2025타경31063
유찰 2회제시외건물포함| 소재지 | 경상남도 사천시 정동면 168-1 [도로명] 경상남도 사천시 예수길 52 | 경매구분 | 부동산강제경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 기타 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | -임차인 대항력 주의 요함. -건물만 매각. 이 사건 건물을 위하여 매각 외 대지에 법정지상권 성립 여부는 불분명. -대상물건 건물운영에 필요한 내,외부 시설은 건물에 포함하여 평가함. -제시외 공작물(감정서상 ㄱ 태양광 발전설비) 매각포함. -갑구 순위번호 1-2번 금지사항등기상 양도시 중앙행정기관의 장의 승인이 필요한지 여부와 관련하여 중앙행정관서의 장이 정하는 기간(등기부상 2025년 12월 28일)이 지난 경우에는 승인이 필요하지 않다는 |
| 토지면적 | 1,192㎡ (360.6평) | 건물면적 | 360㎡ (108.9평) (제시외 건물 포함) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 313,620,000원 | 최저가격 | (24%)75,300,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)21,953,400원 | 청구금액 | 10,000,000원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2026.06.01 | (100%)313,620,000원 | 유찰 |
| 2회 | 2026.07.13 | (70%)219,534,000원 | 유찰 |
| 3회 | 2026.08.24 | (49%)153,674,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.09.28 | (34%)107,572,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.11.09 | (24%)75,300,000원 | 진행 |
물건 사진 (14장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경상남도 사천시 정동면 168-1 | 답 (계획관리지역) | 1,192㎡ (360.6평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 171,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 경상남도 사천시 정동면 168-1 (경상남도 사천시 예수길 52) | 일반철골구조 · (창고시설) | 360㎡ (108.9평) | 토지·건물 일괄평가 | -임차인 대항력 주의 요함. -건물만 매각. 이 사건 건물을 위하여 매각 외 대지에 법정지상권 성립 여부는 불분명. -대상물건 건물운영에 필요한 내,외부 시설은 건물에 포함하여 평가함. -제시외 공작물(감정서상 ㄱ 태양광 발전설비) 매각포함. -갑구 순위번호 1-2번 금지사항등기상 양도시 중앙행정기관의 장의 승인이 필요한지 여부와 관련하여 중앙행정관서의 장이 정하는 기간(등기부상 2025년 12월 28일)이 지난 경우에는 승인이 필요하지 않다는 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 1,192㎡ (360.6평) 건물: 360㎡ (108.9평) | 313,620,000원 | |||
기호 1 ) 일반철골구조 판넬지붕 단층건(층고 약6m)으로서, (사용승인일 : 2015.12.21) 외 벽 : 판넬 등 마감, 내 벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감, 창 호 : 샷시창 구조입니다. 기호 1) : 창고(저온저장소, 냉동저장소 등) 및 근린생활시설(사무실, 제조업소)로 이용 중입니다. 제반 위생 및 급배수 설비, LPG 가스, 냉방시설 등이 갖추어져 있습니다. 기호 1) 건물 지붕에 제시외 태양광 시설이 1식 존재합니다. 없습니다. 임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 별지 '감정평가의 산출근거 및 결정 의견'의 비고란을 참조하시기 바랍니다.
-임차인 대항력 주의 요함. -건물만 매각. 이 사건 건물을 위하여 매각 외 대지에 법정지상권 성립 여부는 불분명. -대상물건 건물운영에 필요한 내,외부 시설은 건물에 포함하여 평가함. -제시외 공작물(감정서상 ㄱ 태양광 발전설비) 매각포함. -갑구 순위번호 1-2번 금지사항등기상 양도시 중앙행정기관의 장의 승인이 필요한지 여부와 관련하여 중앙행정관서의 장이 정하는 기간(등기부상 2025년 12월 28일)이 지난 경우에는 승인이 필요하지 않다는
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박OO 대항력 있음 | 예수길52면적50.0㎡ | 전입: 2023-03-14 확정: - 배당: - | 보: 1,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 박OO 대항력 없음 | 점포 | 전입: 2023-03-14 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (2건) | - | 보: 1,000만원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2024-06-03 | [가압류] | 선순위 권리자 | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | - | 경매개시결정(신청채권) | 신청채권자 | 10,000,000원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
-임차인 대항력 주의 요함. -건물만 매각. 이 사건 건물을 위하여 매각 외 대지에 법정지상권 성립 여부는 불분명. -대상물건 건물운영에 필요한 내,외부 시설은 건물에 포함하여 평가함. -제시외 공작물(감정서상 ㄱ 태양광 발전설비) 매각포함. -갑구 순위번호 1-2번 금지사항등기상 양도시 중앙행정기관의 장의 승인이 필요한지 여부와 관련하여 중앙행정관서의 장이 정하는 기간(등기부상 2025년 12월 28일)이 지난 경우에는 승인이 필요하지 않다는
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경상남도 사천시 정동면 168-1 | 대지면적 | 1,192㎡ (360.6평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 360㎡ (108.9평) | 건축면적 | 363.72㎡ (110.0평) | 건폐율 / 용적률 | 30.5% / 30.2% |
| 주용도 | 창고시설 | 주구조 / 층수 | 일반철골구조 | 사용승인일자 | 2015-12-21 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 사천시 관할 등기소 (진주지원) | 진주지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 경상남도 관할 지방국세청 | 경상남도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 사천시세무서 | 사천시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 정동면 행정복지센터(주민센터) | 경상남도 사천시 정동면 168-1 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 3억 1,362만원 | 2억 5,716만원 | 82% | 6.2명 | 2억 5,716만원 |
| 최근 3개월 | 3억 1,362만원 | 2억 5,403만원 | 81% | 5.8명 | 2억 5,403만원 |
| 최근 6개월 | 3억 1,362만원 | 2억 5,089만원 | 80% | 5.4명 | 2억 5,089만원 |
| 최근 12개월 | 3억 1,362만원 | 2억 4,775만원 | 79% | 5.1명 | 2억 4,775만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 90점 / 100점
자동 분석 기준으로 입찰 전 전문가 확인이 필요한 물건입니다.
핵심 주의 요인 (5건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
임차인 또는 점유 관련 데이터가 2건 있습니다.
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 76.0%입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 3,765만원
- 필요 현금(실투자)
- 4,647만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 4,879만원
- 필요 현금(실투자)
- 4,142만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 5,677만원
- 필요 현금(실투자)
- 3,953만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 2건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 14장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 76.0% 하락, 유찰 2회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 2건 있습니다.
- 3
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 4
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
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