2025타경11860
유찰 1회재매각지분매각| 소재지 | 울산광역시 중구 서동 612-5 혁신센트럴시티 지하1층102호 [도로명] 울산광역시 중구 종가로 655 (서동,혁신센트럴시티) | 경매구분 | 부동산임의경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 상가,오피스텔,근린시설 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 1. 본건은 호실표시가 없으나 경계벽으로 구분되어 있고 건축물현황도에 위치 및 각 수치가 표시되어 있으므로 경매 응찰시 확인요함 2. 현황은 공실상태임 3. 재매각으로 매수신청보증금은 최저매각가격의 30%임 |
| 토지면적 | 1,536.4㎡ (464.8평) | 건물면적 | 47.76㎡ (14.4평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 223,000,000원 | 최저가격 | (24%)53,542,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)15,610,000원 | 낙찰가격 | 200,000,000원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 4회 | 2026.08.05 | (70%)156,100,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.09.09 | (49%)109,270,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.10.07 | (34%)76,489,000원 | 유찰 |
| 7회 | 2026.11.12 | (24%)53,542,000원 | 진행 |
물건 사진 (12장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 울산광역시 중구 서동 612-5 혁신센트럴시티 지하1층102호 | 대 (일반상업지역) | 1,536.4㎡ (464.8평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 2,891,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 울산광역시 중구 서동 612-5 혁신센트럴시티 지하1층102호 (울산광역시 중구 종가로 655 (서동,혁신센트럴시티)) | 철근콘크리트구조 | 47.76㎡ (14.4평) | 토지·건물 일괄평가 | 1. 본건은 호실표시가 없으나 경계벽으로 구분되어 있고 건축물현황도에 위치 및 각 수치가 표시되어 있으므로 경매 응찰시 확인요함 2. 현황은 공실상태임 3. 재매각으로 매수신청보증금은 최저매각가격의 30%임 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 1,536.4㎡ (464.8평) 건물: 47.76㎡ (14.4평) | 223,000,000원 | |||
울산광역시 중구 서동 우정혁신지구내 외솔초등학교 남서측 인근에 소재하며, 주변은 아파트 단지, 학교, 상가, 주택 및 근린생활시설 등으로 이용중이며 그외는 나지상태임. 차량출입 용이하고, 인근에 버스정류장이 소재함. 찰근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상3층 내 지하1층으로 외벽 : 유리, 치장판넬 내부 : 인테리어 창호 : 샤시 등 공부상 제2종근린생활시설(휴게음식점)이며 현황 공실임. 공동위생, 급배수설비, 화재관리, 승강기, 기타부대설비 등이며 폐문으로 상세는 경매진행 및 응찰시 재확인하시기 바랍니다. 완경사지대의 사다리형 유사지로 근린생활시설부지임. 토지는 남동측 폭 33미터, 북서측 폭 16미터 도로와 접하고 북동측으로 폭 6미터의 보행자 전용도로에 접함. 일반상업지역, 지구단위계획구역(우정혁신지구), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2013-08-30)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및
1. 본건은 호실표시가 없으나 경계벽으로 구분되어 있고 건축물현황도에 위치 및 각 수치가 표시되어 있으므로 경매 응찰시 확인요함 2. 현황은 공실상태임 3. 재매각으로 매수신청보증금은 최저매각가격의 30%임
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2017-01-26 | 소유권 | 정OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2017-01-26 | 근저당권 | 헐OO | 420,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2025-06-02 | 임의경매 | 헐OO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
1. 본건은 호실표시가 없으나 경계벽으로 구분되어 있고 건축물현황도에 위치 및 각 수치가 표시되어 있으므로 경매 응찰시 확인요함 2. 현황은 공실상태임 3. 재매각으로 매수신청보증금은 최저매각가격의 30%임
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 울산광역시 중구 서동 612-5 혁신센트럴시티 지하1층102호 | 대지면적 | 1,536.4㎡ (464.8평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 47.76㎡ (14.4평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 3.1% |
| 주용도 | 상가,오피스텔,근린시설 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 중구 관할 등기소 (울산지방법원) | 울산지방법원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 울산광역시 관할 지방국세청 | 울산광역시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 중구세무서 | 중구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 서동 행정복지센터(주민센터) | 울산광역시 중구 서동 612-5 혁신센트럴시티 지하1층102호 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 2억 2,300만원 | 1억 8,286만원 | 82% | 6.2명 | 1억 8,286만원 |
| 최근 3개월 | 2억 2,300만원 | 1억 8,063만원 | 81% | 5.8명 | 1억 8,063만원 |
| 최근 6개월 | 2억 2,300만원 | 1억 7,840만원 | 80% | 5.4명 | 1억 7,840만원 |
| 최근 12개월 | 2억 2,300만원 | 1억 7,617만원 | 79% | 5.1명 | 1억 7,617만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 10점 / 100점
수집 데이터 기준 중대한 자동 위험 신호는 적습니다.
핵심 주의 요인 (1건)
입찰 전 우선 소명 대상감정가 대비 최저가 하락률이 약 76.0%입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 2,677만원
- 필요 현금(실투자)
- 3,535만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 3,469만원
- 필요 현금(실투자)
- 3,176만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 4,037만원
- 필요 현금(실투자)
- 3,042만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 3건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 8건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 11장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 76.0% 하락, 유찰 1회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 검토 가능
가격·자금 조건을 맞추면 후보군에 둘 수 있습니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (2개)
전문가 검토 권장- 1
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 76.0%입니다.
- 2
현재 최저가 기준으로 입찰가 상한과 필요 현금이 적정한지 확인해 주세요.
근거: 입찰가는 권리 리스크와 자금 여력을 같이 봐야 합니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (18건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경12748 | 오피스텔 | 울산광역시 중구 화합로 426 (반구동) | 2026.07.15 | 1억 700만원 | 9,500만원 | 88.8% | 매각 |
| 2025타경12015 | 오피스텔 | 울산광역시 중구 화합로 426 (반구동) | 2026.06.17 | 1억 200만원 | 9,240만원 | 90.6% | 매각 |
| 2025타경817 | 오피스텔 | 울산광역시 중구 화합로 426 (반구동) | 2026.06.16 | 9,800만원 | 6,900만원 | 70.4% | 매각 |
| 2025타경12571 | 오피스텔 | 울산광역시 중구 남외1길 20 (남외동, 삼환 나우빌 아파트 2단지) | 2026.09.30 | 1억 1,200만원 | 3,841만원 | 34.3% | 매각 |
| 2025타경442 | 오피스텔 | 울산광역시 중구 계변로 54 (복산동) | 2026.08.04 | 9,800만원 | 1,153만원 | 11.8% | 매각 |
| 2025타경1073 | 오피스텔 | 울산광역시 중구 반구정14길 64 (반구동, 럭키빌리지) | 2026.07.28 | 2,600만원 | 723만원 | 27.8% | 매각 |
| 2025타경1073 | 오피스텔 | 울산광역시 중구 반구정14길 64 (반구동, 럭키빌리지) | 2026.06.23 | 2,800만원 | 1,383만원 | 49.4% | 매각 |
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