2025타경239
유찰 7회2026.10.29 (마산지원 법정 제122호)||
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| 소재지 | 경상남도 창원시 마산합포구 구산면 941-2 | 경매구분 | 매각물건 토지 매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 전답 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 몰수). |
| 토지면적 | 0 | 건물면적 | 0 | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 293,930,000원 | 최저가격 | (8%)24,207,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)2,420,700원 | 청구금액 | 231,062,177원 | 채권자 | 채권자 있음 |
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입찰진행입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 5회 | 2026.07.09 | (24%)70,573,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.08.13 | (17%)49,401,000원 | 유찰 |
| 7회 | 2026.09.17 | (12%)34,581,000원 | 유찰 |
| 8회 | 2026.10.29 | (8%)24,207,000원 | 진행 |
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물건 사진 (9장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경상남도 창원시 마산합포구 구산면 941-2 | 대 | - | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 |
| 건물 2 | 경상남도 창원시 마산합포구 구산면 941-2 | 전답 | - | 토지·건물 일괄평가 | 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 몰수). |
| 총 감정가격 합계 | 토지: - 건물: - | 293,930,000원 | |||
[현황 · 위치 및 주변환경]
본건은 경상남도 창원시 마산합포구 구산면 수정리 소재 '구산초등학교' 서측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택, 자연림, 농경지 등이 소재하며 제반 입지조건은 보통시 됨. 본건까지 차량 출입 접근 불가능하며, 제반 교통사정은 보통시 됨. 부정형 완경사로서, 휴경지 상태임. 지적도상 맹지임. 『토지이용계획확인서』상, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(그외지역 200m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(구산초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 제한 보호구역(해군기지)<군사기지 및 군사시설 보호법> 임. 없 음. 없 음. 임대관계:미상임. 기 타:없 음.
[참고사항]
농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 몰수).
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임차인 현황
말소기준일(소액) : 2009-11-12|배당요구종기일 : 2025.09.08
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
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등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
말소기준권리 : 2009. 11. 12. 근저당권|청구/채권금액 : 231,062,177원
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 | 2004-03-23 | 소유권이전 | 이OO | 200,403,232원 | 협의분할에의한 상속 | 2004.03.23 갑(2) 소유권이전 이OO 협의분할에의한 상속 |
| 1 | 2004-03-23 | 소유권 | 이OO | - | 소멸 | - |
| 1 | 2009-11-12 | 근저당권설정 | 구OO | 143,000,000원 | 말소기준등기 | 2009.11.12 을(6) 근저당권설정 구산농협 143,000,000 말소기준등기 소멸 |
| 1 | 2009-11-12 | 근저당권설정 | 구OO | 143,000,000원 | 말소기준등기 | 2009.11.12 을(6) 근저당권설정 구산농협 143,000,000 말소기준등기 소멸 |
| 2 | 2009-11-12 | 근저당권 | 구OO | 143,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2010-08-02 | 지상권 | 구OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2014-12-10 | 근저당권설정 | 구OO | 40,000,000원 | 말소 | 2014.12.10 을(9) 근저당권설정 구산농협 40,000,000 소멸 |
| 2 | 2014-12-10 | 근저당권설정 | 구OO | 40,000,000원 | 말소 | 2014.12.10 을(9) 근저당권설정 구산농협 40,000,000 소멸 |
| 4 | 2014-12-10 | 근저당권 | 구OO | 40,000,000원 | 소멸 | - |
| 3 | 2019-03-28 | 근저당권설정 | 구OO | 57,000,000원 | 말소 | 2019.03.28 을(10) 근저당권설정 구산농협 57,000,000 소멸 |
| 3 | 2019-03-28 | 근저당권설정 | 구OO | 57,000,000원 | 말소 | 2019.03.28 을(10) 근저당권설정 구산농협 57,000,000 소멸 |
| 5 | 2019-03-28 | 근저당권 | 구OO | 57,000,000원 | 소멸 | - |
| 4 | 2025-06-16 | 임의경매 | 구OO | 231,062,177원 | 2025타경239 | 2025.06.16 갑(3) 임의경매 구산 농협 청구금액 231,062,177 2025타경239 소멸 |
| 4 | 2025-06-16 | 임의경매 | 구OO | 231,062,177원 | 2025타경239 | 2025.06.16 갑(3) 임의경매 구산 농협 청구금액 231,062,177 2025타경239 소멸 |
| 6 | 2025-06-16 | 임의경매 | 구OO | - | 소멸 | - |
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주의사항 및 매각조건
농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 몰수).
