2024타경961
유찰 3회제시외건물포함| 소재지 | 경상남도 사천시 사천읍 219 [도로명] 경상남도 사천시 수양로 62-12 | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 단독주택 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | -일괄매각. 제시외 건물[감정서상 ㄱ,ㄴ,ㄷ,ㄹ,ㅁ] 매각 포함 -제시외 건물 일부 타지상 걸쳐 소재 -본건 지상에 타인소유의 일반건축물대장 4개 존재하나, 현황 소재불명임 -목록1. 지적도상 맹지임 |
| 토지면적 | 84㎡ (25.4평) | 건물면적 | 118.89㎡ (36.0평) (제시외 건물 포함) | 소유자 | 비공개 (개인) |
| 감정가격 | 261,486,500원 | 최저가격 | (51%)133,881,000원 | 채무자 | 비공개 (소유자 겸 채무자) |
| 입찰보증금 | (10%)26,776,200원 | 낙찰가격 | 161,000,000원 | 채권자 | 금융기관/신청채권자 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 4회 | 2026.11.02 | (51%)133,881,000원 | 유찰 |
물건 사진 (1장)
대표사진 · 클릭하여 확대| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경상남도 사천시 사천읍 219 | 대 (일반상업지역) | 84㎡ (25.4평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 922,100원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 경상남도 사천시 사천읍 219 (경상남도 사천시 수양로 62-12) | 철근콘크리트구조 · (제1종근린생활시설) | 118.89㎡ (36.0평) | 일괄평가 (대장연면적 143.319㎡) | -일괄매각. 제시외 건물[감정서상 ㄱ,ㄴ,ㄷ,ㄹ,ㅁ] 매각 포함 -제시외 건물 일부 타지상 걸쳐 소재 -본건 지상에 타인소유의 일반건축물대장 4개 존재하나, 현황 소재불명임 -목록1. 지적도상 맹지임 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 84㎡ (25.4평) 건물: 118.89㎡ (36.0평) | 261,486,500원 | |||
일반철골구조 샌드위치판넬지붕 2층 건물(사용승인:2009.
본건은 경상남도 사천시 사천읍 정의리 소재 「수양공원」서측 인접하여 위치하는 토지로서, 주변은 단독주택, 공원 및 학교 등으로 형성되어 있습니다. 본건 인근까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하는 등 일반적인 교통사정은 보통시됩니다. 서측 하향 완경사지 내 부정형의 토지로서 자체지반은 대체로 평탄하며, 주상용 건부지 입니다. 지적도상 맹지이나 본건 북서측으로 폭 약 2미터 내외의 포장도로와 접합니다. 제1종일반주거지역(제1종일반주거지역), 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 교육환경보호구역(절대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 문화재보호구역기타(사천읍성)<문화재보호법> 없습니다. 없습니다. 임대관계는 미상입니다. 일련번호 (2) :
-일괄매각. 제시외 건물[감정서상 ㄱ,ㄴ,ㄷ,ㄹ,ㅁ] 매각 포함 -제시외 건물 일부 타지상 걸쳐 소재 -본건 지상에 타인소유의 일반건축물대장 4개 존재하나, 현황 소재불명임 -목록1. 지적도상 맹지임
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2014-09-25 | [근저당권] | 선순위 권리자 | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | - | 경매개시결정(신청채권) | 신청채권자 | 128,481,225원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
-일괄매각. 제시외 건물[감정서상 ㄱ,ㄴ,ㄷ,ㄹ,ㅁ] 매각 포함 -제시외 건물 일부 타지상 걸쳐 소재 -본건 지상에 타인소유의 일반건축물대장 4개 존재하나, 현황 소재불명임 -목록1. 지적도상 맹지임
당사자 내역
| 채권자 | 금융기관/신청채권자 | 채무자 | 비공개 (소유자 겸 채무자) |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 비공개 (개인) | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경상남도 사천시 사천읍 219 | 대지면적 | 84㎡ (25.4평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 143.32㎡ (43.4평) | 건축면적 | 63.75㎡ (19.3평) | 건폐율 / 용적률 | 75.9% / 170.6% |
| 주용도 | 제1종근린생활시설 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | 2001-07-25 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 사천시 관할 등기소 (진주지원) | 진주지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 경상남도 관할 지방국세청 | 경상남도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 사천시세무서 | 사천시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 사천읍 행정복지센터(주민센터) | 경상남도 사천시 사천읍 219 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 2억 6,148만원 | 2억 1,441만원 | 82% | 6.2명 | 2억 1,441만원 |
| 최근 3개월 | 2억 6,148만원 | 2억 1,180만원 | 81% | 5.8명 | 2억 1,180만원 |
| 최근 6개월 | 2억 6,148만원 | 2억 918만원 | 80% | 5.4명 | 2억 918만원 |
| 최근 12개월 | 2억 6,148만원 | 2억 657만원 | 79% | 5.1명 | 2억 657만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 53점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
연결 문서가 없어 자동 판단 근거가 제한적입니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 48.8%입니다.
유찰 횟수가 3회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 6,694만원
- 필요 현금(실투자)
- 7,641만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 8,675만원
- 필요 현금(실투자)
- 6,742만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 1억 94만원
- 필요 현금(실투자)
- 6,406만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 0건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 17장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 48.8% 하락, 유찰 3회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
감정평가서, 현황조사서, 매각물건명세서 원문 확보가 필요한지 확인해 주세요.
근거: 연결 문서가 없어 자동 판단 근거가 제한적입니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 48.8%입니다.
- 4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 3회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (6건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024타경961 | 단독·다가구 | 경상남도 사천시 사천읍 219 | 2026.05.18 | 2억 6,148만원 | 1억 6,100만원 | 61.6% | 진행중 |
| 2025타경620 | 단독·다가구 | 경상남도 사천시 사천읍 두량로 33 | 2026.07.06 | 11억 1,132만원 | 5억원 | 45% | 매각 |
| 2024타경38430 | 단독·다가구 | 경상남도 사천시 사천읍 구암두문로 593-7 | 2026.05.04 | 6,726만원 | 1,711만원 | 25.4% | 매각 |
| 2025타경626 | 단독·다가구 | 경상남도 사천시 사천읍 무산2길 44 | 2026.07.13 | 3억 707만원 | 1억 6,275만원 | 53% | 매각 |
| 2025타경30767 | 단독·다가구 | 경상남도 사천시 정동면 동계길 103 | 2026.07.20 | 8억 3,086만원 | 4억 1,000만원 | 49.3% | 매각 |
| 2025타경30606 | 단독·다가구 | 경상남도 사천시 정동면 대산2길 32 | 2026.10.26 | 1억 7,726만원 | 6,310만원 | 35.6% | 매각 |
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