 6개월 | 2억 4,228만원 | 1억 9,382만원 | 80% | 5.4명 | 1억 9,382만원 |
| 최근 12개월 | 2억 4,228만원 | 1억 9,140만원 | 79% | 5.1명 | 1억 9,140만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 93점 / 100점
자동 분석 기준으로 입찰 전 전문가 확인이 필요한 물건입니다.
핵심 주의 요인 (6건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약이 8건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
임차인 또는 점유 관련 데이터가 1건 있습니다.
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 65.7%입니다.
유찰 횟수가 3회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 4,155만원
- 필요 현금(실투자)
- 5,046만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 5,385만원
- 필요 현금(실투자)
- 4,488만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 6,265만원
- 필요 현금(실투자)
- 4,280만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 8건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 1건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 67장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 65.7% 하락, 유찰 3회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 항목 중 입찰자가 인수할 가능성이 있는 권리가 있는지 확인해 주세요.
근거: 등기 요약이 8건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 1건 있습니다.
- 3
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 4
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
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