2024타경1532
유찰 9회재매각지분매각유치권신고| 소재지 | 서울특별시 송파구 가락동 159-8 윤앤빌프리미엄1 [도로명] 서울특별시 송파구 송이로 00078-00000 | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 오피스텔 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | ["선순위임차인", "임차권등기", "대항력포기", "대항력", "특별매각조건", "재매각", "유치권"] |
| 토지면적 | 411.7㎡ (124.5평) | 건물면적 | 42.28㎡ (12.8평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 320,000,000원 | 최저가격 | (17%)53,687,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)5,368,700원 | 청구금액 | 300,000,000원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 8회 | 2026.08.31 | (21%)67,109,000원 | 유찰 |
| 9회 | 2026.10.12 | (17%)53,687,000원 | 유찰 |
| 9회 | 2026.11.16 | (17%)53,687,000원 | 03 |
| 10회 | 2026.11.16 | (13%)42,950,000원 | 진행 |
물건 사진 (15장)
사진 01
사진 02
사진 03
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사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 서울특별시 송파구 가락동 159-8 윤앤빌프리미엄1 | 대 (제3종일반주거지역) | 411.7㎡ (124.5평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 12,020,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 서울특별시 송파구 가락동 159-8 윤앤빌프리미엄1 (서울특별시 송파구 송이로 00078-00000) | 철근콘크리트구조 | 42.28㎡ (12.8평) | 토지·건물 일괄평가 | ["선순위임차인", "임차권등기", "대항력포기", "대항력", "특별매각조건", "재매각", "유치권"] |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 411.7㎡ (124.5평) 건물: 42.28㎡ (12.8평) | 320,000,000원 | |||
철근콘크리트구조 평지붕 지하2층 지상7층 건내 3층 302호로서, 사용승인일은 2019.05.14 입니다. 오피스텔입니다. 위생및급배수설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기 등 되어 있습니다. 인접지와 등고평탄한 정방형에 유사한 사다리형의 토지로서 건부지(윤앤빌프리미엄1)로 이용중입니다. 북동측으로 송이로에 접합니다. 도시지역 , 제3종일반주거지역 , 도로(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제2구역(전술)(2013-09-30)<군사기지 및 군사시설
본건은 서울특별시 송파구 가락동 소재 "신가초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대입니다. 본건까지 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여며 근거리에 경찰병원역(3호선)이 소재하여 대중교통이용의 편의도는 보통입니다.
["선순위임차인", "임차권등기", "대항력포기", "대항력", "특별매각조건", "재매각", "유치권"]
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 권OO 대항력 있음 | 302호 | 전입: 2020-04-14 확정: 2020-03-24 배당: 2024-06-10 | 보: 3억원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 권OO 대항력 없음 | 주거 / 302호 | 전입: 2020-04-14 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (2건) | - | 보: 3억원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2 | 2020-10-05 | 가압류 | 흥OO | 88,008,740원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2020-11-23 | 가압류 | 김OO | 48,000,000원 | 소멸 | - |
| 4 | 2020-12-10 | 가압류 | 권OO | 55,000,000원 | 소멸 | - |
| 5 | 2020-12-17 | 가압류 | 엄OO | 138,000,000원 | 소멸 | - |
| 6 | 2021-01-20 | 가압류 | 장OO | 27,500,000원 | 소멸 | - |
| 7 | 2021-01-21 | 가압류 | 박OO | 378,000,000원 | 소멸 | - |
| 8 | 2021-07-01 | 압류 | 서OO | - | 소멸 | - |
| 9 | 2023-06-26 | 압류 | 서OO | - | 소멸 | - |
| 10 | 2023-11-07 | 압류 | 서OO | - | 소멸 | - |
| 1 | 2024-03-07 | 소유권 | 강OO | - | 소멸 | - |
| 11 | 2024-04-30 | 압류 | 국 | - | 소멸 | - |
| 12 | 2024-05-01 | 압류 | 국 | - | 소멸 | - |
| 13 | 2024-05-07 | 압류 | 송OO | - | 소멸 | - |
| 14 | 2024-05-21 | 강제경매 | 권OO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
["선순위임차인", "임차권등기", "대항력포기", "대항력", "특별매각조건", "재매각", "유치권"]
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
단지 정보 — 159-8 윤앤빌프리미엄1
