관련물건번호 (1건)

2025타경988

유찰 2회지분매각

매각기일:2026.10.28 (219호 법정)|담당계:인천지방법원 경매1계 (032-860-1601(구내:1601))|배당종기일:2025.07.03

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소재지	(송도동,이든메디타워) [도로명] 인천광역시 연수구 하모니로188번길 8 (송도동,이든메디타워)			경매구분	부동산임의경매
물건종류	상가,오피스텔,근린시설	접수/개시결정	2025.04.10	매각물건	-일괄매각 -목록 1~7은 근린생활시설으로 공부상 각각 독립하여 등재되어 있는 구분상가이나, 경계벽을 철거하여 벽체구분없이 일체로 이용중임. -경계벽이 일시적으로 철거된 상태로, 경계벽 복원이 가능하다고 보며 복원에 소요되는 비용등이 예상되는 바, 자세한 사항은 2026.6.2.자 감정인에 대한 사실조회회신 참조 -목록8은 공부상 일반음식점으로 등재되어 있으나 현황 창고로 이용중임
토지면적	155,097.6㎡ (46917.0평)	건물면적	54.12㎡ (16.4평)	소유자	성OO
감정가격	4,725,000,000원	최저가격	(70%)3,307,500,000원	채무자	성OO
입찰보증금	(10%)330,750,000원	청구금액	3,425,807,375원	채권자	남OOOOOOOO

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입찰 진행 내용

입찰진행

회차	매각기일	최저매각가격 (율)	결과
3회	2026.10.28	(70%)3,307,500,000원	진행중

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물건 사진 (0장)

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매각 물건 현황

감정기관 : (주)OOOOOOOOOOO OOOO OOO / 가격시점 : 2025.04.10

목록	소재지 · 지번	용도 · 구조 · 내역	면적	감정가 · 단가	비고
토지 1	(송도동,이든메디타워)	대	155,097.6㎡ (46917.0평)	토지·건물 일괄평가	매각포함
건물 2	(송도동,이든메디타워) (인천광역시 연수구 하모니로188번길 8 (송도동,이든메디타워))	철근콘크리트구조 · 지상8층	54.12㎡ (16.4평)	토지·건물 일괄평가	-일괄매각 -목록 1~7은 근린생활시설으로 공부상 각각 독립하여 등재되어 있는 구분상가이나, 경계벽을 철거하여 벽체구분없이 일체로 이용중임. -경계벽이 일시적으로 철거된 상태로, 경계벽 복원이 가능하다고 보며 복원에 소요되는 비용등이 예상되는 바, 자세한 사항은 2026.6.2.자 감정인에 대한 사실조회회신 참조 -목록8은 공부상 일반음식점으로 등재되어 있으나 현황 창고로 이용중임
총 감정가격 합계			토지: 155,097.6㎡ (46917.0평) 건물: 54.12㎡ (16.4평)	4,725,000,000원

[공부와의 차이]

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층/지상8층 건물(이든메디타워)내 제2층 제207호 외 7개호로서, (사용승인일 : 2022.06.21) 외벽 : 페어글라스 및 외장판넬 마감 등. 내벽 : 몰탈위 페인팅 및 석고보드 마감 등. 창호 : 샷시 창호 등임. 기호(가)~(사) 본건은 현황 '근린생활시설(미소아동발달센터)'로 이용중이며, 벽체구분없이 일체로 이용중 인 것으로 탐문조사됨. 기호(아) 본건은 공부상 '일반음식점'으로 등재되어 있으나, 현황 '창고'로 이용중임. 공동위생설비 및 급배수시설, 천정형 냉난방설비, 환기설비, 화재탐지설비, 스프링클러, 승

[현황 · 위치 및 주변환경]

본건은 인천광역시 연수구 송도동 소재 '인천대학교 송도캠퍼스' 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 업무시설, 오피스텔 및 아파트 등이 혼재하는 지역임. 본건까지 제반차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역[인천1호선(인천 대입구역, 지식정보단지역)]이 소재하여 전반적인 교통상황은 양호함. 본건은

