2024타경79126
유찰 4회제시외건물포함| 소재지 | 광주광역시 남구 봉선동 8-7 [도로명] 광주광역시 남구 오방로 7 | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 기타 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | -일괄매각. 제시외 건물 포함 -목록1. 사다리 평지로 "도로 등"임 -목록2., 목록3. 부정평 평지로 "주상나지"임 -목록6. 사다리 평지로 "주상나지"임 -목록5. 1층은 공부상 "일용품소매점"이나, 현황은 "사무실"로 이용중임. -목록5. 무단증축과 관련하여 시정명령은 2012년 6월 22일 시행되었고, 건축법 제79조에 따라 위법건축물에 대한 행정조치 중에 있으며, 위반사항이 자진시정 될 때까지 이행강제금은 반복부과됨.(별첨 2024. |
| 토지면적 | 0 | 건물면적 | 49.22㎡ (14.9평) (제시외 건물 포함) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 2,957,586,040원 | 최저가격 | (29%)848,000,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)84,800,000원 | 청구금액 | 101,296,684원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 5회 | 2026.07.09 | (45%)1,325,000,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.08.20 | (36%)1,060,000,000원 | 변경 |
| 7회 | 2026.10.01 | (36%)1,060,000,000원 | 유찰 |
| 8회 | 2026.11.12 | (29%)848,000,000원 | 진행 |
물건 사진 (103장)
| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 광주광역시 남구 봉선동 8-7 | 대 | - | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 |
| 건물 2 | 광주광역시 남구 봉선동 8-7 (오방로 7) | 철근콘크리트구조 · 지상3층 | 49.22㎡ (14.9평) | 토지·건물 일괄평가 | -일괄매각. 제시외 건물 포함 -목록1. 사다리 평지로 "도로 등"임 -목록2., 목록3. 부정평 평지로 "주상나지"임 -목록6. 사다리 평지로 "주상나지"임 -목록5. 1층은 공부상 "일용품소매점"이나, 현황은 "사무실"로 이용중임. -목록5. 무단증축과 관련하여 시정명령은 2012년 6월 22일 시행되었고, 건축법 제79조에 따라 위법건축물에 대한 행정조치 중에 있으며, 위반사항이 자진시정 될 때까지 이행강제금은 반복부과됨.(별첨 2024. |
| 총 감정가격 합계 | 토지: - 건물: 49.22㎡ (14.9평) | 2,957,586,040원 | |||
본건 기호(1)-(4),(6)은 광주광역시 남구 봉선동 소재 "동아여자고등학교" 서측 인근에, 기호(7),(8)은 북서측 인근에 위치하고, 주위는 주택, 아파트, 근린생활시설, 종교시설 등의 지대임. 본건 기호(1)-(4),(6)-(8)은 차량 접근이 가능하고, 제반 교통사정은 보통시됨. 기호(1) : 사다리 평지로 "도로 등", 기호(2),(3) : 부정형 평지로 "주상나지" 기호(4) : 부정형 평지로 "상업용", 기호(6) : 사다리 평지로 "주상나지", 기호(7),(8) : 부정형 완경사로 "도로 등" 임. 기호(1),(4),(6) : 광대한면, 기호(2),(3),(7) : 세로(가), 기호(8) : 소로한면에 접함. 기호(1),(4) : 도시지역, 제2종일반주거지역, 대로3류(폭25m-30m)(접합), 상대보호구역< 교육환경 보호에 관한 법률>, 기호(2),(3) : 도시지역, 제2종일반주거지역, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 기호(6) : 도시지역, 제2종일반
-일괄매각. 제시외 건물 포함 -목록1. 사다리 평지로 "도로 등"임 -목록2., 목록3. 부정평 평지로 "주상나지"임 -목록6. 사다리 평지로 "주상나지"임 -목록5. 1층은 공부상 "일용품소매점"이나, 현황은 "사무실"로 이용중임. -목록5. 무단증축과 관련하여 시정명령은 2012년 6월 22일 시행되었고, 건축법 제79조에 따라 위법건축물에 대한 행정조치 중에 있으며, 위반사항이 자진시정 될 때까지 이행강제금은 반복부과됨.(별첨 2024.
