2025타경591
유찰 6회지분매각| 소재지 | 경기도 시흥시 은계호수로 50 (은행동) [도로명] 경기도 시흥시 은계호수로 50 (은행동,은계레이크파크) | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 근린시설 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 1. 일괄매각임. 평가 시점(2025.05.) 기준 공부상 용도가 의료시설(한방병원)로 변경되었으며, 본건 포함 1동 건물 중 2층 전체에 한방병원 입점 예정임(현황조사보고서 및 감정평가서 참조). 2. 매각대상 호실들 전부 인접할 호실과 벽체(호별) 구분 없이 일체로 이용 중임. 현재 각 전유부분의 위치와 면적을 특정할 수 있고, 독립성 상실은 일시적이며, 그 복원은 용이한 것으로 조사되었으나, 복원에 필요한 비용은 현재 정확히 산정할 수 없 |
| 토지면적 | 38,380㎡ (11610.0평) | 건물면적 | 24.76㎡ (7.5평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 1,506,000,000원 | 최저가격 | (17%)253,113,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)25,311,300원 | 청구금액 | 907,202,607원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 4회 | 2026.04.23 | (34%)516,558,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.06.04 | (24%)361,590,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.07.16 | (17%)253,113,000원 | 유찰 |
| 7회 | 2026.09.03 | (12%)177,179,000원 | 변경 |
물건 사진 (40장)
사진 01
사진 02
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사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경기도 시흥시 은계호수로 50 (은행동) | 대 (준주거지역) | 38,380㎡ (11610.0평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 3,399,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 경기도 시흥시 은계호수로 50 (은행동) (경기도 시흥시 은계호수로 50 (은행동,은계레이크파크)) | 철근콘크리트구조 | 24.76㎡ (7.5평) | 토지·건물 일괄평가 | 1. 일괄매각임. 평가 시점(2025.05.) 기준 공부상 용도가 의료시설(한방병원)로 변경되었으며, 본건 포함 1동 건물 중 2층 전체에 한방병원 입점 예정임(현황조사보고서 및 감정평가서 참조). 2. 매각대상 호실들 전부 인접할 호실과 벽체(호별) 구분 없이 일체로 이용 중임. 현재 각 전유부분의 위치와 면적을 특정할 수 있고, 독립성 상실은 일시적이며, 그 복원은 용이한 것으로 조사되었으나, 복원에 필요한 비용은 현재 정확히 산정할 수 없 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 38,380㎡ (11610.0평) 건물: 24.76㎡ (7.5평) | 1,506,000,000원 | |||
철근콘크리트구조 철근콘크리드지붕 8층건 중 2층 215호 외 4개호로서 외벽 : 석재붙임, 몰탈위 페인팅 마감등 내벽 : 석고보드 마감등(내부 인테리어 공사중) 창호 : 샷시 창호마감등임. 기준시점 현재 공부상 의료시설(한방병원)으로서 내부 공사중에 있음. ※ 각호 구분없는 상태로 조사되며 대부분 호별 표식이 없는 상태임. 건물내 위생설비 및 급배수시설, 승강기, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비 등이 되어있음. 사다리형의 토지로서 근린생활시설 및 오피스텔 건부지임. 본건 남서측으로 노폭 약12미터 내외, 남동측으로 노폭 약8미터 내외의 포장도로와 각각 접함. 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 중로3류(폭12
본건은 경기도 시흥시 은행동 소재 '은행고등학교' 북측 인근에 위치하며 주위는 각종 신축 근린생활시설 및 대단위 아파트단지 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 무난함. 본건 빌딩까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는등 대중교통사정은 무난함.
