2025타경11903
유찰 3회지분매각| 소재지 | 울산광역시 중구 구역전길 25 (학산동, 코코타운) [도로명] 울산광역시 중구 구역전길 25 (학산동,코코타운) | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 상가,오피스텔,근린시설 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 1. 일괄매각 2. 본건 6개호는 공히 건축물대장상 판매시설이며 각 호별 경계벽체가 없으며 해당 전체 호실은 판넬 벽체를 세워 출입문을 설치하였음 |
| 토지면적 | 101,448㎡ (30688.0평) | 건물면적 | 6.24㎡ (1.9평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 30,800,000원 | 최저가격 | (12%)3,624,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)362,400원 | 청구금액 | 28,897,632원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 4회 | 2026.08.05 | (34%)10,564,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.09.09 | (24%)7,395,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.10.07 | (17%)5,177,000원 | 유찰 |
| 7회 | 2026.11.12 | (12%)3,624,000원 | 진행 |
물건 사진 (13장)
사진 01
사진 02
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사진 04
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사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 울산광역시 중구 구역전길 25 (학산동, 코코타운) | 대 (일반상업지역) | 101,448㎡ (30688.0평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 1,706,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 울산광역시 중구 구역전길 25 (학산동, 코코타운) (울산광역시 중구 구역전길 25 (학산동,코코타운)) | 철근콘크리트조 및 철근콘크리트벽식조 | 6.24㎡ (1.9평) | 토지·건물 일괄평가 | 1. 일괄매각 2. 본건 6개호는 공히 건축물대장상 판매시설이며 각 호별 경계벽체가 없으며 해당 전체 호실은 판넬 벽체를 세워 출입문을 설치하였음 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 101,448㎡ (30688.0평) 건물: 6.24㎡ (1.9평) | 30,800,000원 | |||
철근콘크리트조 슬래브지붕 지하3층 지상13층 건물내 지하1층 소재 124호,125호,126호,127호 ,128호, 129호로서 외벽 : 치장석 붙임 및 몰탈위 페인팅 등 내벽 : 몰탈위 페인팅 등 기호(1~6) 공히 건축물대장상 용도가 판매시설입니다. 위생 및 급배수설비, 승강기, 소화전 및 에스컬레이터 등이 설치되어 있으나 지하1층 전체가 장기간 영업을 하지 않는 상태로서 설비 등의 작동여부는 재확인을 요합니다. 삼각형에 유사한 부정형 토지이며 주상복합건물(판매시설 및 공동주택)의 부지로 이용중입니 다. 북서측 및 남측으로 각각 폭 약 6.5미터 내외의 도로에 접하며 동측으로는 구역전시장의 일 부로 이용되는 폭 약 15미터 내외의 도로에 접합니다. 도시지역, 일반상
울산광역시 중구 복산동 소재 <함월초등학교> 남서측 인근에 위치하며 주위는 노변 근린생활 시설, 공동주택, 재래시장 및 주상용 건물 등으로 형성되어 있습니다. 본건까지 차량접근이 가능하고 일반적인 교통사정은 보통입니다.
1. 일괄매각 2. 본건 6개호는 공히 건축물대장상 판매시설이며 각 호별 경계벽체가 없으며 해당 전체 호실은 판넬 벽체를 세워 출입문을 설치하였음
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2008-04-18 | 소유권 | 현OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2020-11-12 | 압류 | 중OO | - | 소멸기준 | - |
| 3 | 2025-04-30 | 가압류 | 엠OO | 28,498,270원 | 소멸 | - |
| 4 | 2025-06-02 | 강제경매 | 엠OO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
1. 일괄매각 2. 본건 6개호는 공히 건축물대장상 판매시설이며 각 호별 경계벽체가 없으며 해당 전체 호실은 판넬 벽체를 세워 출입문을 설치하였음
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 울산광역시 중구 구역전길 25 (학산동, 코코타운) | 대지면적 | 101,448㎡ (30688.0평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 6.24㎡ (1.9평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 0.0% |
| 주용도 | 상가,오피스텔,근린시설 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트조 및 철근콘크리트벽식조 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 중구 관할 등기소 (울산지방법원) | 울산지방법원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 울산광역시 관할 지방국세청 | 울산광역시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 중구세무서 | 중구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 구역전길 행정복지센터(주민센터) | 울산광역시 중구 구역전길 25 (학산동, 코코타운) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 3,080만원 | 2,525만원 | 82% | 6.2명 | 2,525만원 |
| 최근 3개월 | 3,080만원 | 2,494만원 | 81% | 5.8명 | 2,494만원 |
| 최근 6개월 | 3,080만원 | 2,464만원 | 80% | 5.4명 | 2,464만원 |
| 최근 12개월 | 3,080만원 | 2,433만원 | 79% | 5.1명 | 2,433만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 30점 / 100점
기본 검토는 가능하지만 입찰 전 확인 항목이 남아 있습니다.
핵심 주의 요인 (3건)
입찰 전 우선 소명 대상법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 88.2%입니다.
유찰 횟수가 3회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 181만원
- 필요 현금(실투자)
- 985만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 234만원
- 필요 현금(실투자)
- 960만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 273만원
- 필요 현금(실투자)
- 951만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 4건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 6건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 21장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 88.2% 하락, 유찰 3회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 선별 입찰
가격·자금 조건을 맞추면 후보군에 둘 수 있습니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 2
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 88.2%입니다.
- 3
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 3회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (18건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경442 | 오피스텔 | 울산광역시 중구 계변로 54 (복산동) | 2026.08.04 | 9,800만원 | 1,153만원 | 11.8% | 매각 |
| 2023타경7104 | 오피스텔 | 울산광역시 중구 성남동 191-6 울산호텔리버사이드 | 2026.07.23 | 70억 1,100만원 | 27억 5,999만원 | 39.4% | 매각 |
| 2025타경817 | 오피스텔 | 울산광역시 중구 화합로 426 (반구동) | 2026.06.16 | 9,800만원 | 6,900만원 | 70.4% | 매각 |
| 2025타경12748 | 오피스텔 | 울산광역시 중구 화합로 426 (반구동) | 2026.07.15 | 1억 700만원 | 9,500만원 | 88.8% | 매각 |
| 2025타경12015 | 오피스텔 | 울산광역시 중구 화합로 426 (반구동) | 2026.06.17 | 1억 200만원 | 9,240만원 | 90.6% | 매각 |
| 2024타경106831 | 오피스텔 | 울산광역시 중구 우정동 511-3 더테라스 | 2026.08.20 | 4억 700만원 | 1억 4,000만원 | 34.4% | 매각 |
| 2025타경1073 | 오피스텔 | 울산광역시 중구 반구정14길 64 (반구동, 럭키빌리지) | 2026.07.28 | 2,600만원 | 723만원 | 27.8% | 매각 |
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