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 케이퍼스트,박OO 대항력 없음 | 기타 | 전입: 2021-03-31 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주OO 대항력 있음 | 주거 | 전입: 2021-03-31 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주식회사 이룸이앤씨,최OO 대항력 없음 | 기타 | 전입: 2021-12-14 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주OO 대항력 있음 | 주거 | 전입: 2021-12-14 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (4건) | - | 보: 0원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2021-05-04 | 소유권 | 봉OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2022-06-21 | 근저당권 | 월OO | 1,440,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2024-01-26 | 가압류 | 류OO | 97,800,000원 | 소멸 | - |
| 4 | 2024-06-10 | 가압류 | 송OO | 120,000,000원 | 소멸 | - |
| 5 | 2024-06-18 | 가압류 | 김OO | 519,100,000원 | 소멸 | - |
| 6 | 2024-07-02 | 가압류 | 주OO | 97,800,000원 | 소멸 | - |
| 7 | 2024-07-03 | 가압류 | 강OO | 978,867,500원 | 소멸 | - |
| 8 | 2024-08-30 | 강제경매 | 조OO | - | 소멸 | - |
| 9 | 2024-10-30 | 가압류 | 박OO | 97,800,000원 | 소멸 | - |
| 10 | 2024-11-20 | 가압류 | 추OO | 97,800,000원 | 소멸 | - |
| 11 | 2025-04-23 | 임의경매 | 월OO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
-일괄매각. 제시외 건물 포함 -목록1. 사다리 평지로 "도로 등"임 -목록2., 목록3. 부정평 평지로 "주상나지"임 -목록6. 사다리 평지로 "주상나지"임 -목록5. 1층은 공부상 "일용품소매점"이나, 현황은 "사무실"로 이용중임. -목록5. 무단증축과 관련하여 시정명령은 2012년 6월 22일 시행되었고, 건축법 제79조에 따라 위법건축물에 대한 행정조치 중에 있으며, 위반사항이 자진시정 될 때까지 이행강제금은 반복부과됨.(별첨 2024.
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 광주광역시 남구 봉선동 8-7 | 대지면적 | - | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 49.22㎡ (14.9평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / - |
| 주용도 | 기타 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 · 지상 3층 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 남구 관할 등기소 (광주지방법원) | 광주지방법원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 광주광역시 관할 지방국세청 | 광주광역시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 남구세무서 | 남구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 봉선동 행정복지센터(주민센터) | 광주광역시 남구 봉선동 8-7 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 29억 5,758만원 | 24억 2,522만원 | 82% | 6.2명 | 24억 2,522만원 |
| 최근 3개월 | 29억 5,758만원 | 23억 9,564만원 | 81% | 5.8명 | 23억 9,564만원 |
| 최근 6개월 | 29억 5,758만원 | 23억 6,606만원 | 80% | 5.4명 | 23억 6,606만원 |
| 최근 12개월 | 29억 5,758만원 | 23억 3,649만원 | 79% | 5.1명 | 23억 3,649만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 71점 / 100점
자동 분석 기준으로 입찰 전 전문가 확인이 필요한 물건입니다.
핵심 주의 요인 (5건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약이 11건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
임차인 또는 점유 관련 데이터가 4건 있습니다.
건축물 관련 위험 신호가 표시되어 있습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 71.3%입니다.
유찰 횟수가 4회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 4억 2,400만원
- 필요 현금(실투자)
- 4억 4,132만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 5억 4,950만원
- 필요 현금(실투자)
- 3억 8,441만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 6억 3,939만원
- 필요 현금(실투자)
- 3억 6,310만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 11건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 4건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 8건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 102장, 위반건축물 신호 있음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 71.3% 하락, 유찰 4회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 항목 중 입찰자가 인수할 가능성이 있는 권리가 있는지 확인해 주세요.
근거: 등기 요약이 11건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 4건 있습니다.
- 3
건축물대장과 현황이 일치하는지 확인해 주세요.
근거: 건축물 관련 위험 신호가 표시되어 있습니다.
- 4
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 71.3%입니다.
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