2025타경428
유찰 7회지분매각| 소재지 | 인천광역시 남동구 포구로 35 (논현동, 논현유호엔시티 1단지) [도로명] 인천광역시 남동구 포구로 35 (논현동,논현유호엔시티1단지) | 경매구분 | 부동산강제경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 오피스텔 | 접수/개시결정 | 2025.01.22 | 매각물건 | 토지·건물 일괄매각 |
| 토지면적 | 9,658㎡ (2921.5평) | 건물면적 | 33.3㎡ (10.1평) | 소유자 | 비공개 (개인) |
| 감정가격 | 93,000,000원 | 최저가격 | (8%)7,658,000원 | 채무자 | 비공개 (소유자 겸 채무자) |
| 입찰보증금 | (10%)765,800원 | 청구금액 | 90,099,300원 | 채권자 | 배OO |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 3회 | 2026.05.21 | (49%)45,570,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.06.26 | (34%)31,899,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.07.28 | (24%)22,329,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.11.12 | (8%)7,658,000원 | 진행 |
물건 사진 (3장)
| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 인천광역시 남동구 포구로 35 (논현동, 논현유호엔시티 1단지) | 대 (일반상업지역) | 9,658㎡ (2921.5평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 3,333,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 인천광역시 남동구 포구로 35 (논현동, 논현유호엔시티 1단지) (인천광역시 남동구 포구로 35 (논현동,논현유호엔시티1단지)) | 철근콘크리트구조 · 지상34층 · (공동주택) | 33.3㎡ (10.1평) | 일괄평가 (대장연면적 13660.9826㎡) | 매각포함 (일괄매각) |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 9,658㎡ (2921.5평) 건물: 33.3㎡ (10.1평) | 93,000,000원 | |||
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕의 18층 건물이며 사용승인일은 2013-05-09 임. 외벽 : 콘크리트위 페인트 등 내벽 : 벽지, 타일 등 창호 : 삿시창임. 오피스텔로 이용 중임. (* 별첨 내부구조도 참조) 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비 등 대체로 가장형의 토지로 인접 토지와 등고 평탄하며 업무시설 및 근린생활시설의 건부지로 이용중임. 동측으로 광대로(약 25m), 북측 및 남측으로 중로(약 20m)에 각각 접하고 있음. 일반상업지역, 방화지구 , 지구단위계획구역(2018-12-21)(소래), 대로3류(폭 25m~30m)(대3-76호선)(접합), 중로2류(폭 15m~2
본건은 인천광역시 남동구 논현동 소재 '소래포구역' 동측 인근에 위치하고 있으며 주변은 아파트, 오피스텔, 다세대 및 근린 상가 등이 소재하고 있음. 본건까지 제반 차량 출입가능하며 인근에 시내버스정류장이 소재하고 서측 인근에 지하철 소래포구역이 소재하고 있으며 대중교통사정은 양호한 편임.
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 배OO 대항력 있음 | 404호전부 | 전입: 2020-03-25 확정: 2020-03-03 배당: 2025-02-24 | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 배OO 대항력 있음 | 404호전부 | 전입: 2020-03-25 확정: 2020-03-03 배당: 2025-02-24 | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 배OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2020-03-25 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (3건) | - | 보: 0원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2016-04-12 | 소유권 | 팔OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2023-08-23 | 근저당권 | (OOOOOO | 130,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2024-03-06 | 가압류 | 근OO | 88,997,640원 | 소멸 | - |
| 4 | 2024-03-08 | 가압류 | 김OO | 47,363,599원 | 소멸 | - |
| 5 | 2024-03-29 | 임차권설정 | 배OO | 90,000,000원 | 소멸 | - |
| 6 | 2024-04-12 | 가압류 | 전OO | 1,000,000,000원 | 소멸 | - |
| 7 | 2024-04-17 | 가압류 | (OOOOOOO | 17,820,948원 | 소멸 | - |
| 8 | 2024-05-10 | 가압류 | 서OO | 995,520,000원 | 소멸 | - |
| 9 | 2024-07-08 | 압류 | 계OO | - | 소멸 | - |
| 10 | 2024-07-16 | 가압류 | 신OO | 19,371,934원 | 소멸 | - |
| 11 | 2024-07-18 | 압류 | 국 | - | 소멸 | - |
| 12 | 2024-12-11 | 가압류 | (OOOOOOOOO | 41,221,200원 | 소멸 | - |
| 13 | 2025-01-21 | 강제경매 | 배OO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
특별매각조건 없음. 현황조사서 및 매각물건명세서를 반드시 열람하여 점유관계 및 미납 관리비 등을 사전 확인하시기 바랍니다.
