2026타경10542
유찰 2회제시외건물포함2026.08.24 (신청사제101호법정(3번출입구))|
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| 소재지 | 충청남도 천안시 동남구 신촌1길 26-4 (신방동) | 경매구분 | 부동산임의경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 상가,오피스텔,근린시설 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 1. 일괄매각, 제시외 건물 및 기계기구 매각에 포함 2. 목록 2 건물 1층 북측 일부(4.8㎡)는 멸실되어 평가에서 제외된 가격임 3. 목록 4 토지 지상에 컨테이너 박스 1동이 소재하나, 이동이 용이하므로 매각 및 평가에서 제외함 |
| 토지면적 | 3,160㎡ (955.9평) | 건물면적 | 1,030.98㎡ (311.9평) (제시외 건물 포함) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 8,307,867,400원 | 최저가격 | (70%)5,815,507,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)581,550,700원 | 청구금액 | 4,156,432,800원 | 채권자 | 채권자 있음 |
■
매각입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2026.06.15 | (100%)8,307,867,400원 | 유찰 |
| 2회 | 2026.07.20 | (70%)5,815,507,000원 | 유찰 |
| 3회 | 2026.08.24 | (49%)4,070,855,000원 | 매각 |
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물건 사진 (9장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 충청남도 천안시 동남구 신촌1길 26-4 (신방동) | 대 (제2종일반주거지역) | 3,160㎡ (955.9평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 1,627,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 충청남도 천안시 동남구 신촌1길 26-4 (신방동) | 일반철골구조 · (소매점) | 1,030.98㎡ (311.9평) | 일괄평가 (대장연면적 998.28㎡) | 1. 일괄매각, 제시외 건물 및 기계기구 매각에 포함 2. 목록 2 건물 1층 북측 일부(4.8㎡)는 멸실되어 평가에서 제외된 가격임 3. 목록 4 토지 지상에 컨테이너 박스 1동이 소재하나, 이동이 용이하므로 매각 및 평가에서 제외함 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 3,160㎡ (955.9평) 건물: 1,030.98㎡ (311.9평) | 8,307,867,400원 | |||
[참고사항]
1. 일괄매각, 제시외 건물 및 기계기구 매각에 포함 2. 목록 2 건물 1층 북측 일부(4.8㎡)는 멸실되어 평가에서 제외된 가격임 3. 목록 4 토지 지상에 컨테이너 박스 1동이 소재하나, 이동이 용이하므로 매각 및 평가에서 제외함
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임차인 현황
말소기준일(소액) : -|배당요구종기일 : -
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
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등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
말소기준권리 : -|청구/채권금액 : 4,156,432,800원
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | - | 경매개시결정(신청채권) | 신청채권자 | 4,156,432,800원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
회원전용등기부등본(건물·토지) 전체 을구/갑구 상세 내역 및 전입세대열람원은 로그인한 인증 회원에게만 공개됩니다.
