2025타경30763
유찰 3회제시외건물포함2026.11.02 (제101호법정)||
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| 소재지 | 경상남도 진주시 촉석로180번길 7 (중안동) [도로명] 경상남도 진주시 촉석로180번길 7 | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 기타 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | -일괄매각. 제시외 건물[감정서상 ㄱ] 매각 포함 -임차인 대항력 주의 요함 |
| 토지면적 | 84.6㎡ (25.6평) | 건물면적 | 74.27㎡ (22.5평) (제시외 건물 포함) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 431,003,030원 | 최저가격 | (17%)72,439,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)7,243,900원 | 청구금액 | 337,832,668원 | 채권자 | 채권자 있음 |
■
입찰진행입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 3회 | 2026.07.06 | (49%)211,191,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.08.10 | (34%)147,834,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.09.21 | (24%)103,484,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.11.02 | (17%)72,439,000원 | 진행 |
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물건 사진 (26장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경상남도 진주시 촉석로180번길 7 (중안동) | 대 (일반상업지역) | 84.6㎡ (25.6평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 1,503,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 경상남도 진주시 촉석로180번길 7 (중안동) (경상남도 진주시 촉석로180번길 7) | 벽돌구조 · (단독주택) | 74.27㎡ (22.5평) | 일괄평가 (대장연면적 222.421㎡) | -일괄매각. 제시외 건물[감정서상 ㄱ] 매각 포함 -임차인 대항력 주의 요함 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 84.6㎡ (25.6평) 건물: 74.27㎡ (22.5평) | 431,003,030원 | |||
[공부와의 차이]
철근콘크리트 및 시멘트벽돌조 슬래브지붕 3층건으로서, 1층 기존 사용승인일: 1984-01-18 2-3층 증축: 1987-01-01 외벽: 타일 위 페인트마감, 강화 유리 등 내벽: 모르타르위 페인트 마감 등 창호: 강화유리, 하이새시 및 목재 이중창 등임. 기호(2) 1
[현황 · 위치 및 주변환경]
경상남도 진주시 중안동 소재 진주중양요양병원 동측 인근에 위치하며, 부근은 각종 근린생활시설 등으로 형성된 후면 상가지대임. 본건까지 소형차량 출입이 가능하며, 인근에 시내노선 버스정류소가 소재하여 일반 대중교통 사정은 비교적 양호한 편임. 가각 정리된 방형의 토지로서 현재 주상복합주지로 이용중임. 북서측 및 남서측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로와 각각 접함. 일반상업지역, 경관지구(조망권경관지구), 소로3류(폭 8m 미만)(접함), 가축사육제한구역(모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>임. 없 음. 없 음. 임대관계는 미상임. 기호(2)
[참고사항]
-일괄매각. 제시외 건물[감정서상 ㄱ] 매각 포함 -임차인 대항력 주의 요함
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임차인 현황
말소기준일(소액) : 2020-01-13|배당요구종기일 : 2025.06.30
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 손OO 대항력 없음 | 점포 | 전입: 2012-03-19 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 손OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2012-03-19 확정: 2012-03-19 배당: 2012-03-19 | 보: 2,012만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 손OO 대항력 있음 | 주거 | 전입: 2012-03-19 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 조OO 대항력 없음 | 점포 | 전입: 2015-01-28 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 조OO 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2015-01-28 확정: 2020-01-26 배당: 2020-03-02 | 보: 3,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 조OO 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2015-01-28 확정: 2020-01-26 배당: 2020-03-02 | 보: 3,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 점포 | 전입: 2019-06-28 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2019-06-28 확정: 2020-02-18 배당: 2020-03-02 | 보: 8,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2019-06-28 확정: 2020-02-18 배당: 2020-03-02 | 보: 8,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 조OO 대항력 없음 | 101호전부 | 전입: - 확정: 2020-03-02 배당: - | 보: 3,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 임차인11 대항력 없음 | 계 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 31억 1,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 2층74.08㎡전부 | 전입: - 확정: 2020-03-06 배당: - | 보: 5,500만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 토지전부 | 전입: - 확정: 2020-03-02 배당: - | 보: 8,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (13건) | - | 보: 35억 1,512만원 | 인수총액 0원 | - | |
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등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
말소기준권리 : 2020.1.13.[근저당권]|청구/채권금액 : 337,832,668원
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 | 2015-01-13 | 소유권이전 | 김OO | 201,501,132원 | 매매 | 2015.01.13 갑(2) 소유권이전 김OO 매매 |
| 1 | 2015-01-13 | 소유권 | 김OO | - | 소멸 | - |
| 1 | 2020-01-13 | 근저당권설정 | 진주북부농협 | 429,000,000원 | 말소기준등기 | 2020.01.13 을(4) 근저당권설정 진주북부농협 429,000,000 말소기준등기 소멸 |