1. 일괄매각임. 평가 시점(2025.05.) 기준 공부상 용도가 의료시설(한방병원)로 변경되었으며, 본건 포함 1동 건물 중 2층 전체에 한방병원 입점 예정임(현황조사보고서 및 감정평가서 참조). 2. 매각대상 호실들 전부 인접할 호실과 벽체(호별) 구분 없이 일체로 이용 중임. 현재 각 전유부분의 위치와 면적을 특정할 수 있고, 독립성 상실은 일시적이며, 그 복원은 용이한 것으로 조사되었으나, 복원에 필요한 비용은 현재 정확히 산정할 수 없
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 꿈의 한방병원 대항력 없음 | 주거 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 215원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 꿈의 한방병원 대항력 없음 | 기타 / 216호 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 임차인3 대항력 없음 | 계 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 5원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 꿈의 한방병원 대항력 없음 | 기타 / 218호 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 꿈의 한방병원 대항력 없음 | 주거 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 216원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 꿈의 한방병원 대항력 없음 | 기타 / 217호 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 꿈의 한방병원 대항력 없음 | 기타 / 219호 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 꿈의 한방병원 대항력 없음 | 기타 / 215호 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 꿈의 한방병원 대항력 없음 | 주거 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 217원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 꿈의 한방병원 대항력 없음 | 주거 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 218원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 꿈의 한방병원 대항력 없음 | 주거 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 219원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (11건) | - | 보: 1,090원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2023-05-18 | 소유권 | 송OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2023-05-18 | 근저당권 | (OOOOOO | 1,075,200,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2025-03-11 | 가압류 | 서OO | 29,782,092원 | 소멸 | - |
| 4 | 2025-05-01 | 임의경매 | (OOOOOO | - | 소멸 | - |
| 5 | 2025-07-14 | 압류 | 시OO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
1. 일괄매각임. 평가 시점(2025.05.) 기준 공부상 용도가 의료시설(한방병원)로 변경되었으며, 본건 포함 1동 건물 중 2층 전체에 한방병원 입점 예정임(현황조사보고서 및 감정평가서 참조). 2. 매각대상 호실들 전부 인접할 호실과 벽체(호별) 구분 없이 일체로 이용 중임. 현재 각 전유부분의 위치와 면적을 특정할 수 있고, 독립성 상실은 일시적이며, 그 복원은 용이한 것으로 조사되었으나, 복원에 필요한 비용은 현재 정확히 산정할 수 없
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경기도 시흥시 은계호수로 50 (은행동) | 대지면적 | 38,380㎡ (11610.0평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 24.76㎡ (7.5평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 0.1% |
| 주용도 | 근린시설 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 시흥시 관할 등기소 (안산지원) | 안산지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 중부/인천지방국세청 | 경기도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 시흥시세무서 | 시흥시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 은계호수로 행정복지센터(주민센터) | 경기도 시흥시 은계호수로 50 (은행동) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 15억 600만원 | 12억 3,492만원 | 82% | 6.2명 | 12억 3,492만원 |
| 최근 3개월 | 15억 600만원 | 12억 1,986만원 | 81% | 5.8명 | 12억 1,986만원 |
| 최근 6개월 | 15억 600만원 | 12억 480만원 | 80% | 5.4명 | 12억 480만원 |
| 최근 12개월 | 15억 600만원 | 11억 8,974만원 | 79% | 5.1명 | 11억 8,974만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 36점 / 100점
기본 검토는 가능하지만 입찰 전 확인 항목이 남아 있습니다.
핵심 주의 요인 (3건)
입찰 전 우선 소명 대상임차인 또는 점유 관련 데이터가 11건 있습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 83.2%입니다.
유찰 횟수가 6회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 1억 2,655만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 3,734만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 1억 6,401만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 2,035만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 1억 9,084만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 1,399만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 5건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 11건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 60장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 83.2% 하락, 유찰 6회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 선별 입찰
가격·자금 조건을 맞추면 후보군에 둘 수 있습니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 11건 있습니다.
- 2
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 83.2%입니다.
- 3
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 6회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (16건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024타경55507 | 근린상가 | 경기도 시흥시 은계호수로 56 (은행동) | 2026.07.07 | 14억 5,000만원 | 1억 7,890만원 | 12.3% | 매각 |
| 2024타경55507 | 근린상가 | 경기도 시흥시 은계호수로 56 (은행동) | 2026.05.26 | 5억 1,000만원 | 7,010만원 | 13.7% | 매각 |
| 2025타경594 | 근린상가 | 경기도 시흥시 은계호수로 50 (은행동) | 2026.09.29 | 5억 3,000만원 | 6,611만원 | 12.5% | 매각 |
| 2024타경2169 | 근린상가 | 경기도 시흥시 은계로 260 (은행동) | 2025.11.20 | 5억 9,300만원 | 2억 5,000만원 | 42.2% | 매각 |
| 2025타경690 | 근린상가 | 경기도 시흥시 은계로 260 (은행동) | 2026.10.08 | 8억 400만원 | 2억 7,599만원 | 34.3% | 매각 |
| 2024타경4219 | 근린상가 | 경기도 시흥시 은계중앙로 234 (은행동) | 2026.08.11 | 2억 2,100만원 | 6,000만원 | 27.1% | 취하 |
| 2023타경5130 | 근린상가 | 경기도 시흥시 대은로 100 (은행동, 삼은넥스타운) | 2026.05.12 | 5억원 | 7,311만원 | 14.6% | 매각 |
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