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당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
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국토교통부 실거래가 원문 ↗국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
매매 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
전·월세 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
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체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
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건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경상남도 창원시 마산합포구 구산면 941-2 | 대지면적 | - | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | - | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / - |
| 주용도 | 전답 | 주구조 / 층수 | - | 사용승인일자 | - |
■
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 창원시 관할 등기소 (마산지원) | 마산지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 경상남도 관할 지방국세청 | 경상남도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 창원시세무서 | 창원시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 마산합포구 행정복지센터(주민센터) | 경상남도 창원시 마산합포구 구산면 941-2 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
■
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 2억 9,393만원 | 2억 4,102만원 | 82% | 6.2명 | 2억 4,102만원 |
| 최근 3개월 | 2억 9,393만원 | 2억 3,808만원 | 81% | 5.8명 | 2억 3,808만원 |
| 최근 6개월 | 2억 9,393만원 | 2억 3,514만원 | 80% | 5.4명 | 2억 3,514만원 |
| 최근 12개월 | 2억 9,393만원 | 2억 3,220만원 | 79% | 5.1명 | 2억 3,220만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
신뢰도: 보통 (55%)taxonomy_median_baseline
AI 예측 낙찰가
1억 6,324만원
최저매각가 대비 +1,921만원
예상 최저가 대비 낙찰가율
113.3%
토지 기준 회귀 추정
AI 리스크 점수37.6점
낮을수록 권리·점유 안전
AI 유동성 지수47.6점
시장 거래 회전 및 환금성
종합 추천 점수49.72점
가격 매력도 및 안정성 종합
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표R3중점 확인 필요
위험도 점수: 63점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 항목 다수확인
등기 요약이 15건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
비소멸 권리 신호확인
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
큰 가격 할인확인
감정가 대비 최저가 하락률이 약 91.8%입니다.
유찰 반복확인
유찰 횟수가 7회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금보수 시나리오
2,420만원
- 예상 대출액
- 1,210만원
- 필요 현금(실투자)
- 2,036만원
- 가정 조건
- LTV 50%
기준 시나리오 (권장)
2,614만원
- 예상 대출액
- 1,568만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,874만원
- 가정 조건
- LTV 60%
공격 시나리오
2,808만원
- 예상 대출액
- 1,825만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,813만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트권리확인 필요
등기 요약 15건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
점유준비 완료
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
원문준비 완료
연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
현장준비 완료
사진 14장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
가격확인 필요
감정가 대비 91.8% 하락, 유찰 7회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
자금준비 완료
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 항목 중 입찰자가 인수할 가능성이 있는 권리가 있는지 확인해 주세요.
근거: 등기 요약이 15건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
- 2
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 91.8%입니다.
- 4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 7회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석평균 낙찰가율 22.71%
100% 이상 (경합) 75%~100% (적정) 75% 미만 (저가) 평균선
인근 유사 물건 낙찰 사례 (8건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2023타경1797 | 토지·임야 | 경상남도 창원시 마산합포구 구산면 석곡리 400 | 2026.08.06 | 11억 6,914만원 | 2억 5,000만원 | 21.4% | 매각 |
| 2023타경831 | 토지·임야 | 경상남도 창원시 마산합포구 구산면 내포리 550 | 2026.08.20 | 1억 6,249만원 | 1,213만원 | 7.5% | 매각 |
| 2025타경20663 | 토지·임야 | 경상남도 창원시 마산합포구 덕동동 761 | 2026.07.02 | 4억 9,651만원 | 1억 6,221만원 | 32.7% | 매각 |
| 2025타경20826 | 토지·임야 | 경상남도 창원시 마산합포구 덕동동 667 | 2026.08.13 | 2억 8,232만원 | 1억 2,100만원 | 42.9% | 매각 |
| 2024타경104662 | 토지·임야 | 경상남도 창원시 마산합포구 덕동동 15-10 | 2026.05.07 | 4억 7,656만원 | 1억 2,596만원 | 26.4% | 매각 |
| 2025타경20826 | 토지·임야 | 경상남도 창원시 마산합포구 덕동동 335 | 2026.09.17 | 3억 3,897만원 | 1억 500만원 | 31% | 매각 |
| 2024타경101335 | 토지·임야 | 경상남도 창원시 마산합포구 구산면 반동리 산11-1 | 2026.05.28 | 6,081만원 | 322만원 | 5.3% | 매각 |
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