2025타경1245
유찰 2회제시외건물포함| 소재지 | 충청남도 예산군 예산읍 신례원로 230 [도로명] [토지 대 609㎡] | 경매구분 | 부동산임의경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 상가,오피스텔,근린시설 | 접수/개시결정 | 2025.12.19 | 매각물건 | -일괄매각. 제시외 건물(비가림시설) 매각 포함 -목록3은 공부상 '답'이나, 현황 '도로'로 이용중임 -목록4는 근린생활시설(현재 공실임)이며, 1, 2층의 증축부분의 면적 포함(건축물대장상 998.4㎡임)함. -목록 5는 창고로 이용중임. |
| 토지면적 | 609㎡ (184.2평) | 건물면적 | 688.78㎡ (208.4평) (제시외 건물 포함) | 소유자 | 유OO |
| 감정가격 | 1,904,081,000원 | 최저가격 | (70%)1,332,857,000원 | 채무자 | 유OO |
| 입찰보증금 | (10%)133,285,700원 | 청구금액 | 717,692,037원 | 채권자 | 예OOOOOOOOO |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 3회 | 2026.09.15 | (70%)1,332,857,000원 | 진행중 |
물건 사진 (0장)
| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 충청남도 예산군 예산읍 신례원로 230 | 대 (제2종일반주거지역) | 609㎡ (184.2평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 229,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 충청남도 예산군 예산읍 신례원로 230 ([토지 대 609㎡]) | 일반철골조 · 지상2층 | 688.78㎡ (208.4평) | 토지·건물 일괄평가 | -일괄매각. 제시외 건물(비가림시설) 매각 포함 -목록3은 공부상 '답'이나, 현황 '도로'로 이용중임 -목록4는 근린생활시설(현재 공실임)이며, 1, 2층의 증축부분의 면적 포함(건축물대장상 998.4㎡임)함. -목록 5는 창고로 이용중임. |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 609㎡ (184.2평) 건물: 688.78㎡ (208.4평) | 1,904,081,000원 | |||
본건은 충청남도 예산군 예산읍 신례원리 소재 "신례원초등학교" 북동측 인근에 소재하며, 주위일원은 근린생활시설 및 단독주택 등이 소재하는 바 제반 주위환경은 보통임. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 북서측으로 접한 신례원로를 경유하여 주요시가지 및 교통망 접근이 용이한 바 제반 교통상황은 무난한 편임. 대체로 인접필지와 등고평탄하며 기호 1,2는 일단의 부정형태로 상업용 건부지이며, 기호 3은 사다리형태로 부속토지로 이용중임. 기호 1~3의 북서측으로 포장도로가 개설되어 있음. [토지이용계획확인서]상 기호 1은 도시지역, 제2종일반주거지역, 중로1류(폭 20m~25m)(저촉) 가축사육제한구역(전부제한지역(도시지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도로구역<도로법>, 기호 2, 3은 도시지역, 제2종일반주거지역, 준주거지역, 방화지구, 중로1류(폭 20m~25m)(저촉) 가축사육제한구역(전부제한지역(도시지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도로
-일괄매각. 제시외 건물(비가림시설) 매각 포함 -목록3은 공부상 '답'이나, 현황 '도로'로 이용중임 -목록4는 근린생활시설(현재 공실임)이며, 1, 2층의 증축부분의 면적 포함(건축물대장상 998.4㎡임)함. -목록 5는 창고로 이용중임.
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2008-07-14 | 근저당권 목록 | 선순위 권리자 | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | 2019-07-12 | 근저당권 | 권리자 | - | 말소 | 말소기준 후보 권리 |
| 3 | 2025-12-19 | 경매개시결정(신청채권) | 예OOOOOOOOO | 717,692,037원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
-일괄매각. 제시외 건물(비가림시설) 매각 포함 -목록3은 공부상 '답'이나, 현황 '도로'로 이용중임 -목록4는 근린생활시설(현재 공실임)이며, 1, 2층의 증축부분의 면적 포함(건축물대장상 998.4㎡임)함. -목록 5는 창고로 이용중임.
당사자 내역
| 채권자 | 예OOOOOOOOO | 채무자 | 유OO |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 유OO | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 충청남도 예산군 예산읍 신례원로 230 | 대지면적 | 609㎡ (184.2평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 688.78㎡ (208.4평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 113.1% |
| 주용도 | 상가,오피스텔,근린시설 | 주구조 / 층수 | 일반철골조 · 지상 2층 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 예산군 관할 등기소 (홍성지원) | 홍성지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 충청남도 관할 지방국세청 | 충청남도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 예산군세무서 | 예산군 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 예산읍 행정복지센터(주민센터) | 충청남도 예산군 예산읍 신례원로 230 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 19억 408만원 | 15억 6,134만원 | 82% | 6.2명 | 15억 6,134만원 |
| 최근 3개월 | 19억 408만원 | 15억 4,230만원 | 81% | 5.8명 | 15억 4,230만원 |
| 최근 6개월 | 19억 408만원 | 15억 2,326만원 | 80% | 5.4명 | 15억 2,326만원 |
| 최근 12개월 | 19억 408만원 | 15억 422만원 | 79% | 5.1명 | 15억 422만원 |
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 43점 / 100점
기본 검토는 가능하지만 입찰 전 확인 항목이 남아 있습니다.
핵심 주의 요인 (3건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
연결 문서가 없어 자동 판단 근거가 제한적입니다.
연결된 사진 자료가 없습니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 6억 6,642만원
- 필요 현금(실투자)
- 6억 8,908만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 8억 6,369만원
- 필요 현금(실투자)
- 5억 9,962만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 10억 497만원
- 필요 현금(실투자)
- 5억 6,614만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 0건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 0장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 30.0% 하락, 유찰 2회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 선별 입찰
가격·자금 조건을 맞추면 후보군에 둘 수 있습니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
감정평가서, 현황조사서, 매각물건명세서 원문 확보가 필요한지 확인해 주세요.
근거: 연결 문서가 없어 자동 판단 근거가 제한적입니다.
- 3
현장 확인 또는 원천 사이트 사진 확인이 필요한지 검토해 주세요.
근거: 연결된 사진 자료가 없습니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (1건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2022타경43888 | 근린상가 | 경기도 평택시 포승읍 서동대로 1160 | 2026.08.24 | 12억 4,432만원 | 8억 2,550만원 | 66.3% | 매각 |
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