당사자 내역
| 채권자 | 배OO | 채무자 | 비공개 (소유자 겸 채무자) |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 비공개 (개인) | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 인천광역시 남동구 포구로 35 (논현동, 논현유호엔시티 1단지) | 대지면적 | - | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 13,660.98㎡ (4132.4평) | 건축면적 | 892.62㎡ (270.0평) | 건폐율 / 용적률 | - / - |
| 주용도 | 공동주택 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 · 지상 34층 | 사용승인일자 | 2013-05-09 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 남동구 관할 등기소 (인천지방법원) | 인천광역시 미추홀구 소성로 163 (학익동) 등기국(과) | 032-860-1114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 중부/인천지방국세청 | 인천광역시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 남동구세무서 | 남동구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 포구로 행정복지센터(주민센터) | 인천광역시 남동구 포구로 35 (논현동, 논현유호엔시티 1단지) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 9,300만원 | 7,626만원 | 82% | 6.2명 | 7,626만원 |
| 최근 3개월 | 9,300만원 | 7,533만원 | 81% | 5.8명 | 7,533만원 |
| 최근 6개월 | 9,300만원 | 7,440만원 | 80% | 5.4명 | 7,440만원 |
| 최근 12개월 | 9,300만원 | 7,347만원 | 79% | 5.1명 | 7,347만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 93점 / 100점
자동 분석 기준으로 입찰 전 전문가 확인이 필요한 물건입니다.
핵심 주의 요인 (6건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약이 13건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
임차인 또는 점유 관련 데이터가 3건 있습니다.
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 91.8%입니다.
유찰 횟수가 7회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 382만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,191만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 496만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,139만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 577만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,120만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 13건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 3건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 5건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 3장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 91.8% 하락, 유찰 7회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 항목 중 입찰자가 인수할 가능성이 있는 권리가 있는지 확인해 주세요.
근거: 등기 요약이 13건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 3건 있습니다.
- 3
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 4
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (20건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경508025 | 오피스텔 | 인천광역시 남동구 포구로 35 (논현동, 논현유호엔시티 1단지) | 2026.05.22 | 8,700만원 | 6,199만원 | 71.3% | 매각 |
| 2024타경4409 | 오피스텔 | 인천광역시 남동구 소래역로 12 (논현동) | 2026.10.30 | 4억 5,600만원 | 5,688만원 | 12.5% | 유찰 |
| 2025타경510631 | 오피스텔 | 인천광역시 남동구 논현동 751-1 인천소래논현구역씨10블록에코메트로3차더타워 에이동 27층오2702호 | 2026.07.24 | 2억 6,600만원 | 1억 6,270만원 | 61.2% | 매각 |
| 2025타경956 | 오피스텔 | 인천광역시 남동구 논현동 751-1 인천소래논현구역씨10블록에코메트로3차더타워 에이동 26층오2602호 | 2026.08.12 | 3억 2,000만원 | 1억 8,250만원 | 57% | 매각 |
| 2024타경582138 | 오피스텔 | 인천광역시 남동구 청능대로 596 (논현동) | 2026.07.06 | 1억 7,100만원 | 8,800만원 | 51.5% | 매각 |
| 2025타경511325 | 오피스텔 | 인천광역시 남동구 청능대로595번길 13 (논현동) | 2026.05.18 | 1억 2,000만원 | 6,859만원 | 57.2% | 매각 |
| 2025타경784 | 오피스텔 | 경기도 시흥시 월곶동 1008-2 부성파인하버뷰 25층101동2507호 | 2026.06.30 | 2억 6,000만원 | 2억 150만원 | 77.5% | 매각 |
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