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주의사항 및 매각조건
1. 일괄매각, 제시외 건물 및 기계기구 매각에 포함 2. 목록 2 건물 1층 북측 일부(4.8㎡)는 멸실되어 평가에서 제외된 가격임 3. 목록 4 토지 지상에 컨테이너 박스 1동이 소재하나, 이동이 용이하므로 매각 및 평가에서 제외함
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당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
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국토교통부 실거래가 원문 ↗국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
매매 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
전·월세 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
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체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
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건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 충청남도 천안시 동남구 신촌1길 26-4 (신방동) | 대지면적 | 1,710㎡ (517.3평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 998.28㎡ (302.0평) | 건축면적 | 998.28㎡ (302.0평) | 건폐율 / 용적률 | 58.4% / 58.4% |
| 주용도 | 소매점 | 주구조 / 층수 | 일반철골구조 | 사용승인일자 | 2000-03-07 |
■
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 천안시 관할 등기소 (천안지원) | 천안지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 충청남도 관할 지방국세청 | 충청남도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 천안시세무서 | 천안시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 동남구 행정복지센터(주민센터) | 충청남도 천안시 동남구 신촌1길 26-4 (신방동) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
■
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 83억 786만원 | 68억 1,245만원 | 82% | 6.2명 | 68억 1,245만원 |
| 최근 3개월 | 83억 786만원 | 67억 2,937만원 | 81% | 5.8명 | 67억 2,937만원 |
| 최근 6개월 | 83억 786만원 | 66억 4,629만원 | 80% | 5.4명 | 66억 4,629만원 |
| 최근 12개월 | 83억 786만원 | 65억 6,321만원 | 79% | 5.1명 | 65억 6,321만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
신뢰도: 보통 (64%)taxonomy_median_baseline
AI 예측 낙찰가
86억 1,619만원
최저매각가 대비 +3억 832만원
예상 최저가 대비 낙찰가율
103.7%
상업/업무시설 기준 회귀 추정
AI 리스크 점수12점
낮을수록 권리·점유 안전
AI 유동성 지수58점
시장 거래 회전 및 환금성
종합 추천 점수51.6점
가격 매력도 및 안정성 종합
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표R2확인 후 검토
위험도 점수: 32점 / 100점
기본 검토는 가능하지만 입찰 전 확인 항목이 남아 있습니다.
핵심 주의 요인 (2건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 부족주의
등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
감정평가서 확인 필요확인
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금보수 시나리오
58억 1,550만원
- 예상 대출액
- 29억 775만원
- 필요 현금(실투자)
- 29억 7,972만원
- 가정 조건
- LTV 50%
기준 시나리오 (권장)
62억 8,074만원
- 예상 대출액
- 37억 6,844만원
- 필요 현금(실투자)
- 25억 8,938만원
- 가정 조건
- LTV 60%
공격 시나리오
67억 4,598만원
- 예상 대출액
- 43억 8,489만원
- 필요 현금(실투자)
- 24억 4,330만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트권리확인 필요
등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
점유준비 완료
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
원문확인 필요
연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
현장준비 완료
사진 9장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
가격준비 완료
감정가 대비 30.0% 하락, 유찰 2회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
자금준비 완료
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 선별 입찰
가격·자금 조건을 맞추면 후보군에 둘 수 있습니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 3
현재 최저가 기준으로 입찰가 상한과 필요 현금이 적정한지 확인해 주세요.
근거: 입찰가는 권리 리스크와 자금 여력을 같이 봐야 합니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석평균 낙찰가율 53.96%
100% 이상 (경합) 75%~100% (적정) 75% 미만 (저가) 평균선
인근 유사 물건 낙찰 사례 (16건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경12009 | 오피스텔 | 충청남도 아산시 배방읍 연화로 133 | 2026.06.01 | 8,200만원 | 6,699만원 | 81.7% | 매각 |
| 2025타경12785 | 오피스텔 | 충청남도 아산시 배방읍 희망로46번길 19-11 | 2026.09.15 | 1억 600만원 | 6,777만원 | 63.9% | 매각 |
| 2025타경10279 | 오피스텔 | 충청남도 아산시 배방읍 희망로46번길 8 | 2026.08.18 | 1억 5,500만원 | 9,851만원 | 63.6% | 매각 |
| 2025타경12273 | 오피스텔 | 충청남도 아산시 배방읍 희망로46번길 8 | 2026.08.10 | 1억 2,600만원 | 6,633만원 | 52.6% | 매각 |
| 2026타경10106 | 오피스텔 | 충청남도 아산시 배방읍 장재리 1739 천안아산역더리브 24층103-2403호 | 2026.07.28 | 2억 7,800만원 | 2억 2,222만원 | 79.9% | 매각 |
| 2025타경12617 | 오피스텔 | 충청남도 천안시 서북구 공원로 176 (불당동) | 2026.04.28 | 3억 1,400만원 | 2억 5,940만원 | 82.6% | 매각 |
| 2024타경112499 | 오피스텔 | 충청남도 천안시 동남구 청수14로 60 (청당동) | 2026.04.20 | 2억 8,800만원 | 7,777만원 | 27% | 매각 |
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