2025타경103317
유찰 2회지분매각| 소재지 | 서울특별시 종로구 종로66길 28 (숭인동, 종로 중흥 S클래스) [도로명] 서울특별시 종로구 종로66길 28 (숭인동,종로중흥에스클래스) | 경매구분 | 부동산강제경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 상가,오피스텔,근린시설 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 2026. 8. 7. 외국인체류확인서 상 '해당사항없음'으로 기재된 서류를 채권자 확인 필요 제출했으나, 확인된 바 없음 |
| 토지면적 | 937.9㎡ (283.7평) | 건물면적 | 17.81㎡ (5.4평) | 소유자 | 비공개 (개인) |
| 감정가격 | 124,000,000원 | 최저가격 | (80%)99,200,000원 | 채무자 | 비공개 (소유자 겸 채무자) |
| 입찰보증금 | (10%)9,920,000원 | 청구금액 | 171,978,956원 | 채권자 | 금융기관/신청채권자 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 3회 | 2026.10.22 | (80%)99,200,000원 | 진행중 |
물건 사진 (1장)
대표사진 · 클릭하여 확대| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 서울특별시 종로구 종로66길 28 (숭인동, 종로 중흥 S클래스) | 대 (일반상업지역) | 937.9㎡ (283.7평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 9,984,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 서울특별시 종로구 종로66길 28 (숭인동, 종로 중흥 S클래스) (서울특별시 종로구 종로66길 28 (숭인동,종로중흥에스클래스)) | 철근콘크리트구조 | 17.81㎡ (5.4평) | 토지·건물 일괄평가 | 2026. 8. 7. 외국인체류확인서 상 '해당사항없음'으로 기재된 서류를 채권자 확인 필요 제출했으나, 확인된 바 없음 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 937.9㎡ (283.7평) 건물: 17.81㎡ (5.4평) | 124,000,000원 | |||
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 16층의 도시형생활주택(단지형다세대)으로 사용승인일은 2013년 5월 16일입니다 외벽: 미장 석재 붙임 및 복합판넬 등 내벽: 몰탈위 인테리어 장식 ,벽지도배 및 일부타일 붙임 등 창호 : 샷시 창호 등으로 마감함. 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용되고 있습니다. 위생,급탕,개별난방,승강기,도시가스, 소방 및 주차설비 등. 본건은 인접 도로와 등고 평탄한 사다리형의 대지로 도시형생활주택,오피스텔,근린생활시설등의 건부지로 이용되고 있습니다 본건의 북측 및 동측
본건은 서울특별시 종로구 숭인동에 소재한 '서울다솜관광고등학교' 북동측 인근에 소재한 「종로중흥에시클래스」 도시형생활주택 (단지형다세대) 제5층 제507호으로 주변은 오피스텔,아파트,시장,근린생활시설 등으로 제반 입지여건은 보통입니다. 본건은 차량의 출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 위치하고 북동측으로 지하철 1호선의 '신설동역'이 소재하며 제반 대중 교통사정은 보통입니다.
2026. 8. 7. 외국인체류확인서 상 '해당사항없음'으로 기재된 서류를 채권자 확인 필요 제출했으나, 확인된 바 없음
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| LU KEYING 대항력 없음 | 01 | 전입: 2024-06-10 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (1건) | - | 보: 0원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2024-12-31 | 가압류 | 선순위 권리자 | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | - | 경매개시결정(신청채권) | 신청채권자 | 171,978,956원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
2026. 8. 7. 외국인체류확인서 상 '해당사항없음'으로 기재된 서류를 채권자 확인 필요 제출했으나, 확인된 바 없음
당사자 내역
| 채권자 | 금융기관/신청채권자 | 채무자 | 비공개 (소유자 겸 채무자) |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 비공개 (개인) | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 서울특별시 종로구 종로66길 28 (숭인동, 종로 중흥 S클래스) | 대지면적 | 937.9㎡ (283.7평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 17.81㎡ (5.4평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 1.9% |
| 주용도 | 상가,오피스텔,근린시설 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 종로구 관할 등기소 (서울중앙지방법원) | 서울특별시 서초구 서초중앙로 157 (서초동) 등기국(과) | 02-530-1114 (경매계 대표) | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 서울지방국세청 | 서울특별시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 종로구세무서 | 종로구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 종로66길 행정복지센터(주민센터) | 서울특별시 종로구 종로66길 28 (숭인동, 종로 중흥 S클래스) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 1억 2,400만원 | 1억 168만원 | 82% | 6.2명 | 1억 168만원 |
| 최근 3개월 | 1억 2,400만원 | 1억 44만원 | 81% | 5.8명 | 1억 44만원 |
| 최근 6개월 | 1억 2,400만원 | 9,920만원 | 80% | 5.4명 | 9,920만원 |
| 최근 12개월 | 1억 2,400만원 | 9,796만원 | 79% | 5.1명 | 9,796만원 |
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 61점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
임차인 또는 점유 관련 데이터가 1건 있습니다.
연결 문서가 없어 자동 판단 근거가 제한적입니다.
연결된 사진 자료가 없습니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 4,960만원
- 필요 현금(실투자)
- 5,869만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 6,428만원
- 필요 현금(실투자)
- 5,203만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 7,479만원
- 필요 현금(실투자)
- 4,954만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 1건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 0건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 0장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 20.0% 하락, 유찰 2회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 1건 있습니다.
- 3
감정평가서, 현황조사서, 매각물건명세서 원문 확보가 필요한지 확인해 주세요.
근거: 연결 문서가 없어 자동 판단 근거가 제한적입니다.
- 4
현장 확인 또는 원천 사이트 사진 확인이 필요한지 검토해 주세요.
근거: 연결된 사진 자료가 없습니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (2건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024타경40378 | 오피스텔 | 경기도 이천시 경충대로 | 2026.08.26 | 2억 2,200만원 | 1억 1,001만원 | 49.6% | 매각 |
| 2024타경51674 | 오피스텔 | 서울특별시 송파구 백제고분로39길 00003-00007 | 2026.07.20 | 3억 500만원 | 2억 3,127만원 | 75.8% | 매각 |
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