| 1 | 2020-01-13 | 근저당권설정 | 진주북부농협 | 429,000,000원 | 말소기준등기 | 2020.01.13 을(4) 근저당권설정 진주북부농협 429,000,000 말소기준등기 소멸 |
| 2 | 2020-01-13 | 근저당권 | 진OO | 429,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 2 | 2020-03-02 | 전세권설정 | 김OO | 80,000,000원 | 존속기간: 2020.02.18 ~ 2022.02.17 범위:토지 전부 | 2020.03.02 을(6) 전세권설정 김OO 80,000,000 존속기간: 2020.02.18 ~ 2022.02.17 범위:토지 전부 소멸 |
| 2 | 2020-03-02 | 전세권설정 | 김OO | 80,000,000원 | 존속기간: 2020.02.18 ~ 2022.02.17 범위:토지 전부 | 2020.03.02 을(6) 전세권설정 김OO 80,000,000 존속기간: 2020.02.18 ~ 2022.02.17 범위:토지 전부 소멸 |
| 3 | 2020-03-02 | 전세권 | 김OO | 80,000,000원 | 소멸 | - |
| 3 | 2020-09-04 | 압류 | 진OO | 202,009,046원 | 말소 | 2020.09.04 갑(6) 압류 진주시 소멸 |
| 4 | 2020-09-04 | 압류 | 진OO | - | 소멸 | - |
| 4 | 2025-04-10 | 임의경매 | 진주북부농협 | 337,832,668원 | 2025타경30763 | 2025.04.10 갑(10) 임의경매 진주북부농협 청구금액 337,832,668 2025타경30763 소멸 |
| 4 | 2025-04-10 | 임의경매 | 진주북부농협 | 337,832,668원 | 2025타경30763 | 2025.04.10 갑(10) 임의경매 진주북부농협 청구금액 337,832,668 2025타경30763 소멸 |
| 5 | 2025-04-10 | 임의경매 | 진OO | - | 소멸 | - |
회원전용등기부등본(건물·토지) 전체 을구/갑구 상세 내역 및 전입세대열람원은 로그인한 인증 회원에게만 공개됩니다.
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주의사항 및 매각조건
-일괄매각. 제시외 건물[감정서상 ㄱ] 매각 포함 -임차인 대항력 주의 요함
■
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
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국토교통부 실거래가 원문 ↗국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
매매 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
전·월세 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
■
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
■
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경상남도 진주시 촉석로180번길 7 (중안동) | 대지면적 | - | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 222.42㎡ (67.3평) | 건축면적 | 74.27㎡ (22.5평) | 건폐율 / 용적률 | - / - |
| 주용도 | 단독주택 | 주구조 / 층수 | 벽돌구조 | 사용승인일자 | 1984-01-18 |
■
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 진주시 관할 등기소 (진주지원) | 진주지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 경상남도 관할 지방국세청 | 경상남도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 진주시세무서 | 진주시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 촉석로180번길 행정복지센터(주민센터) | 경상남도 진주시 촉석로180번길 7 (중안동) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
■
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 4억 3,100만원 | 3억 5,342만원 | 82% | 6.2명 | 3억 5,342만원 |
| 최근 3개월 | 4억 3,100만원 | 3억 4,911만원 | 81% | 5.8명 | 3억 4,911만원 |
| 최근 6개월 | 4억 3,100만원 | 3억 4,480만원 | 80% | 5.4명 | 3억 4,480만원 |
| 최근 12개월 | 4억 3,100만원 | 3억 4,049만원 | 79% | 5.1명 | 3억 4,049만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
신뢰도: 높음 (안정)taxonomy_median_baseline
AI 예측 낙찰가
3억 4,195만원
최저매각가 대비 +4,025만원
예상 최저가 대비 낙찰가율
113.3%
토지 기준 회귀 추정
AI 리스크 점수23.46점
낮을수록 권리·점유 안전
AI 유동성 지수43.2점
시장 거래 회전 및 환금성
종합 추천 점수41.075점
가격 매력도 및 안정성 종합
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표R3중점 확인 필요
위험도 점수: 51점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 항목 다수확인
등기 요약이 13건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
임차·점유 정보 확인 필요주의
임차인 또는 점유 관련 데이터가 13건 있습니다.
큰 가격 할인확인
감정가 대비 최저가 하락률이 약 83.2%입니다.
유찰 반복확인
유찰 횟수가 3회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금보수 시나리오
7,243만원
- 예상 대출액
- 3,621만원
- 필요 현금(실투자)
- 4,501만원
- 가정 조건
- LTV 50%
기준 시나리오 (권장)
7,823만원
- 예상 대출액
- 4,694만원
- 필요 현금(실투자)
- 4,015만원
- 가정 조건
- LTV 60%
공격 시나리오
8,402만원
- 예상 대출액
- 5,461만원
- 필요 현금(실투자)
- 3,833만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트권리확인 필요
등기 요약 13건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
점유확인 필요
임차·점유 데이터 13건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
원문준비 완료
연결 문서 8건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
현장준비 완료
사진 50장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
가격확인 필요
감정가 대비 83.2% 하락, 유찰 3회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
자금준비 완료
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 항목 중 입찰자가 인수할 가능성이 있는 권리가 있는지 확인해 주세요.
근거: 등기 요약이 13건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 13건 있습니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 83.2%입니다.
- 4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 3회입니다.
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