| 단지명 | 159-8 윤앤빌프리미엄1 | 총 세대수 | 11세대 | 동 수 | - | 건설사 | - |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 총 주차대수 | - | 세대당 주차 | - | 난방 방식 | 개별난방 | 난방 연료 | 도시가스 |
| 최저/최고층 | 지상 7층 | 관리사무소 | - | 충전시설 | 완속/급속 충전소 구비 | 면적 유형 | 공급/전용 다양 |
| 교육시설 | 인근 초·중·고 도보 통학권 | 편의/공원 | 단지 인근 상권 및 근린공원 인접 | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 서울특별시 송파구 가락동 159-8 윤앤빌프리미엄1 | 대지면적 | 411.7㎡ (124.5평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 42.28㎡ (12.8평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 10.3% |
| 주용도 | 오피스텔 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | 2019-05-14 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 송파구 관할 등기소 (서울동부지방법원) | 서울특별시 송파구 법원로 101 (문정동) 등기국(과) | 02-2204-2114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 서울지방국세청 | 서울특별시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 송파구세무서 | 송파구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 가락동 행정복지센터(주민센터) | 서울특별시 송파구 가락동 159-8 윤앤빌프리미엄1 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 3억 2,000만원 | 2억 6,240만원 | 82% | 6.2명 | 2억 6,240만원 |
| 최근 3개월 | 3억 2,000만원 | 2억 5,920만원 | 81% | 5.8명 | 2억 5,920만원 |
| 최근 6개월 | 3억 2,000만원 | 2억 5,600만원 | 80% | 5.4명 | 2억 5,600만원 |
| 최근 12개월 | 3억 2,000만원 | 2억 5,280만원 | 79% | 5.1명 | 2억 5,280만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 51점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약이 14건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
임차인 또는 점유 관련 데이터가 2건 있습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 83.2%입니다.
유찰 횟수가 9회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 2,684만원
- 필요 현금(실투자)
- 3,543만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 3,478만원
- 필요 현금(실투자)
- 3,183만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 4,047만원
- 필요 현금(실투자)
- 3,048만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 14건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 2건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 43장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 83.2% 하락, 유찰 9회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 항목 중 입찰자가 인수할 가능성이 있는 권리가 있는지 확인해 주세요.
근거: 등기 요약이 14건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 2건 있습니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 83.2%입니다.
- 4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 9회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (20건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024타경63929 | 오피스텔 | 서울특별시 송파구 송이로 107 (가락동, 강남팰리스) | 2026.10.12 | 3억 1,600만원 | 2억 6,130만원 | 82.7% | 매각 |
| 2025타경51463 | 오피스텔 | 서울특별시 송파구 송파대로28길 12 (가락동) | 2026.09.07 | 1억 300만원 | 9,388만원 | 91.1% | 매각 |
| 2025타경51267 | 오피스텔 | 서울특별시 송파구 송파대로28길 12 (가락동) | 2026.05.11 | 1억 500만원 | 1억 750만원 | 102.4% | 매각 |
| 2025타경51820 | 오피스텔 | 서울특별시 송파구 백제고분로42길 4-5 (송파동, 에스아이팰리스 레이크잠실) | 2026.10.12 | 2억 7,000만원 | 2억 1,495만원 | 79.6% | 매각 |
| 2025타경51928 | 오피스텔 | 서울특별시 송파구 백제고분로42길 4-5 (송파동, 에스아이팰리스 레이크잠실) | 2026.08.03 | 4억 3,400만원 | 3억 7,778만원 | 87% | 매각 |
| 2025타경51344 | 오피스텔 | 서울특별시 송파구 백제고분로42길 4-5 (송파동, 에스아이팰리스 레이크잠실) | 2026.07.06 | 2억 8,100만원 | 2억 5,012만원 | 89% | 매각 |
| 2025타경281 | 오피스텔 | 서울특별시 송파구 백제고분로45길 22-17 (송파동) | 2026.08.10 | 45억 3,491만원 | 42억 6,289만원 | 94% | 매각 |
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