[참고사항]

-일괄매각 -목록 1~7은 근린생활시설으로 공부상 각각 독립하여 등재되어 있는 구분상가이나, 경계벽을 철거하여 벽체구분없이 일체로 이용중임. -경계벽이 일시적으로 철거된 상태로, 경계벽 복원이 가능하다고 보며 복원에 소요되는 비용등이 예상되는 바, 자세한 사항은 2026.6.2.자 감정인에 대한 사실조회회신 참조 -목록8은 공부상 일반음식점으로 등재되어 있으나 현황 창고로 이용중임

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임차인 현황

말소기준일(소액) : 2023-08-02|배당요구종기일 : 2025.07.03

임차인 / 대항력	점유부분 / 기간	전입 / 확정 / 배당	보증금 / 차임	권리분석	비고
주식회사 허브산후조리원, 성현우 대항력 없음	207호	전입: 2023-12-08 확정: - 배당: -	보: 3,000만원 월: 1,000,000원	매수인 인수사항 없음	-
주식회사 에이치앤에프, 성현우 대항력 없음	214호	전입: 2023-12-08 확정: - 배당: -	보: 3,000만원 월: 1,000,000원	매수인 인수사항 없음	-
계 (2건)	-		보: 6,000만원 월: 2,000,000원	인수총액 0원	-

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등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)

말소기준권리 : 2023.8.2.근저당|청구/채권금액 : 3,425,807,375원

순번	접수일자	등기목적 / 권리종류	권리자 (채권자)	채권금액	소멸여부	비고
1	2023-08-02	근저당	선순위 권리자	-	말소	말소기준권리 (최선순위)
2	2025-04-10	경매개시결정(신청채권)	남OOOOOOOO	3,425,807,375원	소멸	경매신청 채권청구액

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주의사항 및 매각조건

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당사자 내역

채권자	남OOOOOOOO	채무자	성OO
소유자	성OO	관련사건	대법원 나의사건검색 ↗

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국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)

국토교통부 실거래가 원문 ↗

매매 실거래 요약 (단위: 만원)

계약년월	건수	최저가	평균가	최고가
동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능)

전·월세 실거래 요약 (단위: 만원)

계약년월	건수	최저가	평균가	최고가
동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능)

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체납 내역 (관리비 등)

조사일자	체납금액	비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부)
경매개시 이후 조사	체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인)	공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수

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건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)

대지위치	(송도동,이든메디타워)			대지면적	155,097.6㎡ (46917.0평)
연면적	54.12㎡ (16.4평)	건축면적	-	건폐율 / 용적률	- / 0.0%
주용도	상가,오피스텔,근린시설	주구조 / 층수	철근콘크리트구조 · 지상 8층	사용승인일자	-

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관할 행정기관 안내

기관구분	기관명	소재지 주소	대표전화	관할구역/바로가기
등기소	해당 시/군/구 관할 등기소 (인천지방법원)	인천광역시 미추홀구 소성로 163 (학익동) 등기국(과)	032-860-1114	홈페이지 ↗
지방국세청	(송도동,이든메디타워) 관할 지방국세청	(송도동,이든메디타워) 지방국세청 청사	국번없이 126	홈페이지 ↗
관할세무서	해당 시/군/구세무서	해당 시/군/구 관내 세무서	국번없이 126 (국세상담센터)	홈페이지 ↗
행정복지센터	해당 읍/면/동 행정복지센터(주민센터)	(송도동,이든메디타워)	관할 시·군·구 대표전화	홈페이지 ↗

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법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가

집계기간	평균감정가	평균매각가	평균매각가율	평균입찰자수	예상매각가 (추정)
최근 1개월	47억 2,500만원	38억 7,450만원	82%	6.2명	38억 7,450만원
최근 3개월	47억 2,500만원	38억 2,725만원	81%	5.8명	38억 2,725만원
최근 6개월	47억 2,500만원	37억 8,000만원	80%	5.4명	37억 8,000만원
최근 12개월	47억 2,500만원	37억 3,275만원	79%	5.1명	37억 3,275만원

■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석

법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표

R3중점 확인 필요

위험도 점수: 61점 / 100점

가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.

