2024타경4215
유찰 4회| 소재지 | 경상남도 진주시 정촌면 삼일로105번길 32-13 [도로명] 경상남도 진주시 삼일로105번길 32-13 (제2동) | 경매구분 | 부동산임의경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 기타 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | -일괄매각 -[목록2] 건물 3층은 공부상 '스라브지붕'이나 현황상 '판넬지붕'임 -[목록2] 건물은 공부상 "진주시 정촌면 예하리 1272-1, 1272-2, 1272-3, 1272-8" 4필지상으로 등재되어 있으나 현상상 "예하리 1272-1" 지상에 소재함. |
| 토지면적 | 835.6㎡ (252.8평) | 건물면적 | 60.85㎡ (18.4평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 2,158,015,630원 | 최저가격 | (36%)773,433,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)77,343,300원 | 낙찰가격 | 850,000,000원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 5회 | 2026.02.23 | (51%)1,104,904,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.04.06 | (36%)773,433,000원 | 매각 |
| 7회 | 2026.07.06 | (36%)773,433,000원 | 변경 |
| 8회 | 2026.11.02 | (36%)773,433,000원 | 진행 |
물건 사진 (11장)
사진 01
사진 02
사진 03
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사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경상남도 진주시 정촌면 삼일로105번길 32-13 | 대 (유통상업지역) | 835.6㎡ (252.8평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 843,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 경상남도 진주시 정촌면 삼일로105번길 32-13 (경상남도 진주시 삼일로105번길 32-13 (제2동)) | 일반철골구조 · (판매시설) | 60.85㎡ (18.4평) | 토지·건물 일괄평가 | -일괄매각 -[목록2] 건물 3층은 공부상 '스라브지붕'이나 현황상 '판넬지붕'임 -[목록2] 건물은 공부상 "진주시 정촌면 예하리 1272-1, 1272-2, 1272-3, 1272-8" 4필지상으로 등재되어 있으나 현상상 "예하리 1272-1" 지상에 소재함. |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 835.6㎡ (252.8평) 건물: 60.85㎡ (18.4평) | 2,158,015,630원 | |||
일반철골구조
평가대상 토지는 경상남도 진주시 정존면 예하리에 소재 "정촌면사무소" 북서측 인근에 위치하며, 부근은 상업지대 등으로 형성되어있음. 평가대상 토지까지 차량의 접근이 가능하며, 지역내 대중교통편의 교통상황은 보통시 됨. 평가대상 토지는 대체로 지반평탄하게 조성되어 북동측 인접지와는 등고차가 있으며, 정방형의 "상업용 건부지"로 이용 중임. 평가대상 토지의 남서측 및 북서측으로 중로3류가 통과하고 있음. 유통상업지역, 제1종지구단위계획구역(정촌), 중로3류(폭 12m-15m)(중로 3-54)(접합), 중로3류(폭12m-15m)(중로 3-58)(접합), 가축사육제한구역 (모든축종 제한)< 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,군사기지 및 군사시설 보호 구역 <군사기지 및 군사시설 보호법 >, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법 >, 일반산업단지(정존)<산업입지 및 개발에 관한 법률> 해당사항 해당사항 건물 감정평가 요항표 참조. 평가대상 건물은
-일괄매각 -[목록2] 건물 3층은 공부상 '스라브지붕'이나 현황상 '판넬지붕'임 -[목록2] 건물은 공부상 "진주시 정촌면 예하리 1272-1, 1272-2, 1272-3, 1272-8" 4필지상으로 등재되어 있으나 현상상 "예하리 1272-1" 지상에 소재함.
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| (유)에스에이치코리아 진주지점 대항력 없음 | 점포 | 전입: 2019-06-17 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| (OOO 대항력 없음 | 1층 103호 | 전입: 2019-06-17 확정: - 배당: - | 보: 2,000만원 월: 2,000,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 정OO 대항력 없음 | 점포 / 2층 201호, 202호 | 전입: 2022-04-28 확정: - 배당: - | 보: 3,000만원 월: 1,000,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 정OO 대항력 없음 | 2층 201호,202호 | 전입: 2022-04-28 확정: 2022-04-28 배당: 2024-08-08 | 보: 3,000만원 월: 1,000,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 102호 | 전입: 2023-01-20 확정: - 배당: - | 보: 2,000만원 월: 1,000,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 점포 / 102호 | 전입: 2023-01-20 확정: - 배당: - | 보: 2,000만원 월: 1,000,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 대OO 대항력 없음 | 2층 462.29㎡중148.5㎡ 및3층 97.71㎡전부 | 전입: - 확정: - 배당: 2024-08-27 | 보: 2,500만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (7건) | - | 보: 1억 4,500만원 월: 6,000,000원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2018-05-16 | [근저당권] | 선순위 권리자 | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | - | 경매개시결정(신청채권) | 신청채권자 | 1,366,578,899원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
-일괄매각 -[목록2] 건물 3층은 공부상 '스라브지붕'이나 현황상 '판넬지붕'임 -[목록2] 건물은 공부상 "진주시 정촌면 예하리 1272-1, 1272-2, 1272-3, 1272-8" 4필지상으로 등재되어 있으나 현상상 "예하리 1272-1" 지상에 소재함.
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경상남도 진주시 정촌면 삼일로105번길 32-13 | 대지면적 | 835.6㎡ (252.8평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 60.85㎡ (18.4평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 7.3% |
| 주용도 | 판매시설 | 주구조 / 층수 | 일반철골구조 | 사용승인일자 | 2014-10-08 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 진주시 관할 등기소 (진주지원) | 진주지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 경상남도 관할 지방국세청 | 경상남도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 진주시세무서 | 진주시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 정촌면 행정복지센터(주민센터) | 경상남도 진주시 정촌면 삼일로105번길 32-13 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 21억 5,801만원 | 17억 6,957만원 | 82% | 6.2명 | 17억 6,957만원 |
| 최근 3개월 | 21억 5,801만원 | 17억 4,799만원 | 81% | 5.8명 | 17억 4,799만원 |
| 최근 6개월 | 21억 5,801만원 | 17억 2,641만원 | 80% | 5.4명 | 17억 2,641만원 |
| 최근 12개월 | 21억 5,801만원 | 17억 483만원 | 79% | 5.1명 | 17억 483만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 68점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (5건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
임차인 또는 점유 관련 데이터가 7건 있습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 64.2%입니다.
유찰 횟수가 4회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 3억 8,671만원
- 필요 현금(실투자)
- 4억 322만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 5억 118만원
- 필요 현금(실투자)
- 3억 5,131만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 5억 8,316만원
- 필요 현금(실투자)
- 3억 3,188만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 7건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 11장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 64.2% 하락, 유찰 4회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 7건 있습니다.
- 3
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 4
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 64.2%입니다.
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