2024타경83834
유찰 7회지분매각| 소재지 | 경기도 남양주시 화도읍 마치로 343 [도로명] 경기도 남양주시 마치로 343 | 경매구분 | 부동산강제경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 다세대(빌라) | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 주택도시보증공사는 2026. 7. 14.자 대항력포기확약서 제출함(주택도시보증공사는 배당 받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것에 동의하는 조건으로 매각) |
| 토지면적 | 617㎡ (186.6평) | 건물면적 | 59.77㎡ (18.1평) | 소유자 | 이OO |
| 감정가격 | 200,000,000원 | 최저가격 | (49%)98,000,000원 | 채무자 | 이OO |
| 입찰보증금 | (10%)9,800,000원 | 청구금액 | 191,319,243원 | 채권자 | 금융기관/신청채권자 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 6회 | 2026.06.17 | (17%)33,614,000원 | 유찰 |
| 7회 | 2026.07.22 | (12%)23,530,000원 | 변경 |
| 8회 | 2026.08.26 | (100%)200,000,000원 | 유찰 |
| 9회 | 2026.11.11 | (49%)98,000,000원 | 진행 |
물건 사진 (14장)
사진 01
사진 02
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사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경기도 남양주시 화도읍 마치로 343 | 대 (제1종일반주거지역) | 617㎡ (186.6평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 1,575,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 경기도 남양주시 화도읍 마치로 343 (경기도 남양주시 마치로 343) | 철근콘크리트구조 · 지상5층 | 59.77㎡ (18.1평) | 토지·건물 일괄평가 | 주택도시보증공사는 2026. 7. 14.자 대항력포기확약서 제출함(주택도시보증공사는 배당 받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것에 동의하는 조건으로 매각) |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 617㎡ (186.6평) 건물: 59.77㎡ (18.1평) | 200,000,000원 | |||
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건물 내 제4층 제401호로서, - 외벽 : 타일붙임 마감 등, - 내벽 : 벽지 및 일부 타일 붙임 등, - 창호 : PVC 창호 등임. 연립주택(도시형생활주택)으로 이용중인 것으로 탐문됨. (후첨 내부구조도 참조) 도시가스에 의한 개별난방설비, 위생 및 급ㆍ배수시설, 승강기설비 등이 되어 있는 것으로 탐문됨. 본건은 단차를 이용하여 동측 및 북서측으로 각각 인접 도로와 등고평탄한 대체로 삼각형의 토지로서 현황 주거용 및 근린생활시설 건부지로 이용중임. 본건 동측으로 왕복 3차선 포장도로와 북서측으로 왕복 6차선 포장도로와 각각
본건은 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 소재 "천마초등학교" 동측 인근에 위치하며 인근에 다세대주택, 근린생활시설, 소규모 창고 및 공장, 임야 등이 혼재하고 있으며 제반주위환경은 보통임. 본건까지 차량의 진출ㆍ입이 가능하며, 인근에 경춘선 "천마산역", 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통사정은 보통인 편임.
주택도시보증공사는 2026. 7. 14.자 대항력포기확약서 제출함(주택도시보증공사는 배당 받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것에 동의하는 조건으로 매각)
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박OO 대항력 있음 | 전부 | 전입: 2021-05-17 확정: 2021-04-19 배당: 2024-11-12 | 보: 1억 8,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 권OO 대항력 없음 | 미상 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 권OO(성) 대항력 없음 | 주거 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (3건) | - | 보: 1억 8,000만원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2021-05-24 | 소유권 | 이OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2023-05-22 | 임차권설정 | 박OO | 180,000,000원 | 인수 | - |
| 3 | 2024-10-08 | 강제경매 | 주OO | - | 소멸기준 | - |
주의사항 및 매각조건
주택도시보증공사는 2026. 7. 14.자 대항력포기확약서 제출함(주택도시보증공사는 배당 받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것에 동의하는 조건으로 매각)
당사자 내역
| 채권자 | 금융기관/신청채권자 | 채무자 | 이OO |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 이OO | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경기도 남양주시 화도읍 마치로 343 | 대지면적 | 617㎡ (186.6평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 59.77㎡ (18.1평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 9.7% |
| 주용도 | 다세대(빌라) | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 · 지상 5층 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 남양주시 관할 등기소 (남양주지원) | 남양주지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 중부/인천지방국세청 | 경기도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 남양주시세무서 | 남양주시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 화도읍 행정복지센터(주민센터) | 경기도 남양주시 화도읍 마치로 343 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 2억원 | 1억 6,400만원 | 82% | 6.2명 | 1억 6,400만원 |
| 최근 3개월 | 2억원 | 1억 6,200만원 | 81% | 5.8명 | 1억 6,200만원 |
| 최근 6개월 | 2억원 | 1억 6,000만원 | 80% | 5.4명 | 1억 6,000만원 |
| 최근 12개월 | 2억원 | 1억 5,800만원 | 79% | 5.1명 | 1억 5,800만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 48점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상임차인 또는 점유 관련 데이터가 3건 있습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 51.0%입니다.
유찰 횟수가 7회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 4,900만원
- 필요 현금(실투자)
- 5,807만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 6,350만원
- 필요 현금(실투자)
- 5,150만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 7,389만원
- 필요 현금(실투자)
- 4,903만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 3건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 3건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 6건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 14장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 51.0% 하락, 유찰 7회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 3건 있습니다.
- 2
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 51.0%입니다.
- 4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 7회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (20건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024타경77471 | 다세대·연립 | 경기도 남양주시 화도읍 먹갓로28번길 46-21 (조일리더스빌) | 2026.05.19 | 1억 3,100만원 | 1,078만원 | 8.2% | 매각 |
| 2024타경80163 | 다세대·연립 | 경기도 남양주시 화도읍 먹갓로28번길 77-118 (예송타운 ) | 2026.09.03 | 2억 1,000만원 | 1억 2,615만원 | 60.1% | 매각 |
| 2025타경3071 | 다세대·연립 | 경기도 남양주시 화도읍 먹갓로38번안길 18-2 (대영주택) | 2026.08.25 | 8,000만원 | 3,020만원 | 37.8% | 매각 |
| 2024타경6196 | 다세대·연립 | 경기도 남양주시 화도읍 먹갓로38번안길 19-3 (창성빌라) | 2026.09.03 | 8,500만원 | 3,050만원 | 35.9% | 매각 |
| 2025타경72457 | 다세대·연립 | 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 299-10 지에스타운 3동 3층 305호 | 2026.07.21 | 1억 8,700만원 | 1억 1,000만원 | 58.8% | 매각 |
| 2025타경188 | 다세대·연립 | 경기도 남양주시 화도읍 묵현로25번길 24-15 (삼양그린빌라) | 2026.05.20 | 1억 3,800만원 | 7,189만원 | 52.1% | 매각 |
| 2025타경71891 | 다세대·연립 | 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 454-1 3층303호 | 2026.06.16 | 9,800만원 | 5,399만원 | 55.1% | 매각 |
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