핵심 주의 요인 (4건)

입찰 전 우선 소명 대상

등기 요약 부족주의

등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.

임차·점유 정보 확인 필요주의

임차인 또는 점유 관련 데이터가 2건 있습니다.

원문 문서 부족확인

연결 문서가 없어 자동 판단 근거가 제한적입니다.

사진 자료 부족확인

연결된 사진 자료가 없습니다.

입찰가 및 필요 자금 시나리오

대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금

보수 시나리오

33억 750만원

예상 대출액: 16억 5,375만원
필요 현금(실투자): 16억 9,813만원
가정 조건: LTV 50%

기준 시나리오 (권장)

35억 7,210만원

예상 대출액: 21억 4,326만원
필요 현금(실투자): 14억 7,613만원
가정 조건: LTV 60%

공격 시나리오

38억 3,669만원

예상 대출액: 24억 9,385만원
필요 현금(실투자): 13억 9,304만원
가정 조건: LTV 65%

6대 실사 점검표 (Due Diligence)

입찰 전 필수 체크리스트

권리확인 필요

등기 요약 0건 기준입니다.

→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인

점유확인 필요

임차·점유 데이터 2건 기준입니다.

→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조

원문확인 필요

연결 문서 0건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.

→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보

현장확인 필요

사진 0장, 위반건축물 신호 없음

→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인

가격준비 완료

감정가 대비 30.0% 하락, 유찰 2회

→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인

자금준비 완료

보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.

→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정

전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토

가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.

원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.

입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)

전문가 검토 권장

1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 2건 있습니다.
3
감정평가서, 현황조사서, 매각물건명세서 원문 확보가 필요한지 확인해 주세요.
근거: 연결 문서가 없어 자동 판단 근거가 제한적입니다.
4
현장 확인 또는 원천 사이트 사진 확인이 필요한지 검토해 주세요.
근거: 연결된 사진 자료가 없습니다.

■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석

인근 반경 5km 분석

인근 법원 경매 낙찰가율 추이

동일 용도 최근 낙찰 사례 분석

인근 매각표본 7건 분석

평균 낙찰가율 65.45%

최고 115.7% · 최저 11%

100% 이상 (경합) 75%~100% (적정) 75% 미만 (저가) 평균선

인근 유사 물건 낙찰 사례 (7건)

최근 매각 일자순

사건번호	물건용도	소재지	매각일자	감정가	낙찰가	낙찰가율	결과
2025타경12556	오피스텔	(양평동2가, 어반스테이)	2026.11.05	3억 3,900만원	2억 5,800만원	76.1%	매각
2025타경12854	오피스텔	(당산동4가, 블리스다임빌)	2026.11.05	3억 3,100만원	2억 4,000만원	72.5%	매각
2025타경13521	오피스텔	(여의도동, 콤비빌딩)	2026.11.03	6억 7,800만원	6억 8,996만원	101.8%	매각
2024타경4549	오피스텔	경기도 부천시 소사구 경인로193번길 8-9 (심곡본동)	2026.10.27	34억 875만원	22억 8,000만원	66.9%	매각
2024타경83154	오피스텔	경기도 고양시 일산동구 호수로 340-11 (백석동)	2026.07.30	4억 1,400만원	5,888만원	14.2%	매각
2024타경63423	오피스텔	[집합건물 철근콘크리트구조 43.5001㎡]	2026.07.08	6억 3,000만원	6,933만원	11%	진행중
2024타경10749	근린상가	인천광역시 강화군 길상면 강화남로 23	2026.10.06	2억 4,305만원	2억 8,110만원	115.7%	매각