2025타경513118
유찰 2회지분매각토지별도등기| 소재지 | (송도동,송도센트로드) [도로명] 인천광역시 연수구 인천타워대로 323 (송도동,송도센트로드) | 경매구분 | 부동산강제경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 오피스텔 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 토지에 관하여 별도등기 있음(송도동 30-3 을구 1번 지상권 설정 등기) |
| 토지면적 | 18,407.9㎡ (5568.4평)토지별도등기있음 | 건물면적 | 88.04㎡ (26.6평) | 소유자 | 비공개 (개인) |
| 감정가격 | 400,000,000원 | 최저가격 | (70%)280,000,000원 | 채무자 | 비공개 (소유자 겸 채무자) |
| 입찰보증금 | (10%)28,000,000원 | 청구금액 | 150,505,427원 | 채권자 | 금융기관/신청채권자 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 3회 | 2026.10.27 | (70%)280,000,000원 | 진행중 |
물건 사진 (0장)
| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | (송도동,송도센트로드) | 대 | 18,407.9㎡ (5568.4평) | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 |
| 건물 2 | (송도동,송도센트로드) (인천광역시 연수구 인천타워대로 323 (송도동,송도센트로드)) | 철근콘크리트구조 · 지상45층 | 88.04㎡ (26.6평) | 토지·건물 일괄평가 | 토지에 관하여 별도등기 있음(송도동 30-3 을구 1번 지상권 설정 등기) |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 18,407.9㎡ (5568.4평) 건물: 88.04㎡ (26.6평) | 400,000,000원 | |||
철근콘크리트구조 철근콘크리트평지붕 지하4층 지상45층 건물내 8층 803호로서 외벽 : 몰탈위 페인팅 및 강화유리 등 마감. 창호 : 샷시창호 등임. 공부상 업무시설(오피스텔)로 이용중임. 급배수 및 위생설비, 도시가스설비, 난방설비, 소화전시설, 주차시설, 승강기설비 등이 구비되어 있음. 가장형의 토지로서 업무시설(오피스텔) 등의 건부지로 이용중임. 본건 북서측, 북동측 및 남동측으로 노폭 약 40미터, 약20미터, 약20미터 내외의 도로와 각각 접함. 기호1(송도동 30-3) : 중심상업지역 , 제1종지구단위계획구역(2011-11-02)(국제업무단지) , 광로1류(폭 70m이상
본건은 인천광역시 연수구 송도동 소재 "국제업무지구역" 남서측 인근에 위치하며, 주위환경은 아파트, 오피스텔 및 각종 근린생활시설이 소재하는 중심상업지역임. 본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 "국제업무지구역"이 소재하며, 제반 교통여건은 보통시됨.
토지에 관하여 별도등기 있음(송도동 30-3 을구 1번 지상권 설정 등기)
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| BOBAK OLIVIA CHARLOTTE 대항력 없음 | 01 | 전입: 2024-02-17 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| LOVETT AVA ELIZABETH 대항력 없음 | 01 | 전입: 2024-02-17 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| ZELLER KAITLIN ANN 대항력 없음 | 01 | 전입: 2024-02-19 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (3건) | - | 보: 0원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
토지별도등기 있음| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2018-12-20 | 근저당권 | 선순위 권리자 | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | - | 경매개시결정(신청채권) | 신청채권자 | 150,505,427원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
토지에 관하여 별도등기 있음(송도동 30-3 을구 1번 지상권 설정 등기)
당사자 내역
| 채권자 | 금융기관/신청채권자 | 채무자 | 비공개 (소유자 겸 채무자) |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 비공개 (개인) | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | (송도동,송도센트로드) | 대지면적 | 18,407.9㎡ (5568.4평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 88.04㎡ (26.6평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 0.5% |
| 주용도 | 오피스텔 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 · 지상 45층 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 해당 시/군/구 관할 등기소 (인천지방법원) | 인천광역시 미추홀구 소성로 163 (학익동) 등기국(과) | 032-860-1114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | (송도동,송도센트로드) 관할 지방국세청 | (송도동,송도센트로드) 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 해당 시/군/구세무서 | 해당 시/군/구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 해당 읍/면/동 행정복지센터(주민센터) | (송도동,송도센트로드) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 4억원 | 3억 2,800만원 | 82% | 6.2명 | 3억 2,800만원 |
| 최근 3개월 | 4억원 | 3억 2,400만원 | 81% | 5.8명 | 3억 2,400만원 |
| 최근 6개월 | 4억원 | 3억 2,000만원 | 80% | 5.4명 | 3억 2,000만원 |
| 최근 12개월 | 4억원 | 3억 1,600만원 | 79% | 5.1명 | 3억 1,600만원 |
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 83점 / 100점
자동 분석 기준으로 입찰 전 전문가 확인이 필요한 물건입니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
임차인 또는 점유 관련 데이터가 3건 있습니다.
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
연결 문서가 없어 자동 판단 근거가 제한적입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 1억 4,000만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 5,108만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 1억 8,144만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 3,228만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 2억 1,112만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 2,525만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 3건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 0건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 12장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 30.0% 하락, 유찰 2회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 3건 있습니다.
- 3
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 4
감정평가서, 현황조사서, 매각물건명세서 원문 확보가 필요한지 확인해 주세요.
근거: 연결 문서가 없어 자동 판단 근거가 제한적입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (7건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경12556 | 오피스텔 | (양평동2가, 어반스테이) | 2026.11.05 | 3억 3,900만원 | 2억 5,800만원 | 76.1% | 매각 |
| 2025타경12854 | 오피스텔 | (당산동4가, 블리스다임빌) | 2026.11.05 | 3억 3,100만원 | 2억 4,000만원 | 72.5% | 매각 |
| 2025타경13521 | 오피스텔 | (여의도동, 콤비빌딩) | 2026.11.03 | 6억 7,800만원 | 6억 8,996만원 | 101.8% | 매각 |
| 2024타경4549 | 오피스텔 | 경기도 부천시 소사구 경인로193번길 8-9 (심곡본동) | 2026.10.27 | 34억 875만원 | 22억 8,000만원 | 66.9% | 매각 |
| 2024타경83154 | 오피스텔 | 경기도 고양시 일산동구 호수로 340-11 (백석동) | 2026.07.30 | 4억 1,400만원 | 5,888만원 | 14.2% | 매각 |
| 2024타경63423 | 오피스텔 | [집합건물 철근콘크리트구조 43.5001㎡] | 2026.07.08 | 6억 3,000만원 | 6,933만원 | 11% | 진행중 |
| 2024타경10749 | 근린상가 | 인천광역시 강화군 길상면 강화남로 23 | 2026.10.06 | 2억 4,305만원 | 2억 8,110만원 | 115.7% | 매각 |