2025타경31237
제시외건물포함대지권미등기| 소재지 | 경상남도 하동군 양보면 원양신촌길 22-7 [도로명] 경상남도 하동군 원양신촌길 22-7 (주2동) | 경매구분 | 부동산강제경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 단독주택 | 접수/개시결정 | 2025.09.23 | 매각물건 | -일괄매각. 제시외 건물[감정서상 ㄱ~ㅊ] 메각 포함 -[목록2-1,2-3,2-4] 소재불명임 -[목록2-2] 건물은 공부상 '스레트지붕 35.7㎡'이나 현황상 '강판지붕 51㎡' 임 -[목록2-2] 건물 및 제시외 건물[ㅅ,ㄷ,ㄹ]은 일부가 인접지번에 걸쳐 소재하는 바, 정확한 위치 및 현황은 측량을 요함 -[목록1] 지상에 일반건축물대장상 미등기된 건물(목조주택, 23.8㎡)이 공부상 소재함 [감정서 참조] |
| 토지면적 | 354㎡ (107.1평) | 건물면적 | 49.5㎡ (15.0평) (제시외 건물 포함) | 소유자 | 최OO |
| 감정가격 | 65,569,650원 | 최저가격 | (100%)65,569,650원 | 채무자 | 최OO |
| 입찰보증금 | (10%)6,556,965원 | 청구금액 | 19,697,742원 | 채권자 | 신OOOOO |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2026.08.10 | (100%)65,569,650원 | 진행중 |
물건 사진 (0장)
| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경상남도 하동군 양보면 원양신촌길 22-7 | 대 (계획관리지역) | 354㎡ (107.1평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 28,900원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 경상남도 하동군 양보면 원양신촌길 22-7 (경상남도 하동군 원양신촌길 22-7 (주2동)) | 일반목구조 | 49.5㎡ (15.0평) | 일괄평가 (대장연면적 23.8㎡) | -일괄매각. 제시외 건물[감정서상 ㄱ~ㅊ] 메각 포함 -[목록2-1,2-3,2-4] 소재불명임 -[목록2-2] 건물은 공부상 '스레트지붕 35.7㎡'이나 현황상 '강판지붕 51㎡' 임 -[목록2-2] 건물 및 제시외 건물[ㅅ,ㄷ,ㄹ]은 일부가 인접지번에 걸쳐 소재하는 바, 정확한 위치 및 현황은 측량을 요함 -[목록1] 지상에 일반건축물대장상 미등기된 건물(목조주택, 23.8㎡)이 공부상 소재함 [감정서 참조] |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 354㎡ (107.1평) 건물: 49.5㎡ (15.0평) | 65,569,650원 | |||
? 본건은 경상남도 하동군 양보면 감당리 소재 「내기마을」내에 위치하는 토지로서, 주변은 농경지 및 농가주택 등으로 형성되어 있습니다. ? 본건까지 소형 차량의 접근이 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통시됩니다. ? 경사지대 내 자체지반 평탄한 부정형의 토지로서, 현황, 단독주택 및 창고부지로 이용중에 있습니다. ? 본건 남동측에서 본건에 이르는 폭 약 3미터 내외의 포장도로와 일부가 접합니다. ? 일반상업지역, 시가지경관지구(일반), 대로3류(폭 25m~30m)(주간선도로)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률> ? ‘지적 및 건물개황도, 사진용지’에 표시한 바와 같이 소유자 확인 필요 미등재 제시외 건물(기호 ㅂ~ㅊ)이 소재하고 있으며, 구조, 용도 및 규모 등에 비추어 본건 토지의 사용·수익에 다소
-일괄매각. 제시외 건물[감정서상 ㄱ~ㅊ] 메각 포함 -[목록2-1,2-3,2-4] 소재불명임 -[목록2-2] 건물은 공부상 '스레트지붕 35.7㎡'이나 현황상 '강판지붕 51㎡' 임 -[목록2-2] 건물 및 제시외 건물[ㅅ,ㄷ,ㄹ]은 일부가 인접지번에 걸쳐 소재하는 바, 정확한 위치 및 현황은 측량을 요함 -[목록1] 지상에 일반건축물대장상 미등기된 건물(목조주택, 23.8㎡)이 공부상 소재함 [감정서 참조]
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 허OO 대항력 없음 | 01 | 전입: 1990-04-16 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (1건) | - | 보: 0원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2024-01-29 | [가압류] | 선순위 권리자 | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | 2025-09-23 | 경매개시결정(신청채권) | 신OOOOO | 19,697,742원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
-일괄매각. 제시외 건물[감정서상 ㄱ~ㅊ] 메각 포함 -[목록2-1,2-3,2-4] 소재불명임 -[목록2-2] 건물은 공부상 '스레트지붕 35.7㎡'이나 현황상 '강판지붕 51㎡' 임 -[목록2-2] 건물 및 제시외 건물[ㅅ,ㄷ,ㄹ]은 일부가 인접지번에 걸쳐 소재하는 바, 정확한 위치 및 현황은 측량을 요함 -[목록1] 지상에 일반건축물대장상 미등기된 건물(목조주택, 23.8㎡)이 공부상 소재함 [감정서 참조]
당사자 내역
| 채권자 | 신OOOOO | 채무자 | 최OO |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 최OO | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경상남도 하동군 양보면 원양신촌길 22-7 | 대지면적 | - | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 23.8㎡ (7.2평) | 건축면적 | 23.8㎡ (7.2평) | 건폐율 / 용적률 | - / - |
| 주용도 | 단독주택 | 주구조 / 층수 | 일반목구조 | 사용승인일자 | 1944-01-01 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 하동군 관할 등기소 (진주지원) | 진주지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 경상남도 관할 지방국세청 | 경상남도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 하동군세무서 | 하동군 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 양보면 행정복지센터(주민센터) | 경상남도 하동군 양보면 원양신촌길 22-7 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 6,556만원 | 5,376만원 | 82% | 6.2명 | 5,376만원 |
| 최근 3개월 | 6,556만원 | 5,311만원 | 81% | 5.8명 | 5,311만원 |
| 최근 6개월 | 6,556만원 | 5,245만원 | 80% | 5.4명 | 5,245만원 |
| 최근 12개월 | 6,556만원 | 5,180만원 | 79% | 5.1명 | 5,180만원 |
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 61점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
임차인 또는 점유 관련 데이터가 1건 있습니다.
연결 문서가 없어 자동 판단 근거가 제한적입니다.
연결된 사진 자료가 없습니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 3,278만원
- 필요 현금(실투자)
- 4,150만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 4,248만원
- 필요 현금(실투자)
- 3,710만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 4,943만원
- 필요 현금(실투자)
- 3,545만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 1건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 0건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 0장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 0% 하락, 유찰 0회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 1건 있습니다.
- 3
감정평가서, 현황조사서, 매각물건명세서 원문 확보가 필요한지 확인해 주세요.
근거: 연결 문서가 없어 자동 판단 근거가 제한적입니다.
- 4
현장 확인 또는 원천 사이트 사진 확인이 필요한지 검토해 주세요.
근거: 연결된 사진 자료가 없습니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (1건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경31112 | 단독·다가구 | 전북특별자치도 완주군 구이면 원광곡2길 21-14 | 2026.08.10 | 2억 2,899만원 | 1억 1,522만원 | 50.3% | 매각 |
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